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河西南天鹅堡上个月底刚交付，还不到一个月就有房成交！
刚刚，西妹发现有中介在朋友圈发布成交信息，河西南天鹅堡最近成交了两套房源！
一套为162㎡户型，以962万的价格成交，成交单价约5.91万/平；一套266㎡户型，成交单价约6.24万/平！按照成交的266㎡房源来计算，比起当初销许均价的3.7万/平，涨约2.54万/平，业主躺赚约676万元！
这涨幅，实名羡慕了！
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01 刚交付就有房成交！每平涨约2.54万/平，业主躺赚676万…
成交的这两套大平层，加上税费后，成交单价基本都在6万+/平。天鹅堡作为拉动鱼背整体格调的江景改善住宅，于2019年开盘，当时销许均价约3.7万/㎡。按照成交的266㎡房源来计算，三年过去，涨约2.54万/平，业主躺赚约676万元！
并且西妹发现，现在小区确实在售的二手房源还不少，户型选择比较多元：
162㎡的房源报价980万，单价约6.05万/平↓
160.24㎡房源报价1030万，单价约6.44万/平↓
f266㎡房源报价1700万，单价约6.39万/平↓
291㎡户型报价1900万，单价约6.53万/平↓
在售的这些二手房源，整体的价格都在6万+/平，天鹅堡当初的定位就是拉动鱼背整体格调的江景改善住宅，户型建面为160㎡-291㎡，直接拉高了河西南的起步建面，产品精准面向改善市场。
从建面到户型到观景属性，当初的天鹅堡确实使得河西南的楼盘定位又上了一层。事实证明这个定位做的确实不错，短短四个多月的时间，项目三开三捷。
华侨城天鹅堡位于河西南的鱼背板块，临扬子江大道，共打造13栋住宅，还自带商业与幼儿园。
小区基本是鱼背板块距夹江最近的住宅项目，部分楼栋都可以观一线江景，大户型还都做了270度L形转角阳台。
就在上个月底，华侨城天鹅堡也正式交付了，西妹还前往现场实探过，13栋住宅及其幼儿园全部建成交付。
站到鱼背板块，天鹅堡整体其实非常显眼，这个特殊的立面很难不吸引人的注意。外立面和当初公布的效果图相差不大，蓝灰深色辅以银色立面，科技感比较强。
挑高入户大堂，大面积玻璃+金属线条入户大门，现代感十足↓
值得一提的是，小区的绿化做得非常不错，从俯视图来看，绿化覆盖率比较高，不同楼栋之间做了不同功能的景观设计。
从小区整体航拍来看，天鹅堡的植被覆盖率还是不错的，辅以小面积水景点缀，在小区里散步也感到心旷神怡，还有随处可见的凉亭可供业主休憩闲谈。
一个刚交付的下小区就能卖到6.2万/平的价格，光是有江景产品肯定还不够，华侨城的各项配套确实也是过关的。
天鹅堡当初除了产品打造吸引人，还有就是其商业，超百万方都市旅游综合体——华侨城欢乐滨江。有长达1.7公里的滨江岸线、无辐式大轿厢摩天轮、室内购物中心、前沿艺术空间、创新绿化小镇、国际办公群落，天鹅堡的业主未来基本上下楼过条马路就可到达商业街区，有更短的休闲与商业半径。
据前期实探，摩天轮已经基本建成，迎来夜间亮灯，天鹅堡业主在夜晚可以从家中看到亮灯的摩天轮。未来华侨城欢乐滨江建成之后，小区的房价可能还会迎来更进一步的上涨。
02 从1.0时代到6.0时代，河西南未来房价上限在……
在前段时间流传的河西南业主“二手房价倡议书”中，华侨城天鹅堡建议售价处于最高梯度，为6.5万/平-7万/平，而从现在成交的两套房源来看，还没有到达这个标准。但是西妹认为，假以时日，天鹅堡确实是有这个价值潜力的。
天鹅堡当初是在一定程度上对河西南的产品确实有很明显的划分意义，如果我们为过去河西南的发展划分阶段，可以分为下面这么几个。并且在发展过程中，不同的阶段也呈现出了不同的特点↓
河西南从1.0-6.0的蜕变：
河西南1.0产品：以海峡城一期为代表，河西南拓荒
河西南2.0产品：以佳兆业城市广场、五矿崇文金城、升龙天汇、朗诗熙华府、招商雍和府、正荣润峯、鲁能公馆、金地中心风华、海峡城第三街区等为代表
河西南3.0产品：以绿地华侨城海珀滨江、正荣滨江紫阙为代表
河西南4.0产品：以鱼嘴金茂悦、华润置地鱼嘴润府为代表
河西南5.0产品：以华侨城天鹅堡、河西金茂府、葛洲坝中国府为代表
河西南6.0产品：以融创滨江ONE、万科翡翠滨江、建发珺和府为代表
河西南慢慢地从70、80㎡小户型刚需户型慢慢进阶为100㎡左右的初改，直到华侨城天鹅堡的上市，一下子将河西南定位拉到改善定位，160㎡起步，意味着小区的纯粹性、投资比例的减少。后来的中国府，更是凭一己之力将起步建面拉到了190平。
最早时期的河西南，是属于星八客的，那时候的住宅基本以刚需为主，现在的价格基本翻了2-3倍，利好差不多兑现完毕，并且随着房龄的增长，未来持续上涨空间比较有限。
海珀滨江、正荣紫阙、鱼嘴润府、鱼嘴金茂悦这些次新房纷纷上市开价，使得河西南区域价值更加明晰。现在这些次新房的价格基本保持在约6万/平的价格，但是这些住宅周边还有一些利好待兑现，未来还有上涨的价值空间。
至于金茂府、中国府这几个头部高端住宅，还未有房源上市，这几个项目是属于开售时价值就备受认可的楼盘，中国府收官时就有业主喊话，未来中国府可能冲10万/平！
这些住宅是否能将河西南房价天花板拉得更高，我们就拭目以待了。
你认为河西南二手房价天花板会到多少，在评论区和西妹一起讨论一下吧~
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