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365淘房 张洲 限购放开，利率大降，我后悔在江核买房了...
今天，我在某网络平台，发现一博主发布了一段江核购房的亲身经历，引起了广泛关注。
博主表示在2021年10月卖掉苏州的房子，在江核抢破头，以8成首付，6.25%的利率买入了一套房产。
当时便是因为听了置业顾问一句话：江北就是下一个河西，5年后破5万，河西破10万。
谁曾想到，现如今核心区放开限购，首付降至3成，不仅不用摇号，还有优惠。
更加难受的是：“现在利率最低能到4.4%，而我永远要加160个BP，永远都是6.25%”。
最后，该网友发出感叹，自己就是韭菜。
该文一经发出，引起了热议。
热评的网友表示：过了长江的房子永远不会成为南京的主城区。
不止一位网友感叹：卖掉苏州的房子换江北，是怎么想的，博主回复她所卖掉的是昆山的房子。
还有一位上车南部新城的网友表示：江核只是之前炒的厉害，大家都一拥而上，如果是奔着投资去的话，目光看5年以上是没问题的。
那么市场真的如该博主所言的如此凄惨吗，她真的是自己口中的”韭菜“吗，核心区未来还值得买吗。
从万人摇号到开分销，江核热度一落千丈
首先，我们先来看看，市场是不是真如该博主所言的一般。
的确，仅仅半年多的光景，核心区新房市场发生了翻天覆地的变化。
遥想当年，江北核心区楼市如日中天，万人摇号、千人抢房、8成首付、一房难求，犹在眼前。
聚焦当下，3成首付、平推出售、开分销也难卖，在买房人眼里，江北核心区跌落神坛。
江北核心区航拍图
而该博主在2021年10月上车核心区，也是最后一批8成首付，同时也是最后需要摇号的阶段。从短周期来看，的确处于市场高点入手。
贷款利率持续下跌，总房款少还40万
从贷款利率来看，彼时其贷款利率为6.25%，经过两轮基准利率下降后，那么其当下的利率应该是6.05%，以100万纯商贷来计算，还款总额217万，月还款6027元。
而当下新房贷款利率最低可以做到4.25%，以100万纯商贷来计算，还款总额177万，月还款4919元。
单从利率方面来看，该博主的确是血亏，需要多还款40万，每月多还款1108元，差距较大。
江北核心区航拍图
再来看一下市场热度，在2020年至2021年，江北核心区的新房市场的确是辉煌无限。
从一房难求到开启分销，核心区热度持续下跌
如长江时代1314、长江时代1516，在双报名通道的情况下，报名数达上万人次，综合中签率仅有5%左右。
彼时的核心区可以说是如日中天，单论热度，无人能出其右，核心区新房霸榜南京楼市。
即是时代2021年下半年，大部分楼盘依旧需要摇号，而且首付依旧是8成。
彼时甚至出现诸多外地投资客，在楼盘开盘前尚未看房一次，但凡听说是核心区便闭眼摇号。
（2021年上半年核心区楼盘开盘现场）
开盘现场也成为苏皖两地各处购房者的老乡会，外地投资客疯狂涌入。
而到了11月之后，市场急转直下，甚至核心区有楼盘开启了分销，而到了2022年，3成首付、开分销已成常态。
甚至核心区有楼盘在开启分销半年之后，至今仍未能清盘，令人咋舌。
（2021下半年核心区楼盘开盘实景）
从市场热度来看，的确是一落千丈，这确实会对购房者的内心产生很大的波动。
而从房价方面来看，核心区的新房市场还是保持着总体稳定的状态，并没有出现大面积优惠的情况。
不过，二手房市场确实降幅明显，甚至有小区成交价格下降了6000元/㎡，这对于核心区投资客来说也是个不小的打击，核心区的未来价值预期有所下滑。
拉长周期，江核依旧值得信赖
如果将视角聚焦到这一年的短周期上来，该博主的确属于高位上车，但是如果你将目光跳脱出这个当下，你将会有不一样的视角。
不可否认，此轮市场下行对整个房地产行业影响非常之大，而且市场基本逻辑也发生了翻天覆地的变化。
自此以后，房子的投资属性正在逐渐被剥离，回归到居住属性上来，在此背景下，作为投资重地的江北核心区自然而然的会在短期内遇冷，这一点是完全符合当下市场逻辑的。
江北核心区航拍图
但是如果我们把时间线拉长到5年，甚至是10年之久，你会发现，房子的价值与价格支撑还是以区域发展基本面作为支撑点。短周期的浮动放到长周期内的涨幅完全可以忽略不计，不能仅局限于当下。
研创园航拍图
而这基本面包括板块发展的高地、产业聚集程度、轨道交通发达程度、商业氛围、公共设施配套等等。
也就是说，抛开市场遇冷来看，长周期而言，基本面好的板块依旧是非常值得去选择的。
还有一点值得注意的是，未来的两极分化将会越发明显，在此背景下，基本面好的板块将会是楼市沉浮中较为坚挺的区域。
江北核心区CBD效果图
而纵览整个南京的发展趋势，江北核心区的基本面还是具有一定优势的，虽然南京的城市发展不会颠覆以江南为主的城市格局，但是江北核心区的城市建设速度和城市面貌更新速度是要超过江南主城的。
写在最后：
与时间做朋友！对于新城的建设来说，总是需要去时间等待，当下的江北核心区楼市处于房价上涨幅度与城市建设进度、买房人对核心区的价值预期存在一定的落差。所以出现了核心区房价透支的言论。
对于江北核心区来说，合理的房价上涨，将会有效的增加土地出让金收入，从而加速城建发展，二者是相辅相成的关系。
最后，对江北城建利好感兴趣的小伙伴，欢迎扫码添加“小北君”，进群一起讨论！
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