历经7年，江核等来了中央居住区！楼市格局正在改写

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365淘房 张洲 守得云开见月明！

现如今的楼市环境下，可能是购房者数十年难得一遇的上车佳期！

就在周五，江北核心区全面放开限购，楼市需求端的“闸门”已经逐渐放开，在供给端不变的情况下，供需天平逐渐倾斜。

这味“猛药”下去，是否会让核心区楼市梦回2021年疯狂期，万人摇号，千人抢房，一房难求，尚不得知。

核心区开盘现场

但是，有一点是可以确定的，核心区楼市已经冲出谷底，迈向下一个高峰。

纵览中国楼市发展历程，你会发现，宽松的政策环境和金融环境往往意味着楼市向上，房价上涨。

从2021年的大收缩，到2022年的大宽松。暮然回首，现如今与7年前的2015年是何其相似，螺旋上升的楼市正在迎面而来。

毫无疑问，新一轮的楼市风口已来。

江北核心区的价值高地在哪里？

翻开全球城建史，中央居住区CLD逐渐成为城市发展中的青睐者，中央居住区是当城市发展到一定阶段，人们的工作、生活发生了功能分化。

中央居住区往往位于城市价值高地，具备城市生活资源精粹和高尚人文内涵的居住区域，同时也逐渐演变为各个城市的房价天花板。

那么，对于江北核心区来说，价值高地又在哪里，中央居住区是否能够成为江核的“天花板”？ 

千亿资金、三区叠加、政策加持，这里才是未来之城

板块价值的本质就是城市稀缺资源的聚集，其背后是的关键要素是政策和资金，二者缺一不可。

江北核心区航拍图 

在2015年江北新区横空出世后，从官方途径发出的城市规划仅有江北中心区、中央商务区、江北核心区三个概念。

而当你把这三个官方概念的区位图放到一起后你会发现，七里河以北、浦镇大街以南、江北大道以东、长江以西这个区域是三区的重叠区域。这里也被人们称为江北核心区核中核区域。

同时这里也是国家级自贸区；两城一中心的主要承载地，江北的政策汇聚中心。

政策的背后是资金的流入和资源的聚集，根据规划，到2025年新区生命健康产业突破5000亿元，基金管理规模突破10000亿元，未来5年将拿出500亿元打造核中核新金融中心。

数千亿的资金汇聚于此，南京新主城中心的宏伟蓝图正在逐渐落地。

500米江苏高楼——绿地金茂国际金融中心、新金融中心、江北图书馆、美术馆、扬子江国际会议中心......

图书馆、美术馆航拍图

这些地标建筑不仅仅代表着建筑美学，其背后还体现着城市发展规划的方向和未来发展前景。

如15年前的河西、如25年前的陆家嘴、如35年前的深圳，这里将成为足以颠覆南京城市格局，惊艳四座的未来之城。

由此可见，三区叠加的区域才是江北核心区的价值高地。

江北核心区中央居住区才是未来天花板

摊开这片三区叠加区域的规划图，你会发现，一条贯穿区域的青龙绿带和浦滨路将其划分成了三大片区，分别是国际健康城CHD、新金融城CBD、和中央居住区CLD。

三者选其一，可能很多人会认为新金融城才是未来楼市价值天花板所在地。

然而，实际上并非如此，中央居住区才是真正的“天选之子”。

新金融城，又被人们称之为CBD，其本质是中心性和可达性，作为城市商务活动中心、交流中心，往往意味着CBD的拥挤程度（人流、车流、建筑密度）在区域内更高。

核心区CBD效果图

换而言之，其更适合生产而非生活，也正是这样的属性，致使CBD可能会有高端住宅，但是很难形成高端住宅片区，CBD的土地资源利用强度就已经决定了，其不会成为楼市价值高地。

