南京主城地铁上盖实景现房，内景太惊艳，房价更是让人惊呆了

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 01 三座大桥，三条地铁：河西南岸与河西南进入一体化发展新时代 

1、河西南岸：岱山东路北延正式通车，三座大桥连接河西南

9月30日，岱山东路北延工程正式建成通车。自此，河西南岸与河西南形成三座大桥、三条主干道相连的交通一体化发展新时代。三座大桥三条主干道分别是：

——扬子江大道

——龙藏大道

——岱山东路

如果算上绕城公路，实际上，至少有4条主干道无缝连接河西南岸与河西新城。

岱山东路北延 

2、河西南岸：宁马城际2025年建成通车，三条地铁无缝连接河西南

已建成通车：宁和城际S3号线

正在施工：

——地铁7号线：北段预计2022年底通车。

——宁马城际S2号线：预计2025年建成通车。

规划线路：

——地铁9号线二期

——地铁8号线

——地铁16号线

3、一体化发展之后，河西南岸未来前景如何？

在9月17日举行的“宜居南京”主城高峰论坛上，南京市规划设计研究院副总规划师汪毅指出：

河西南岸与河西南的空间距离非常近，大板桥以及雨花的滨江新城一带也都会进行一体化的规划。随着城市更新的加速，周边环境也都会进一步改善，区域形象和风貌也会进一步提升，未来与河西南的差距也会越来越小。

南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉，举了两个例子给大家做参考。

 ，当年南京发展从城中到河西跨越一条秦淮河，河西的房价从远远低于城中，到后来与城中齐平，甚至很多河西的房价还超过了城中。

 第二，从河西中到河西南，当年河西南的房价只有2、3万，只有河西中的一半，后来逐渐缩小差距，现在已经基本齐平了。

从河西南到河西南岸，也只不过是跨越了一条小小的秦淮新河，现在房价只有河西南的一半，相信今后随着整个大河西南岸的开发，基础设施和配套设施、产业发展逐步完善，两地的城建差距逐步缩小，房价低价差距一定也会越缩越小。河西南岸目前的房价地价基本处于底部，未来大趋势应该是上行的，交通、地铁、配套等利好的逐步落地兑现，当前确实市是买房的有利时机。

02 河西南岸：地铁上盖，5站直达中华门，稀缺的改善标杆 

1、交通：地铁上盖的大社区

从中华门出发一路向南，宁马城际S2号线向南的第5站板桥北站，正好位于河西南岸著名的热门楼盘石林云城，该站点有3个出入口（1号口、2号口、4号口）紧挨小区，是毫无疑问的地铁上盖。预计2025年通车之后，从石林云城，5站即可直达中华门。

另外，项目距离已经通车的S3号线刘村站约2公里，周边还有7号线、8号线、9号线二期、16号线。

2、路网：三条主干道直通河西南

岱山东路北延工程通车之后，石林云城坐拥三横四纵（宁芜公路、龙藏大道、扬子江大道等）便捷路网，开车约10分钟可达河西南，约30分钟可快速连通主城各区。

3、教育：琅小雨花分校，名校加持

石林云城作为超大型居住区，教育资源配套完善。自身配建1个小学、2个幼儿园。其中：

——琅小雨花分校：1-5年级现已开学，在石林云城买房落户即可入学。

——东方剑桥幼儿园：已开园。

——石林云城幼儿园：正在装修中，已启动品牌合作洽谈。

4、商业配套：自带2万平米商业综合体

石林云城自建约2万平米商业体，就在宁马城际板桥北站地铁口，属于地铁商业，今后必将成为区域性的商业中心。

5、生态：公园里的大社区

项目除了超大的社区景观花园，还私享板桥河风光带，周边还有三桥湿地公园、鱼嘴湿地公园等，加上本身的低密度，石林云城仿佛就是在公园里长出来的大社区。

石林云城实景

主城多层太臻稀，大社区更是凤毛麟角

江苏城市智库副理事长兼秘书长胡小武：主城多层总体数量极其少，只有3%供应量，而需求是越来越大，也是不断递进，所以在供应少的状态下，未来供求关系越来越紧张。主城区比较好的多层产品数量少，未来也不会多，所以在未来改善趋势驱动下会越来越紧俏。未来社区有更多的公园绿地设施也是真正宜居、优居的表现，让老人、孩子等不同年龄段有更多公共空间，也是体现社区优质的主要指标。

