楼市变局之下，进攻就是更好的防守！

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365淘房 张洲 2022，楼市正面临着数十年未有之变局！

蓦然回首，在2020-2021年时，南京楼市如日中天，万人摇号、千人抢房、一房难求，投资客疯狂涌入的盛况犹在眼前。

然而，现如今，3成首付、平推出售、二手房纷纷下滑，市场掉进了冰窟窿。

穷则变、变则通、通则久！

那么，在此般的宏观背景下，原地躺平是不是安全的方式？当下究竟能不能买房？如果要买房又买哪里？

历史购房佳期已现，认知差决定资产安全与否

开门见山，先抛结论，躺平意味了资产的变相贬值，而2022年是历史性难得的购房佳期！无论是从宏观环境，还是个人资产配置的角度来看，皆是如此。

1、购房成本历史低点，现金抗通胀能力走弱

毫无疑问，在楼市狂欢过程中，往往是货币政策、贷款利率非常宽松的阶段。

从2022年年初以来，房贷利率一路猛降。现如今，5年期LPR已经跌至4.3%，如若叠加下降20BP，那么房贷利率仅有4.1%，创造了自1999年以来的最低纪录。

从2021年的大收缩，到2022年的大宽松。蓦然回首，现如今与7年前的2019、2016年是何其相似，螺旋上升的楼市正在迎面而来。

还有一点值得注意的是，就在九月中旬，四大行纷纷下调存款利率，3年期降0.15个百分点。而在理财与基金市场，收益率更是惨不忍睹。

此消彼长之下，这些“保守”理财选择的基本盘开始走向下坡路。

毫无疑问，现如今，是购房成本的低点，按着荷包不动，现金抗通胀能力越来越弱。而且从周期来看，接下来的楼市有走高的可能性。

江北核心区航拍图

2、老旧产品在变相贬值，现如今是资产优化佳期

对于观望不前的老业主来说，当下也同样是难得的资产优化佳期。

随着房龄的增长，以及在需求端口的转变。未来手中的二手房与新房的价差将会随着时间的推移逐渐拉大。

换而言之，相较于优质资产，你手中所拥有的产品随着市场变化是在变相贬值的。

与此同时，在新房市场，不必如此前那般万人摇号，千人抢房，购房者拥有更多的议价能力。

可以发现，高房龄的非核心价值资产逐渐贬值，且变现极慢，固定资产缩水；而在新房市场中，购房者议价权和选房权高度转移买房市场。

一言蔽之，对于有资产优化能力的购房者来说，当下是低成本抄底核心资产的好时机。

危机之下的财富差距拉大，源自有认知差且敢于进攻的人。

地段是永远的核心，购买力人口分化的板块尤其

得到当下值得入手的肯定回答后，那么，该买哪里？

正如那句房地产市场中流传已久的名言，买房三要素：地段、地段、地段。

而地段的选择逻辑则是，短期看政策、中期看产业、长期看人口。

回归本质，分化时代，选择有购买力的人集中的核心地段。

从政策端来看，南京江北新区是苏皖两省的国家级新区，同时还有国家级自贸区的加持，政策高度可以说是史无前例。

宏图之下，是数以万亿的资金投入，根据数据统计，自从江北新区成立以来，跨越7载，7场金洽会，签约344个项目，总投资额达8555亿元。

在强大的资金加持之下，核心区的高能级城市配套逐渐落地，南京美术馆新馆、江北图书馆均将在今年年底建成开业，扬子江国际会议中心、江北市民中心已建成开业......