核心区CBD效果图

再来看一下中央居住区，其本质就是工作与生活模式，在城市发展中，发生功能分化的产物。

其位于城市居住中心地带，拥有城市顶级生态资源、一流生活配套的高端居住区域，同时中央居住区又紧邻城市生产中心——CBD（新金融城）。

也就是说，无论是新金融城还是国际健康城，其都是中央居住区的品质生活配套，都是人居的组成部分。

生产与品质生活分工有序，繁华近在咫尺，而又不失静谧，这就是中央居住区的板块画像。

其实，品质生活聚集区的中央居住区是楼市价值高地的逻辑，在全球多个城市早已验证。

如纽约中央公园人居区、伦敦海德公园高端住宅聚集区。

据相关数据显示，在纽约中央公园建成后的15年里，曼哈顿地价增长了1倍。如今，全纽约最昂贵的50个住宅区，有41个都集中在中央公园区周边。

纽约中央公园航拍图

由此可见，中央居住区才是三区叠加板块——核中核这片高原之上的高峰，江北核心区未来楼市的价值天花板。

两带一轴，位居城市核心之上，四大亮点吸睛

回到中央居住区的城市规划上，你会惊讶的发现，目前区域内仅有龙湖天璞一家新盘在售。

相较于江北核心区其他区域，中央居住区的土地出让节奏十分缓慢，这也符合高价值区域压轴亮相的逻辑，这也从侧面体现出龙湖天璞的市场稀缺性。

板块之内住宅用地的规划比例达到了95%之多，且整体的容积率也更低，居住属性更加纯粹，可以预见，未来这里将会成为整个江北核心区的高品质住宅聚集区。 

聚焦到中央居住区，两带一轴的规划跃然纸上，即青龙绿带、七里河景观带两条生态绿廊，外加七里河大街一条城市黄金轴线。

纽约中央公园的设计者弗雷德里克曾说过：建筑是可以复制的，奢华也是可以复制的，但是最自然最生态的景观却是无法复制的，它是无价的，也是独一无二的。

中央居住区也同样被青龙绿带和七里河景观带环抱，对于江北核心区来说也同样是独一无二且无价。

图片来自于七里河环境整治工程初步设计

1、江北“秦淮河”——七里河景观带 

位于未来城市价值高地中央居住区的龙湖天璞，面朝七里河景观带，背靠青龙绿带。

七里河景观带可以说是核心区的水岸景观门户，直通长江，与滨江绿带、青龙绿带相连，被称为江北的“秦淮河”。

七里河景观带效果图（来自于七里河环境整治工程初步设计）

根据规划，这里将打造6个大型观光码头，五大功能分区，两片滨河商业聚集区。

观光码头效果图（来自于七里河环境整治工程初步设计）

可以预见，七里河未来作为江北的景观河，游船如织、商业林立，将成为整个江北核心区的文化、景观、商业轴线。

七里河景观带航拍图（图片来自于南京江北新区）

值得注意的是，与龙湖天璞一路之隔便是规划中的滨水商业区，犹如江北夫子庙的滨河活力商业街段，这里也将成为周边业主闲庭信步的好去处（规划来自于七里河环境整治工程初步设计）。

2、江核生态长廊——青龙绿带 

龙湖天璞背后的青龙绿带，由世界顶级设计事务所之一美国SOM公司进行概念规划设计。

青龙绿带总长约7.5公里，总占地面积约82.5公顷，串联五大主题公园，总投资近 20 亿元，南京惟此城市生态公园长廊。

青龙绿带效果图

而青龙绿带的名字十分讲究，其是由南大历史学院副院长六朝博物馆馆长胡阿祥教授团队《易经》乾卦为核心理念构思命名。 

起于老山五龙定心至长江摆尾，青龙绿带所串联起的五大公园名称中皆有“龙”字，意寓腾飞，极富底蕴。

其中，明龙园艺游园和龙德养生花园两大主题公园与龙湖天璞近在咫尺。

然而，七里河景观带和青龙绿带的建设意义远不止是生态景观上的改善，其弘大的规模与多元的功能，在某种程度上也决定了核心区的板块天花板与人居建设高度。

青龙绿带效果图

可以想象，在某个傍晚，推开阳台的落地窗，夕阳洒在不远处新金融中心高耸入云的摩天大楼群上，楼下的七里河风光带人潮熙攘，一旁青龙绿带在夕阳的渲染下，显得更加生机勃勃，踱步其中，好不自在。

3、城市黄金轴线——七里河大街 

交通的意义是城市资源的配置，是城市流动的方向。

龙湖天璞不仅仅位居两条生态轴线之上，同时还位于七里河大街，这条城市动脉旁。

七里河大街横贯东西，不仅连接江北大道、浦滨路，畅行核心区；同时又能与规划中的汉中西路过江通道相连接，自西向东串联起了核中核、河西及新街口南京三大头部的版块。

江北核心区航拍图

在轨道交通方面，区域内规划4、11、13、15号线4大地铁线路，项目不远处就是13号线万寿路地铁口，区域内大型城市基建贯通，辐射范围囊括整个南京。

4、取法曼谷悦榕庄设计，产品力十足  

回到龙湖天璞产品本身，在位居城市核心地段之时，其产品力更是力压群雄。

该项目的整体设计取法自高奢酒店——曼谷悦榕庄，采用了定制化设计，打造小而精的品质社区。

龙湖天璞融入4A级景区珍珠泉的城市脉络与历史独特印记，既能体现高端产品系的品质，又能体现出项目因地制宜的差异化设计。

相较于传统大社区，小社区拥有更高效的管理，在人均享有的配套资源和舒适度上也占有绝对优势。

而且，小而精高端住宅将会逐渐成为市场主流，江北的核中核和江南的河西南，都遵循着小街区、密路网的设计理念。

这一点也逐渐被市场所认可，如河西南的仁恒国际，只有两栋住宅，但是目前二手房挂牌均价已经达5.6万/㎡（数据来自于365淘房）。

龙湖天璞同样是小而精品质住宅的典范，以仁恒里为参考，打造合围式专属精致商业街区。

聚焦到社区，从双入园酒店式大门步入园区，即见臻选迎客松，石境屏隐，户外bar，最后到双入户大堂，归家仪式感满满。

龙湖天璞还采用了架空层设计，健身书吧、儿童嬉戏、下棋会客......尊享私人会所，仅供340席业主，功能性与仪式感兼具，有颜有料。 

在户型设计方面，项目打造了建面约113、139㎡两个户型。

其中建面约139㎡户型创造性的采用了LDK大方厅设计，约65㎡的宽阔空间，在感官上也是视觉效果拉满。

厅内简一大理石砖一体铺贴、长度约6.6米超大面积岩板+木纹墙板背景墙、270度宽景阳台...这些要素齐聚之下给人一种大平层高端住宅的即视感。

总的来看，无论是从细节方面还是设计角度，龙湖天璞都称得上是品质标杆，以一己之力颠覆当下江北楼市格局，拉开产品力时代。

写在最后：

欲穷千里目，更上一层楼。

抛开传统的楼市角度，聚焦于城市规划发展，方才能明白楼市的价值高地何在。

聚焦江北核心区，在未来的城市与楼市发展中，中央居住区都将会是绝对主角的存在，熠熠生辉。

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