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365淘房 张洲 核心区的房子到底要涨到多少才能有的赚？
就在前两天，一位喜提绿地海悦160㎡大平层的业主向我哭诉：“房子从拿房那天起就在亏钱，如果现在卖不到4万/㎡，那自己就是血亏不赚”。
同时他还强调，即使是现在卖，按照这个市场行情，更是亏本甩卖，现在依靠买房赚钱已经是痴人说梦了。
对于此观点我深表疑惑，随后该位业主给我详细计算了他的房产持有成本。
5年出售单价需高达4.2万/㎡，业主直呼买房亏本
这套房源是其在2019年购买的，是一套158㎡的四房两厅两卫户型，彼时的总价近500万。
首付7成，约350万，贷款约150万，贷款利率为5.7%，贷款年限为30年，除此之外，还有10万的税费和维修基金，外加预计投入大约20万的装修费用。
绿地海悦实景图
部分是首付成本，他告诉我，当时理财产品大约的年化收益率在5%左右，如果把350万这笔首付款放到理财上的话，3年的收益大约是517808元，5年的收益大约为863013元。
第二部分则是贷款的成本，150万商业贷款，利率5.7%，3年所需的利息为251503元。而如果贷款周期是5年的话，那么其所需利率为412899元。
第三部分则是其他费用，还有10万的税费和维修基金，外加该业主预计将投入15万左右的装修费用。
绿地海悦实景图
除此之外，该业主表示，期房还有一个成本，那就是时间成本，转化过来就是租房成本，3年的等待期，一年的租金就算5万吧，三年也有15万了。
那么如果这套房源在3年的时间节点出售（也就是今年），约52万的首付理财收益+约25万的贷款利息+10万的税费+15万的装修+15万的租金，总成本大约为117万。
如若加上500万的购房款的话，那么该套房源现如今的出售价格不得低于617万，出售单价要超过39000元/㎡。
如果按照5年期再出售来计算的话，则是约86万的首付理财收益+约41万的贷款利息+10万的税费+15万的装修+15万的租金，总成本大约为167万。
如若加上500万的购房款的话，那么该套房源2年后的出售价格不得低于667万，出售单价要达到42200元/㎡才能实现收支平衡。
绿地海悦实景图
随后，该业主询问了周边中介，了解了绿地海悦目前二手房市场行情，据中介透露，此前绿地海悦成交了一套105㎡的房源，中间楼层，成交单价为3.9万/㎡。不过需要买房人缴纳超20万税费。但是这套房源的成交信息尚未在网上公布。
绿地海悦实景图
如果这套158㎡房源出售的话，出手的价格也大约在3.9万/㎡左右，因为面积稍微大了一些，价格可能会在向3.8万/㎡靠拢。
换而言之，如果按照该位业主的计算方式来看的话，的确是从拿到房源开始便已经处于亏本状态。
但是有一点值得注意的是，如果成交价超过3.9万/㎡的话，那对于绿地海悦业主来说都是跑的赢理财的。
蓦然回首，在2018年首开之时，绿地海悦840套房源引8889组购房人参与摇号，中签率仅为9.5%，可以说是轰动一时的超级热盘，而彼时的销许均价为29230-31092元/㎡。
5年已过，现如今的二手房房价格局，不知是否达到业主们的心理预期。
对此，你怎么看？欢迎扫码添加“小北君”，进群一起讨论！
投资时代已成过去式！长远看，江核依旧值得信赖
“2017年之后入手江北核心区基本都是亏本的，尤其是2021年的那一批投资客”这是一位资深的投资客和我所说的话语。
从绿地海悦的业主的经历来看，在2019年以3万/㎡的价格入手，历经3年，在现如今的市场行情下的确没有利润空间可言。
至2026年二手房均价需达4.6万/㎡，方可实现收支平衡
而对于2021年疯狂涌入江北核心区的那批买房人来说，房子的持有成本可能更高。
2021年，江北核心区的新房价格已经逐渐攀升至36000元/㎡，而且户型建筑面积段也基本来到了110㎡，首付8成。
核心区南工大区域航拍图
如果按照这一参数来计算的话，在2021年购入江核的平均总价要达到390万之多，首付款约312万，贷款78万，贷款利率按照5.6%计算的话，5年期利息为210811元。
如果按照5年期再出售来计算的话，则是约80万的首付理财收益+约21万的贷款利息+7万的税费+10万的装修，总成本大约为118万。
青奥航拍图
如若加上390万的购房款的话，那么该套房源5年后的出售价格不得低于508万，单价则为46000元/㎡。
这也就意味着，对于2021年入手江核的南工大、青奥等板块的业主来说，到2026年时，其售价需达到46000元/㎡才能实现收支平衡。超过4.6万/㎡的单价方能实现正向收益。
那么到了2026年江北核心区的二手房市场是否能够达到4.6万/㎡？
从目前江核二手房数据来看，相较于2021年，核心区的二手房成交价下跌的非常明显。
从表格数据来看，目前江北核心区二手房市场，5个小区的二手房成交均价为39374元/㎡。
其中正荣润江城、正荣润锦城两个小区由于得房率偏高的问题，参考意义并不是特别大。
抛开这两个特殊小区来看，目前江北核心区的二手房成交均价则为3.8万/㎡。
江北核心区航拍图
相较于2026年4.6万/㎡的均价，相差约8000元/㎡，这也就意味着在接下来的4年里，每年房价需要上涨2000元/㎡才能达到最终目标。
这与核心区新房房价的上涨幅度也基本匹配，单从这一点来看，4.6万/㎡的期望值是有可能达到的。
以发展眼光看待问题，江核依旧值得信赖
不过，如果将视角拔高，纵观城市发展史，你会发现，房子的价值与价格支撑还是以区域发展基本面作为支撑点。
在新世纪内，南京的城建发展历程，自河西之后，集多个光环如一身的当属江北新区，苏皖两省首个国家级新区、国家级自贸区，如此之高的政治地位决定了板块从诞生之初就将成为南京的新城市中心。
江北核心区航拍图
并且，当下的江北新区正在承担起南京新主城、拥江发展战略的重任，江北新区的崛起即是政策推动，又是南京跨江发展下的历史必然。
而在这片未来沃土之上，江北核心区便是城市建设高地，未来中心。
江北核心区航拍图
500米高楼、图书馆、美术馆、扬子江国际会议中心......这些代表城市能级的地标建筑均在此拔地而起，这里可以满足你对未来城市的所有想象。
毫无疑问，无论是纵向时间轴对比，还是横向其他板块发展对比，江北核心区依旧是难得的优标，值得信赖。
写在最后：
罗马不是一日建成的，新城的建设往往需要用时间去等待，这一点对于江北新区来说也不例外。
在成立的7年来，新区的变化我们有目共睹，基础路网建设基本完成，住宅品质逐渐攀升，大型公共配套设施陆续建成，如15年前的河西，30年前的浦东，值得期待。
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