江北图书馆航拍图

从产业端来看：江北核心区所聚焦的金融、大健康、科技创新，是站在供应链顶端的高附加值产业，其中大健康和高科技是目前主力资金流向的区域。

这一点犹如早期站在互联网风口之上的杭州对人才的虹吸，江北新区前瞻性眼光引入的世界新风口产业也将爆发经济和人才的强吸力。

江北核心区航拍图

以结果为导向的话，已经能够看到产业布局所带来的经济成就。事实上江北新区政策落地仅7年目前GDP增速南京top1。

从人口端来看：江北新区所在的浦口，15-21年，每年近8万/人的常住人口流入，目前常住人口已排名全南京第二。

在江北新区的十四五规划，未来到2025年，江北新增人口将达100万之多。

而风口之上的高附加值产业所吸引的人才，区别于普通购买力人群，有超强购买力人才的流入，板块才会有未来。

未来，也正是这些高收入人群所产生的超强购买力，来不断促进区域楼市的向上。

江北新区也将如早期的浦东新区，部分认为“宁买江南一张床不买江北一间房”的购房者，因认知差错过历史最佳入手时期。

非闭眼乱买的时期，不要被刚需思维误导

如今的市场环境下，放眼望去，打折新房比比皆是。

江北看一圈房，你会发现，各楼盘打击对手项目说辞层出不穷。让本来还有信心的购房者更加踌躇观望。

因为这个时候，每个楼盘都有自己的性价比，此时，与人性博弈，不要被主流的刚需思维主导，才能从乱花丛中选出一抹绿。

占据稀缺城市景观资源的差异化产品，才是未来庞大存量房市场最大的优势，这一点正如位于江北核心区的热盘——龙湖天璞。

1、青龙绿带之间在售新房，高品质的居住舒适度

首先，我们要了解一点，从宏观板块而言，哪里才是房价的高地。

在很多人的印象中，城市的房价高地，应该是高楼林立，商贾遍地的金融中心、城市CBD。

但是，金融中心、城市CBD，其本质是中心性和可达性，作为城市商务活动中心、交流中心，往往意味着CBD的拥挤程度（人流、车流、建筑密度）在区域内更高。

核心区CBD效果图

换而言之，其更适合生产而非生活，也正是这样的属性，致使CBD可能会有高端住宅，但是很难形成高端住宅片区。

而且，在现如今房住不炒的大环境下，此类以生产为主的片区，已经失去了早期的投资逻辑。

而龙湖天璞位于青龙绿带、七里河风光带，这江北两大城市景观带之间的核心居住区。其在紧临城市中心的同时，拥有稀缺的生态资源。

青龙绿带和七里河风光带之间，住宅用地的规划比例达到了95%之多，且整体的容积率也更低，居住属性更加纯粹。

可以预见，未来这里将会成为整个江北核心区的高品质住宅聚集区，未来价值预期也更高。

这一点早在全球的城市发展历程上得以见证，如纽约中央公园人居区、伦敦海德公园高端住宅聚集区。

还有一点值得注意的是，龙湖天璞是江北两大城市景观带之间，而且是江核两大景观带之间在售的新盘项目，稀有属性拉满。

七里河景观带可以说是核心区的水岸景观门户，直通长江，与滨江绿带、青龙绿带相连，被称为江北的“秦淮河”。

七里河景观带航拍图（图片来自于南京江北新区）

龙湖天璞背后的青龙绿带，由世界顶级设计事务所之一美国SOM公司进行概念规划设计。青龙绿带总长约7.5公里，总占地面积约82.5公顷，串联五大主题公园，总投资近20亿元。

可以想象，在某个傍晚，推开阳台的落地窗，夕阳洒在不远处新金融中心高耸入云的摩天大楼群上，楼下的七里河泛起涟漪，一旁青龙绿带在夕阳的渲染下，显得更加生机勃勃，踱步其中，好不自在。

2、小街区、密路网城市设计，宜居属性更高

龙湖天璞所在的区域还是典型的小街区密路网，其所产生的小社区理念无论是从城市发展逻辑，还是从居住舒适度上来说，都更占优。

小街区密路网的建设模式在西方国家早已流行，从1961年的理论提出，到1990年，小街区密路网逐渐成为各大西方城市的建设模式。

在理论和实践的共同验证下，小街区密路网模式对提高生活品质、商业氛围和土地价值具有明显优势。

同样，这样的模式也逐渐运用在了南京的新城开发上。

目前，江北核心区核中核区域、河西南、大校场均采用了小街区密路网的建设模式。

换而言之，在未来南京楼市的三大城市高地之上，小街区密路网规划之下，小而精的定制化高端社区将会成为市场主流。

正如龙湖天璞一样，项目仅打造了3栋住宅，340套房源。其居住密度远小于传统的大街区，居民的私密性更好。

3、差异化产品设计，建面约139㎡大平层既视感拉满

聚焦到项目上，龙湖天璞打出了差异化产品设计，其所打造的建面约139㎡的3+1房，区域内并没有同类型产品，稀有性十足。

其创造性的采用了LDK大方厅设计，餐厨客阳四位一体，面积超42㎡，空间感十足，在感官上也是视觉效果拉满。

厅内简一大理石砖一体铺贴、长度约6.6米超大面积岩板+木纹墙板背景墙、270度宽景阳台...这些要素齐聚之下，建面约139㎡的户型，给人一种160㎡大平层的即视感。

在厨房的电器方面，油烟机、燃气灶均采用GE品牌，除此之外还配备了蒸烤一体机和嵌入式洗碗机，品牌也都是GE。

在卫生间的打造方面，采用了唯宝壁挂式马桶，唯宝的台盆，主卫配备了汉斯格雅的恒温花洒。

在三大件方面，项目采用了大金的中央空调、百朗的新风系统和威能的地暖。

这样的升级装修品牌配备，在区域内也是首屈一指，竞争力极强。

4、楼市变局之后，产品、区位已对客群进行优化

据悉，龙湖天璞的客群，70%皆为自住，而且多以医疗、教育和高科产业的中高端收入人群为主，还兼具30%自住兼投资以高新区引进创业客群。

相较于传统的大社区而言，未来的居住属性更加浓厚，二手房挂牌存量更少。

于二手房市场中，在同等条件下，高阶改善人群聚集的楼盘往往能够保持更加坚挺的价格。

还有一点值得关注的是，龙湖天璞的小体量，在未来的二手房市场也不会出现大社区所面临的，业主之间同质化严重的产品打价格战的恶性竞争。

写在最后：

相信品牌是力量，这句话在楼市同样适用。

作为龙湖连续6年绿档，是民营企业安全企业也是最后一道防线。

其企业本身多航道布局，尤其商业地产的天街闻名全国，也正是在现金奶牛的供应之下，龙湖依旧屹立在地产之林。

而且，作为民营企业的最后一道防线，在提倡和谐和中庸之道的中国背景下，龙湖也不能倒。

还有一点值得关注的是，该项目是龙湖独资，从拿地、工程、操盘到后期物业，都是其直营。 

总得来说，在强大的现金流支撑，和民营企业在全国经济活动中不可或缺的地位之下，你可以永远相信龙湖。

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