南京市规划设计研究院副总规划师汪毅：多层的稀缺其实本质是土地的臻稀性，每个城市建设用地指标有限，所以大多数土地是选择高强度开发满足更多人口居住，不得不遵循高强度开发的模式导致低密度产品少。而主城的城市规划完成度高，低密度地块更少。主城规划设计有小街区密度网理念，强调开放性，所以像河西的很多社区只有几栋楼，缺乏大社区的概念。所以现在市场上大一点的社区同时还有低密度开发产品非常臻稀，也是的，未来对保值增值有保证。

南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉：主城市场具有以下特征

① 主城寸土寸金，仅有的土地一般是高密度开发，低密度多层产品的供应量少；

② 多层居住舒适度高，又符合宜居改善的大趋势，稀缺必然带来高房价、高溢价；

③ 需求旺盛，供应量少，稀缺意味着供不应求，意味着开盘必热销，大部分主城多层都是抢手的热销盘；

④ 主城可开发地块只会越来越少，未来多层的供应大概率将会越来越稀缺，有些产品可能要成绝版，越早买越好；

⑤多层均价一般比周边楼盘或同小区的高层房源高出10-15%左右，这是对其居住舒适度的正常溢价。

⑥主城由于土地限制和高开发强度，大部分多层产品，要么地块小、社区规模小，难以做出大社区的感觉；要么是在高层社区挤出来少量多层，居住舒适度必纯多层社区要低。总而言之，主城的多层社区是极少的，大部分都是交付多年的老项目，产品相对落后，这也是一个遗憾。

石林云城实景

哪些人适合在河西南岸买房？为什么说在河西南岸重点可选低密度产品？

新华日报资深记者刘霞：有车有娃的家庭，工作地点在河西中、河西南的人更适合在河西南岸买房。从高楼林立的河西板块来到河西南岸板块，视野上豁然开朗。而且河西南岸板块距离宇宙中心非常近，周边很多同事之前就已经意识到房价优势和交通距离优势，早早就置业。开车20分钟以内就能到达工作地，所以相信未来更多的人意识到这个优势后，房价差距会进一步缩小。

江苏城市智库副理事长兼秘书长胡小武 ：大城市的居住交通半径，开车20分钟以内，地铁6站路到达都是比较适宜，是国内通勤、出行、居家的好的状态。把河西作为现代化国际新城市中心，画一个半径，能覆盖到软件谷、河西中、河西南、板桥、雨花经开，不仅有高端的软件产业，还有河西金融电子商务、传媒、服务业等，覆盖半径很大，可覆盖刚需、改善群体也非常广。未来随着阿里总部在河西南的建成、运营带动，河西南岸整个片区会成为刚需和改善的追捧。而这里的价格相比河西是腰斩水平，所以目前肯定是价格洼地。

南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉：我认为河西南岸，尤其是石林云城的低密度产品，特别适合以下几类人群：

1、河西（科技园、CBD）、软件谷工作的年轻人，在买不起河西、城南高价房的情况下，一河之隔的河西南岸是很好的选择，房价只有一半，S2轻轨地铁站就在家门口，非常方便。

2、河西（科技园、CBD）、软件谷工作的首改人群，到河西南岸买一套大户型低密度，居住更舒适，可以实现从高层到的完美改善，过上有露台或者有花园的养房生活，省下的钱还可以换一辆非常不错的车子。

