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365淘房 张洲 四年前，在千人抢房的浪潮下，杀出重围，抢占核心区的购房者们，如今都怎么样了？
在三年限售放开之后，江北核心区一批次新二手房小区得以上市交易，江北核心区的第二代住宅产品，纷纷登场。
时隔数月，这些小区的二手房市场表现如何？有些业主赚的80万，有的业主血亏利息，平价卖，几家欢乐几家愁。
4年上涨近9000元/㎡，核心区3大次新房表现亮眼
首先我们来看一下成交情况。
根据某二手房交易网站显示，目前5个小区中，两个小区有房源成交记录，分别是扬子江金茂悦和江与城（与其同期的中海左岸澜庭、绿地海悦、金地风华国际在公众平台上并未查询到相关成交数据）。
其中扬子江金茂悦的成交均价为38738元/㎡，而江与城的成交均价为38903元/㎡。
虽然从地理位置上来看，扬子江金茂悦位于核中核，而江与城位于隧道口板块，区位优势金茂悦更胜一筹，但是单从成交均价来看，江与城要高于扬子江金茂悦。
江北核心区航拍图
据中介介绍，其中有一点原因是，江与城的整体容积率更低一点，得房率相对更高一点。
不过，二者的总体差距不大，基本一致。
对比江北核心区的第一代住宅，扬子江金茂悦和江与城当下约3.9万/平米的均价，和正荣润锦城相差无几。
随后，在咨询多位中介之后，我了解到以下几个要点：
1、扬子江金茂悦和绿地海悦成交的房源基本上都是不满2年的，买家需要支出5.3%的增值税。
2、5个次新小区中，绿地海悦、扬子江金茂悦和江与城的房价相对更坚挺一点，中海左岸澜庭和金地风华国际部分房源价格与新房价格相差不多，业主利润空间被压缩。
3、小户型相对来说成交价格更高，更好卖，尤其是100㎡左右的，而大户型的价格相对较低，而且客群更少。
4、这5个次新二手房成交价有下滑趋势，购房者议价能力明显更强，已经基本成为买方市场，业主降价幅度也越来越大，而且呈现出客少房多的情况，只有足够低的价格才能吸引购房者。
江与城航拍图
从中不难发现，当下江北核心区次新二手房市场呈现出两极分化的情况，两隧之间的三盘相对而言更加坚挺，而青奥板块的两盘相对来说价格更低一点。
这也能从二手房挂牌情况看出来，根据某二手房网站显示，挂牌均价超过4万/㎡的仅有两个小区，为绿地海悦和扬子江金茂悦。
绿地海悦、扬子江金茂悦航拍图
其次便是江与城，挂牌均价为38855元/㎡，然后便是中海左岸澜庭和金地风华国际，二手房挂牌均价分别为36620元/㎡、35692元/㎡。
如果按照挂牌价格来算涨幅的话，绿地海域和扬子江金茂悦的涨幅最高，达到了37%，最低的为金地风华国际，涨幅为17%。
不过，挂牌均价更多的是表现业主对于小区房子的价值预期，并不代表真正意义上的涨幅。
根据成交均价来看，扬子江金茂悦二手房成交均价大约为38738元/㎡，而小区开盘时新房价格大约为29804/㎡。而且，这个成交价格是在不满两年的情况下，如若满两年，那么未来售价有望突破4万/㎡。
绿地海悦、扬子江金茂悦航拍图
4年间的房价上涨了8934元/㎡，涨幅近30%，非常可观，即使是刨除时间成本、资金成本，这样的价格已经有利润空间。
总体来看，购买绿地海悦、扬子江金茂悦、江与城的业主，是稳赚不赔的。在现如今的市场环境下是什么难得的。
中海左岸澜庭和金地风华国际还要看后续的市场表现如何。
江北核心区还值得买吗？三大要点起决定性因素
很多人会疑问，在现如今的市场环境下，江北核心区还值得购买吗？
我的回答是，对于自住需求的购房者来说，当下是难得的购房好时机。其中原因有三点：
其一则是当下的利率历史最低，资金成本超低。
其二则是现在处于买方市场，对于购房者而言有更强的溢价能力。
第三，从长远角度来看，江北核心区依旧有十足的发展潜力，值得期待。
1、利率低至4.1%，创历史记录
毫无疑问，在楼市狂欢过程中，往往是货币政策、贷款利率非常宽松的阶段。
从2022年年初以来，房贷利率一路猛降。现如今，5年期LPR已经跌至4.3%，如若叠加下降20BP，那么房贷利率仅有4.1%，创造了自1999年以来的最低纪录。
还有一点值得注意的是，就在九月中旬，四大行纷纷下调存款利率，3年期降0.15个百分点。而在理财与基金市场，收益率更是惨不忍睹。
此消彼长之下，这些“保守”理财选择的基本盘开始走向下坡路。
相比之下，未来购买优质资产的抗风险能力更强。
2、买方市场来临，购房者议价空间变大
进入2021年下半年以来，江北核心区从曾经的万人摇号、千人抢房、一房难求演变成了现如今的开启分销，优惠不断，去化困难。
2021年核心区开盘现场
这对于购房者来说，将会拥有更多的议价能力，3成首付，更长的付款周期，更大的优惠额度......
而且，在二手房市场也是如此，江北核心区的二手房成交价格同比去年已经下跌了6000元/㎡。正如一位中介所言，现在的买房人砍价越来越狠，而卖房人则让价越来越大。
3、与时间做朋友，核心区依旧值得信赖
从宏观层面来看，房地产市场如普遍的经济逻辑、事物发展规律一样，具有一定的周期性，收缩与扩张、繁荣与衰退并存，起伏跌宕。
在经历过从2015年以来的市场繁荣后，2021年的楼市开始逐渐走向下行周期。
意料之外，情理之中。长期牛市之下，让很多人觉得楼市就应该如此，2021年的当头棒喝让很多人梦回2014年的楼市寒潮，也逐渐让很多人明白了，楼市繁荣并非永不破灭。
对于当下楼市的波动，其实是长周期下的短期波动，是一种回归，从曾经那个不健康的投资驱动的市场回归到理性中来。
如果我们把时间线拉长到5年，甚至是10年之久，你会发现，房子的价值与价格支撑还是以区域发展基本面作为支撑点。短周期的浮动放到长周期内的涨幅完全可以忽略不计，不能仅局限于当下。
能够无惧周期的是那些城市建设基本面向好且持续性向上的板块。而江北新区无疑就是这样的板块。
还有一点值得注意的是，未来的两极分化将会越发明显，在此背景下，基本面好的板块将会是楼市沉浮中较为坚挺的区域。
而纵览整个南京的发展趋势，江北核心区的基本面还是具有一定优势的，虽然南京的城市发展不会颠覆以江南为主的城市格局，但是江北核心区的城市建设速度和城市面貌更新速度是要超过江南主城的。
这也是核心区新房市场更加值得信赖的内在逻辑。
写在最后：
近2年对于核心区楼市，包括全国楼市都是一个转折点。
房子投资属性下降，未来预期下降，信心下降。但是回归到楼市本质来看，新区无论是城市建设还是投资幅度相较于老城区都是不可比拟的，只不过，对于新区来说，需要更多的时间去等待。
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