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河西神秘新盘，仅售3.6万/平却无人问津？
近期河西新房的火基本都燃在河西南区域，河西北与河西中新房市场新动向寥寥。
很多网友都和西妹吐槽过：“觉得河西北与河西中配套更完善，但是大多数二手房楼龄都比较老，又没什么新房，纠结得很”。
但是，备受瞩目的河西却有一处3.6万/平的新房，开盘到现在却无人问津！
那就是上个月开盘的爱达鸣嘉，这次，河西的光环也不灵了？
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河西成熟氛围新房，开盘半个月仅卖出四套！
上个月19号，河西的神秘新房爱达鸣嘉突领销许，推出全部48套房源，销许均价约36310元/平。爱达鸣嘉位于建邺区长虹路389号，处在雨花台区和建邺区交界处，临秦淮河↓
这个楼盘之前基本没什么动静，突然领取销许也是让楼市为之一惊。本以为毕竟有河西这一硬核光环加持，还是新房，销售情况应该会比较不错。但是最近有网友和西妹爆料，表示爱达鸣嘉的售卖情况并不乐观，根本“卖不动”。
我随即搜索了一下网上房地产的数据，爱达鸣嘉住宅共48套，加上商铺以及地下停车位共入网106套，但目前显示仅有四套认购↓
这四套认购均为住宅，两套139.36㎡的房源，两套212.55㎡的大面积房源，总价在536万-794万之间↓
半个月过去，仅有四套房源被认购，这个数据对于河西的新房来说，确实有点匪夷所思了。
但是从爱达鸣嘉的自身条件来看，或许也能窥见一些“端倪”。
首先从周边环境来说，爱达鸣嘉虽处于河西，但是靠近南苑片区，周边被老旧小区所包围。长虹建材市场、银桥市场都位于此，属于河西比较老的生活区域，暂无能兑现的利好，未来升值空间有限。
从小区环境来说，爱达鸣嘉虽为新房，但其实是处于老小区爱达花园内部。房子是新的，但是周边的一切都是旧的，小区环境与爱达花园共享，前后被老房源所包围，环境一般，居住氛围可能会受到影响，未来房价的溢价能力也会有所折扣↓
从产品本身来说，爱达鸣嘉和爱达花园同时于1993年拿地，产权仅有50年，与一般新商品房相比竞争力不大。项目仅一栋楼，1-3层为底商，4-11层为住宅，两梯六户设置，并不都是正南正北朝向的房源。仅一栋楼、多户、还有商业，总有点写字楼的既视感。
（项目沙盘图）
（项目效果图）
再说到最重要的产品户型，项目建面约103-212㎡，共六种户型。因为项目拿地时间早，户型申报非常早，现已无法变更，并不符合当前人们所认可追求的户型设计。
103与110平的户型都只有一个卧室设计，212平大面积户型也仅做了三房。现在被认购了的两个建面，其中139.36平的房源是两室两厅一卫的设计↓
212.55㎡的房源做了三室两厅两卫，其中两卧为不规则设计↓
虽然项目表示可以免费赠送一次户型设计，购房人也可以自行变更格局，但是看起来收效甚微。
最后看产品价格。虽然3.6万/平的价格在河西来说算是价格洼地，但是爱达鸣嘉被老旧小区包围，周边的小区的房价并不高，甚至都低于爱达鸣嘉↓
上个月，爱达花园紫藤园还刚成交了一套二手房源，143㎡的房源，以416万的总价成交，单价约2.9万/平。三室两厅，户型方正↓
爱达鸣嘉均价3.6万/平，但是正常房源的单价大多都在3.8万/平左右。这样来看，这个价格就显得性价比没有那么高了。
所以综合条件看来，爱达鸣嘉能吸引到的受众群体并不广泛。
但是爱达鸣嘉作为新房，自然也是具备一些优势的：
1.毕竟地属河西，距离新街口商圈、河西万达商圈、河西元通商圈和雨花台商圈都不算远；
2.周边居住环境比较成熟，周围的生活配套也都非常完善，满足日常居住需求毫无问题；
3.项目得房率比较高，且工程进度正常，目前已经封顶，预计明年即可拿房；
4.项目起步建面约103㎡，总价相对较低，入住河西的门槛放低。
所以爱达鸣嘉对于想入住河西，预算又较低或者周边的地缘客等还是比较有好的，可以考虑，建议选择小面积户型，朝向好、总价低。
但是对于预算比较充足，并且追求居住环境和未来升值空间的购房人来说，爱达鸣嘉可能不是最好的选择。
河西新房资源紧缺，还有两个项目可供选择！
河西现在确实寸土寸金，日益减少的土地资源预示着未来新房的有限性。
河西的瞩目性是板块价值所决定的，在今年第二次土地出让中，河西中G28地块由越秀竞得，引起了南京楼市的轰动。毛坯限价5.5万/平也捅破了南京毛坯限价的天花板，未来上市价格预计会在6万+/平。
而这幅地块最快有动向预计也是明年后年的事情了，现在想入住河西中，还有两个新房可以选择，就是纯新盘奥体新城丹若园与新房海玥花园。
据西妹了解，奥体新城丹若园预计会在10月份左右公开样板间，第四季度有望上市。
丹若园是奥体建设在河西中的最后一园，项目拟建设5栋19F的高层，主打大面积改善户型，拔高了入手门槛，从170㎡-265㎡不等，窗墙比更高，现代感更强。
海玥花园位于建邺区恒山路100号，上一次加推是在6月底，当时116套房源，吸引了741组报名数据，当天售罄！上次销许均价约66839元/平，另有5500元/平升级装修包可选，验资1000万，首付8成。
目前项目还剩余A地块08幢和B地块01、07待售，仅剩300㎡、330㎡（跃层）、540㎡（三层院墅）大面积户型，门槛极高。
海玥花园是河西中仅有的大地块新房项目了，未来的居住氛围会比较浓厚，并且因为其高总价，也决定了之后小区的圈层化会更纯粹。
你认为河西中这两个新房值得买吗？在评论区和西妹一起讨论一下吧~
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