3、河西（科技园、CBD）、软件谷工作，需要为小孩考虑学区房的家庭，河西、软件谷的学区房价太高，完全可以到石林云城，琅小分校相信可以满足不少家庭的学区需求。

4、在雨花经开区上班的各类人群。很多企业正在搬到雨花经开区，就近买房居住，可以实现职住平衡，满足家门口上班的需求，省的早晚高峰奔波。

5、河西南岸的地缘改善客群，无论是品质改善和居住空间改善，还是居住形态改善，能换不一定非要还是住高层，舒适的生活可以满足对改善的多样化需求。

03 精装现房新品正在热销：刚需的价格，改善的品质

石林云城是主城大社区，容积率只有1.8，总体量约72万方，规划有36栋6层，26栋18F，其中，6层建筑位于整个小区的中间位置，一楼有院子，顶楼有露台，十分宜居。

项目从健康、舒居、匠筑、生活、安全5大系统出发，重新定义改善人居新概念。 

健康系统：以1.8的容积率、约43%的绿化率、超宽楼间距……打造城市公园社区，相比市面上大多数的高层社区，居于此，业主将拥有更多的景观空间，更开阔的视野和更私密的生活。

舒居系统：石林云城是目前市面上为数不多的现房多层产品，已实景可见，前期已经交付的房源，不少业主已经入住。

项目直接精装交付，中央空调、新风、地暖都是交付标准。玄关柜、全屋墙纸、家装柜也全都交付，并且还没有精装包，省心省时省钱。

12#面积约107㎡样板间实景↓↓↓

匠筑系统：石林云城为大都会建筑风格，大量采用回形纹设计，打造兼容华贵典雅与现代时尚的潮流作品。

生活系统：由于项目体量超大，留给发挥的空间非常大，除了宅间花园、儿童活动空间、社区邻里中心，还打造了水景步道……不同年龄段业主的休息运动需求，全部能够满足。

安全系统：社区内定制多重新型智能安防系统、入户采用全数字可视对讲，为业主安全保驾护航。

项目100%人车分流，社区也更安全、整洁，调性更高。1:1.33的车位配比，超大的地下车库，完全能够满足业主的停车需求，同时，从地库可以电梯直接归家。

小区实景

最新消息：石林云城近期上市的一批新品房源正在热销，为10、12、13号楼，均价最低仅2.3万/㎡起，首付约79万起，没有精装包，现房销售。

10号楼，面积段为113-117㎡，为百变全龄户型，均价约23350元/㎡，总价约264万起。

 B户型样板间实景↓↓↓

12、13号楼，面积段为109-136㎡，为滨河景观宽境户型，均价约28500元//㎡，总价约310万起。

12#面积约137㎡样板间实景↓↓↓

石林云城：现房交付优势多多

汪毅：前几年市场强调的是保品质、保质量，而现在年轻夫妻用足两个家庭6个人的口袋来交首付购房，现在却强调的是保交楼，心理上会有落差，这与经济形势有关，所以现在更重要的还是安全性。周边有朋友买房没有选择买新房选择了二手房，主要是现房所见即所得，安全性更高，如果要买期房也要选择更加靠谱，有背书的项目，会比较放心。

刘霞：从房屋质量角度来说，专家说房屋质量问题症结归根于期房，买家电、汽车、几千几万的产品质保都很好，而买几百万的房子却很难质保，只能靠维权，杜绝这个问题的最好方式就是现房，买不了吃亏，买不了上当。

胡小武：1年多以来市场对期房交付担忧，期房变成起“欺房”。从购房心理来说，现房几乎是所有消费者普遍的共识，所见即所得，所得才安心，一手交钱，一手交货才最安全，最可靠。所以现房在这个时期优势很大。

张辉：现房除了不用担心保交楼问题，心里安全度更高。还有一个重要优势是交付早，可以马上就住，省的像期房那样要等2、3年，节省时间成本。

写在最后：

石林云城精装现房，几乎是入手主城多层的最低门槛，首付仅约77万起，还能够满足业主快速入住、为孩子落户上学等迫切的现实需求。

而且像石林云城这类产品，居住舒适性更高，未来在二手房市场势必也更抢手，溢价更高。

可观讲，自住时代，石林云城是个不错的选择。

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