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365淘房 袁晶晶 近日，安家江北后台收到网友提问，位于江北雨山路地铁站附近的江北国际智谷（金盛田·博舟科技产业园），早就建成了，从外面看着也不错，能不能买？
为了了解一手资讯，今天我便动身现场去实探了一番，江北国际智谷位于老山脚下，距离地铁10号线雨山路站约1.5公里，周边生态资源丰富，地理位置非常不错。
据项目官网资料透露，该项目建筑面积266666.1㎡，分2幢高层和58幢商墅，高层面积约43000㎡每幢，每层楼约3000㎡，商墅标准每幢面积约1300㎡，最大一幢约2200㎡。
该项目自上市起便十分神秘，由金盛田集团出品，打造城市办公典范区——金盛田·博舟科技产业园。
业态包含总裁墅级办公、企业花园独栋、高层总部写字楼、办公研发多用等，其中项目最早在2014年就已经对办公部分楼栋进行了封顶，工程类型也显示为行政办公。
2018年初，项目部分商墅房源已经雏形初现，商住两用，产权为50年。
2020年1月，江苏诚嘉物业有限公司成功中标南京浦口高新技术产业开发区管理委员会开发的江北国际智谷A、B座（金盛田·博舟科技产业园）物业管理服务项目。
截至现在，项目几处大门都处于紧闭状态，底部一层均未启用，只有一处侧门有工作人员值守，且进出条件非常严格，外来人员需内部人员接才可以入内。
据工作人员透露，目前主要在使用的是办公人员。
商墅外立面采用干挂石材，外立面简洁，且充满品质与美感。
而非常明显的不足之处在于，项目外围似乎还有一些工程还未收尾，与此同时，商墅内部部分未启用，缺乏维护，影响美观；
值得一提的是，该项目从上市至今，均表现地非常低调，很少有宣传，默默无闻，非常佛系。
商墅是什么产品？与普通别墅的区别究竟在哪？市场流通性如何？
而对于金盛田·博舟科技产业园商墅能否值得买的问题，我们需要首先了解到商墅与普通别墅的区别：
如果单纯从字面解释，商墅融合商业和别墅这两类产品的特色——商业的别墅化，别墅的商业化。
从区位来看，作为低密度、花园式办公产品，商墅一般不会位于特别繁华的城市核心区，大多位于交通便利、客流量大的枢纽地带。
从空间设置上来看，商墅规划多层空间，以5层产品为例，1可用来做商业，多以高端会所、健身房、红酒坊等定制化商业或办公为主；2-5层，可用来办公，也可以用来居住，一切根据业主的需要安排。
随着房地产行业的兴起 ，地价逐渐攀升，开发商在此类产品上的盈利缩减，为了提升项目价值，开发商在规划上加入更多配套设施，以满足使用者各项商务活动与商业需求，继而衍生出商墅。
商墅与普通别墅的区别究竟在哪呢？主要有以下五点。
1、产权性质不同：商墅是商业性质，产权年限40或50年；普通别墅是住宅性质，产权年限70年。
2、政策不同：商墅不限购、不限贷、不可落户；普通别墅正好相反。
3、价格、物业费、水电费用不同：商墅的售价通常比普通别墅要低，但因其是商业类房屋，所以物业费、水电大多是商用的。结合较大的面积且需月月交，也是一笔不小的费用。
4、首付、税费不同：如果是贷款购买商墅，首付5成，年限10年，税费也比自住别墅高；而普通别墅购买方式及要求与住宅一致。
5、用途不同：商墅可居住、可办公、可经营，用途多元化，业主可根据自己的需求来拓展空间；普通别墅主要还是用来居住。
其次，从商墅在南京二手房市场上的流通性上来看，一般来说较为欠缺！例如江北的珍珠泉9号该项目虽然于2013年就已经建成，但目前南京某二手房网站上销售房源只有1套，前期均无成交记录。
主要原因在于一般商墅的面积较大，总价较高，客群相对有限。
对此，你怎么看？你觉得商墅能买吗？欢迎添加小北君微信，进群参与讨论！
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