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就在前两天，一则消息传遍朋友圈，江北核心区，最低单价28000，清盘在即，推出几套工抵房，楼层不同优惠不同，抢到就省几十万，倒挂15000......
该消息一出，立即引起了轩然大波，不少网友惊呼核心区地板价被击穿，信心暴跌，打骨折的情况出现在核心区，难以想象。
甚至有人推测，这是核心区新房崩塌的先兆。然而，事实情况究竟是如何的？
楼盘优惠已成普遍现象，究竟是营销策略还是真实降价？
首先我们向该项目的置业顾问询问，并没有得到任何信息。
部分中介表示，28000的价格只是一楼房源。
但是，经过多方求证，有中介透露28000更多是噱头，而且不只是一楼有优惠，具体楼层的优惠幅度不同，这个价格是不包含升级装修包的。
具体楼层的优惠要前往售楼处详谈，需要携带认购金，目前剩余较多的房源均是大户型。
江北核心区航拍图
换而言之，28000是营销策略，而非市场普遍现象。并非如大众所言，直降8000元/㎡。
而且，根据网上房地产数据显示，该项目目前所剩房源仅有30余套，总体来说占整个核心区总的房源存量非常之少，影响并不大。
更加值得注意的事，目前该活动已经被叫停。
据相关中介透露，目前南京绝大部分楼盘或多或少都有优惠，这个已经成为行业内公开的秘密，只不过有些项目会拿上台面，有些项目需要你自己去谈。
核心区开盘现场图
其实，楼盘优惠在2022年的新房市场中并非仅出现在江北核心区，南京楼市绝大部分板块均是如此。
只不过，2020-2021年核心区的高热度、高首付与2022年的市场表现形成了巨大反差从而成为市场关注焦点。聚光灯之下，一切市场动态都会被放大。
那么，核心区新房市场究竟是怎样的，核心区的还值得购买吗？
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核心区板块整体去化超7成，拉长周期江北依旧值得信赖
可能在很多人眼里，目前的核心区新房市场的去化十分艰难，不过，实际情况很少有人会去探究。
在2021年上半年楼市火热时，依稀记得一个资深地产人那句话：“现在这样的日光去化是不正常的，续销其实才是楼市健康的状态”。
（2021年上半年核心区楼盘开盘现场）
的确，可能很多人会认为，评判市场冷热就是以是否能日光，是否需要去抢房为标准。
但是，实际上，在楼市周期中，续销才是常态，这对于购房者来说都是个好消息，有一定的议价能力。
很多人对核心区新房市场信心不足主要来源于反差，今年的3成首付，续销和去年的8成首付、日光所产生的反差。
（2021下半年核心区楼盘开盘实景）
核心区整体去化超7成，一年上市房源近万套
回归到正常的续销阶段，核心区的真实表现又是如何的。
我们根据网上房地产的数据统计了一份表格。
从表格中来看，在这一年左右的周期，目前有新房在售的主力楼盘大约有12个，这12个楼盘上市房源数达8000余套，目前去化近6000套，整体去化大约7.3成。
如若加上在这周期内上市结束且售罄的房源，核心区1年周期中大约1万套房源的上市量，去化在8成左右。
放眼整个江苏，单一板块如此大的上市量，且有如此庞大的购买力又有几个。
江北新区航拍图
其中核心区南工大整体去化约9成，剩余房源仅百余套，已经基本进入收尾阶段。
作为主力在售的核中核与青奥板块，板块整体去化都在6成左右。
核心区青奥板块航拍图
总体而言，核心区的新房市场并没有大家所想象的那般不堪，从数据统计来看，单一板块如此之大的上市量，还能有此般的去化成绩着实少见，可见其购买力之强大。
与时间做朋友，拉长周期核心区依旧值得信赖
这是当下的表现，说一千道一万，最后还是要回归到核心区是否值得购买上。
有人调侃，江北核心区是“肉体追不上灵魂，规划落地追上房价上涨”。
抛开戏谑之言，我们要明白一点，楼市的内在逻辑是什么。
从宏观层面来看，房地产市场如普遍的经济逻辑、事物发展规律一样，具有一定的周期性，收缩与扩张、繁荣与衰退并存，起伏跌宕。
在经历过从2015年以来的市场繁荣后，2021年的楼市开始逐渐走向下行周期。
新金融中心航拍图
意料之外，情理之中。长期牛市之下，让很多人觉得楼市就应该如此，2021年的当头棒喝让很多人梦回2014年的楼市寒潮，也逐渐让很多人明白了，楼市繁荣并非永不破灭。
对于当下楼市的波动，其实是长周期下的短期波动，是一种回归，从曾经那个不健康的投资驱动的市场回归到理性中来。
江北核心区航拍图
如果我们把时间线拉长到5年，甚至是10年之久，你会发现，房子的价值与价格支撑还是以区域发展基本面作为支撑点。短周期的浮动放到长周期内的涨幅完全可以忽略不计，不能仅局限于当下。
以史为鉴，南京城建从一方天地的城墙之内，到仙林、河西两大新城崛起。南京的商品房市场也经历了多个周期，而现如今，河西、仙林依旧屹立在南京楼市的塔尖位置。
河西航拍图
由此可见，能够无惧周期的是那些城市建设基本面向好且持续性向上的板块。而江北新区无疑就是这样的板块。
还有一点值得注意的是，未来的两极分化将会越发明显，在此背景下，基本面好的板块将会是楼市沉浮中较为坚挺的区域。
江北核心区CBD效果图
而纵览整个南京的发展趋势，江北核心区的基本面还是具有一定优势的，虽然南京的城市发展不会颠覆以江南为主的城市格局，但是江北核心区的城市建设速度和城市面貌更新速度是要超过江南主城的。
这也是核心区新房市场更加值得信赖的内在逻辑。
写在最后：
2021年对于核心区楼市，包括全国楼市都是一个转折点。房子投资属性下降，未来预期下降，信心下降。但是回归到楼市本质来看，新区无论是城市建设还是投资幅度相较于老城区都是不可比拟的，只不过，对于新区来说，需要更多的时间去等待。
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