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365淘房 张洲 未来房价要卖5万，指日可待？
成交价格一路攀升，赶超研创园？
桥北二手房逆袭，开始平视核心区了？
就在8月27日，原南京市河西中学正式更名为南京江北新区实验初级中学，并加入南京民办育英第二外国语学校教育集团。
一石激起千层浪，南京江北新区实验初级中学成为首批配备育英二外教育资源的学校。桥北也拥有了江北的优质教育资源的加持，一大批周边业主喜提育英二外教育集团。
我在某账号下看到，有网友提出阅江山未来能涨到5万/㎡吗？也有网友表示：“期待，指日可待，阅江山就是未来的天花板”。
也有网友表示：“现在阅江山的房价已经开始超越核心区的保利西江月，如若有教育资源的加持，未来房价有很大可能会超过核心区“。
那么，在育英二外教育资源加持之下，桥北天花板之一的阅江山当下真实的二手房情况是怎样的？
中介透露：带看量增加，房价平稳，未来涨幅值得期待
随后我前往咨询了大华锦绣华城阅江山的中介，拿到了诸多一手信息。
据中介透露：”目前学校周边的小区房价总体上是比较平稳的，也有个别业主临时涨价的情况，但是是少数“。
同时他强调：”虽然房价的涨幅还没有体现，但是近期的带看量明显增多了，来看房的人不少都是冲着育英二外教育集团的资源来的”。
阅江山实景图
的确，这一点从某二手房网站上也可以看出来，根据数据统计，本周的客房比环比上周上涨了18.9%，增长十分明显。
当我问及该位资深中介大华锦绣华城阅江山未来房价会走向何处时。
他表示：“因为阅江山不像核心区不少二手房小区那样业主比较鸡血，所以没有出现因为优质教育资源落地而导致房价大涨”。
“但是等学校成绩慢慢出来后，会在房价中体现，而且外加小区品质在桥北也是首屈一指的，两者因素叠加，未来涨幅是非常期待的，甚至会超过核心区不少楼盘”。
阅江山实景图
随后，我联系到大华锦绣华城阅江山的业主，他表示：“其实育英二外教育集团落地的消息，很多业主都不知道，小区业主也没有炒房价的意识，所以也都没有怎么太激动”。
从中介和业主处可以了解到，优质教育资源的落地，业主表现较为平静，没有出现大幅度房价上涨的情况，小区房价趋于平稳，主要影响体现在带看量的攀升上。
的确，这也是相对冷静的市场情况，优质教育资源最终还是要体现在成绩上。
核心区二手房市场热度下滑，桥北品质二手房开始赶超
正如中介所言，桥北品质二手房小区价格正在逐渐赶超核心区，其中大华锦绣华城阅江山就是其中之一。
大华锦绣华城位于桥北板块，临近浦口火车站片区，距离江边仅300余米，是区域难得的品质次新房。
根据某二手房网站显示，该小区二手房成交价基本稳定在3万/㎡以上，还有房源成交单价达到了3.3万/平米。
此前，该小区一套产权面积约93㎡房源，成交总价346.8万，成交单价为37139元/㎡，不过该房源为非标户型。
值得注意的是，大华锦绣华城阅江山一直以来都是桥北地区红盘的存在，2019年开盘曾创下1.9%的最低中签率，成为目前为止桥北板块中签率最低的楼盘，热度不低于江北核心区楼盘。
阅江山曾经新房的销许均价为20255元/㎡，而当下该小区二手房成交价纷纷突破3万/㎡，这也就意味着，短短两年多时间里， 不少业主赚得100万元，羡煞旁人。
（大华锦绣华城阅江山开盘现场）
除了教育资源加持之外，大华锦绣华城阅江山的小区品质也较高。
此前我前往小区实探，小区的植被覆盖率非常高，绿化率达到40%，入眼皆绿，整体感观非常舒适。
阅江山不像很多小区地面视角的绿化显现的非常充分，但是高层俯瞰就原形毕露。从小区的楼上俯瞰小区内景，树木种植面积大，种类较多，整体的绿化水平在桥北片区可以说是首屈一指。
除此之外，小区还拥有难得的一线江景，小区一江之隔便是鼓楼滨江片区，登高远眺，蔚为壮观。
还有一点值得注意的是，和大华锦绣华城阅江山相距不远的浦口火车站片区总面积12.06平方公里范围规划了4处社区中心、5条轨道交通、10座城市公园、38所学校。
这里可以说是江北下一片城市建设高地，值得期待。
（浦口火车站片区城市规划效果图）
总体来看，大华锦绣华城阅江山凭借着区域品质天花板，外加浦口实验小学奠定了当下的二手房房价体系。而育英二外教育资源的加持，让其未来想象空间无限。
核心区成交均价下跌超5000元/㎡
我们再来看一下江北核心区，根据数据统计，2021年核心区二手房成交均价为44130元/㎡，而到了2022年，板块的成交均价仅有39064元/㎡。
板块均价下跌了5066元/㎡之多，跌幅达11%，可以说是惨不忍睹。
而看单一楼盘的成交价格，保利西江月的成交均价已经跌至3.4万/㎡。近期不少房源成交价格仅在3.1万/㎡徘徊。
虽然从单一楼盘数据来看，阅江山与保利西江月的数据开始接近。但是放到板块中对比，依旧有很大差距，而且，保利西江月目前的成交均价还在3.4万/㎡，这样单纯的比较并不严谨。
核心区航拍图
不过，从宏观成交数据来看，核心区二手房成交价同比去年跌幅还是非常之大。
这主要由两方面原因所导致，首先就是宏观楼市遇冷导致的二手房市场下滑。
第二方面则是由于江北核心区的板块未来价值预期下降，导致新房市场去化艰难，从而传导至二手房市场。新房庞大的上市量和较低的价格，让区域二手房毫无竞争力，这也是关键性因素。
写在最后：
宏观板块来说，无论是桥北还是核心区，二手房市场两极分化势不可挡。区域品质二手房未来将会成为房价天花板。
而如若有教育资源的加持，那么未来想象空间相较于传统品质住宅要大的多，尤其是两大要素齐聚的情况下，未来更加值得期待。
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