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365淘房 张洲 核心区的二手房有价无市？租金回报率，桥北吊打核心区？
就在今天，关于租金回报上，网友吵翻天，不少网友觉得在当下房子回归居住属性、二手房流动不佳的背景下，租金回报率更加值得关注。
有网友认为，在租金回报率上，桥北吊打核心区，傲视江北，事实真的如此吗？
2020年南京租售比1:640
关于租金回报率，较为直观的指标就是租售比。
租售比，通常是指房屋租金与售价的比例，是用来衡量楼市运行是否良好的指标之一。
具体的计算公式为：租售比=每平米建面月租金/每平米建面房价。
举个例子，如果一套100平米的房子月租金6000元，售价300万，那么每平米月租金则为60元，房子均价为3万/㎡，那么这套房子的租售比则为60:30000=1:500。
这也就意味着从租金角度来看，在不考虑房租增幅、房屋出让的情况下，需要出租500个月，收回的租金方能抵扣购房费用，即41年之久。
了解完基础概念后，我们来看一下租售比的正常值为多少，国际上衡量租售比的标准一般界定在1:300-1:500之间。如果区域的租售比小于1:300，那么意味着租金回报率较高，反之则较小。
再来看一下国内市场上，根据相关数据统计，2020年国内重点城市的租售比普遍在1:500以上。
其中厦门一骑绝尘，租售比达到了1:975之多，这和厦门超4万/㎡的房价关系密切。
表格中南京的租售比为1:640，在苏州、深圳、无锡等城市之下，与武汉、上海、杭州的城市相差无几。
那么江北楼市中租售比又呈现出怎样情况。
江北租售比市场！桥北略胜核心区一筹
江北核心区租售比约1:1000
江北核心区的住宅聚集度最高的便是隧道口区域，以正荣润江城为例，根据某二手房交易网站数据显示，2021年正荣润江城二手房成交均价为47682元/㎡。该价格也是整个江北二手房市场的房价天花板。
再来看一下该小区的租金情况，根据某房产网站数据显示，在该小区在租的80多个房源信息中，整租89㎡的占比较高，同样，89㎡也是正荣润江城的主力户型。
核心区隧道口区域航拍图
根据数据显示89㎡的平均租金为3600元/㎡，那么该户型每平米的月租金大约为40元，小区每平米的成交均价为47680元/㎡，那么该小区的89㎡房源租售比大约为1:1192。
正荣润江城实景图
这一数值要远远大于南京市场1:640的平均租售比，同样也超过了位居的厦门。
再来看一下同样位于隧道口区域的雅居乐滨江国际，根据某二手房成交数据显示，2021年该小区的二手房成交均价为41896元/㎡。
再来看一下租金市场，雅居乐滨江国际的租房市场中，整体出租的主力军是135㎡和108㎡的户型，其中135㎡的租金大约为5300元一月。
那135㎡房源每平米的月租金大约为39元，小区每平米的成交均价为41896元/㎡，那么该小区的135㎡房源租售比大约为1:1074。
核中核区域航拍图
总体来看江北核心区隧道口片区的租售比普遍在1:1000这个范畴，这个数值远高于南京的1:640。
桥北租售比约1:670
随后我们来看一下桥北市场，桥北的二手房市场和租房市场都非常成熟，尤其是3号线沿线区域，凭借着地铁加成，成为不少人开启宁漂的首站地。
提及桥北，天润城的名号可以说是无人不知无人不晓，在桥北的基础数据中，我们先来看一下位于3号线沿线的天润城十一街区。
桥北航拍图
根据某二手房数据显示，天润城十一街区2021年的成交均价为21357元/㎡，2万/㎡的价格在桥北的二手房市场是个普遍现象。
再来看一下租金市场，该小区的主力在租户型为85㎡户型，这一点和该小区二手房市场的成交数据基本相符合，小户型占据了市场较大份额。
根据某地产平台数据显示，该小区85㎡房源的平均房租为2600元每月，每平米的月租金为30.5元，小区二手房成交单价为21357元/㎡，那么该小区的租售比大约为1:700。
我们再来看一下与天润城十一街区相距不远的十四街区，根据某二手房成交数据显示，该小区二手房成交均价大约为20513元/㎡。
其租房市场内，同样是85㎡房源较多，均价大约为2600元/㎡，这也就意味着每平方每月的租金大约为30.5。小区二手房成交单价为20513元/㎡，那么该小区的租售比大约为1:672。
总体来看，桥北区域的租售比大约在1:670左右，相较于核心区1:1000的租售比，桥北区域的租金回报率更高。
桥北航拍图
正如网友所言，从租金回报率上来看，桥北的确要远高于江北核心区，这一点是毋庸置疑的。
房产投资化背景下，租售比下滑，商品住宅关注点在价差
的确，如果不考虑更多的变量的话，桥北的租金回报率是要比江北核心区高。
但是，在中国的楼市体系中，商品住宅获利的主要方式还是房产买入卖出所产生的价差，而依靠租金收益来获利的更多是产品亦或是商铺。
核心区航拍图
不过，有一点值得注意的是，江北核心区较高的租售比，也从侧面体现出，当下核心区的二手房房价是要滞后于区域城市建设的，换而言之，在一定程度上核心区二手房房价透支了未来发展预期。
其实，超高的租售比在这几年间经常出现在各个城市的新城区，房价一路飞涨，租金价格却迟迟不见升温，屡见不鲜。
江北核心区楼盘开盘现场
而这一现象的根本原因就是，房子逐渐投资化、金融化。
不过，在房住不炒的大方向之下，房子逐渐回归居住属性，房地产市场去金融化的道路正在逐步加快。
这一点也正在逐渐影响到核心区的二手房市场，2021年区域二手房房价回调便是印证之一。
写在最后：
正如前文所说，当下的楼市基础逻辑已然大变，房子去投资化，地产去金融化缓缓而进。这也就意味着，依靠房产增值而实现暴富已经成为过去式，核心地段优质资产的保值属性越发明显，两极分化加剧，未来大部分小区可能都会跑输大盘。
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