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365淘房 张洲 刚刚，我在政府官网发现，南京江北新区NJJBa030、060单元控制性详细规划030-04、10、13、14 规划管理单元图则修改出炉。
增加住宅用地、教育用地、商办用地，下面就和大家一起分享一下。
划重点：
NJJBa030-04规划管理单元：纬一路西延至袁陆路，将原先04-06地块的M1工业用地，变更为04-06、04-50二类住宅用地，总面积达10.37公顷之多。
NJJBa030-10规划管理单元：减少10-40的商住混合用地面积，10-32地块初中教育用地面积增加，达到了现如今的5.49公顷。
NJJBa030-13规划管理单元：新增13-34地块规划为幼托，面积0.55公顷，13-09地块规划为商住混合，面积5.33公顷。
NJJBa030-14规划管理单元：将14-41地块科研设计用地变更为一类工业用地，面积3.13公顷。控制指标为高度<24米，容积率 1.2-2.0。
拟调整地块位于南京江北新区NJBa030、060单元控制性详细规划的NJJBaO30-04、10、13、14规划管理单元。
该单元位于六合经济开发区，沿六合大道两侧分布，北靠滁河，南至槽坊河，东临雍六高速。
现状用地情况：
NIIBa030-04 规划管理单元以龙须湖路为界，东侧居住用地基本建设完成，西侧为空地。
项目现状用地
NJJBa030-10、13、14 规划管理单元内部路网框架已形成，大部分地块已开发建设，用地性质以工业、三类住宅为主。
项目现状影像
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NJJBa030-04规划管理单元:
NJJBa030-04单元的主要变更区域有两处，一个为纬一路西延至袁陆路，两侧新增街旁绿地。
还有一个是，将原先04-06地块的M1工业用地，变更为二类住宅用地。
修改前
变更后为，04-06地块规划为二类住宅，面积6.96公顷。控制指标为高度<60米，容积率<2.2。
04-50地块规划为二类住宅，面积 3.41 公顷。控制指标为高度<60米，容积率≤2.2。
修改后
NJJBa030-10规划管理单元:
NJJBa030-04单元的主要变更为10-32地块初中教育用地面积增加，达到了现如今的5.49公顷，控制指标为高度<18米，容积率<1.0。
同时减少10-40的商住混合用地面积，增加10-33的幼托用地面积。
修改前
变更后为10-33地块规划为幼托，面积0.57公顷。控制指标为高度<12米容积率<08。
10-40地块规划为商住混合，面积3.01公顷。控制指标为高度<80米，容积率<2.2，建筑量比例居住70%，商业30%。
修改后
NJJBa030-13规划管理单元:
NJJBa030-13单元的主要变更点有两处。
其中一个为新增13-34地块规划为幼托，面积0.55公顷。控制指标为高度<12米，容积率<0.8。
修改前
其二为：13-09地块规划为商住混合，面积5.33公顷。控制指标为高度<60米，容积率<2.2，建筑量比例居住70%，商业30%。
修改后
NJJBa030-14规划管理单元:
NJJBa030-14单元的主要变更点为将14-41地块科研设计用地变更为一类工业用地，面积313公顷。控制指标为高度<24米，容积率 1.2-2.0。
变更前
变更后
从这一系列的规划变更中不难发现，其主要是增加了住宅用地和配套的教育用地、商办用地。
这将有助于该片区进一步人口聚集，促进区域居住氛围的更新。
住宅供给不断增加，2022年六合将迎来大爆发
六合在南京城市格局中更像是一个自给自足、独立存在的板块，房价自成体系，这也与去发展历史息息相关。
1949年新中国成立后，历经六合专区、六合县、六合区的行政变迁。一直以来六合区域都是秉承着独立自足的城市建设思路，医疗、教育、规划、行政等。
六合航拍图
可以说六合拥有功能健全、体系完整的城市基本结构，其一直都是一个独立城市的存在。
2018年12月24日，《南京市城市总体规划（2018-2035）》草案出炉，这一轮规划中，江北新区已然成为南京新主城，同时六合成为江北新区副城。
此份规划中，六合主城划分为六合老城、六合新城、六合经济开发区、灵岩片区、化工园和横梁六大片区。
从卫星图中可见，位于滁河以北的老城区域已经开发殆尽，可利用土地寥寥无几，滁河以南的六合新城区域经过这几年的快速发展，住宅用地也所剩不多。
唯独滁河以西区域的六合新城二期，是一整片空地待开发。
除此之外，同属于六合的龙袍新城也是一片待开发的沃土，目前仅出让了两幅住宅用地。
六合新城二期+龙袍新城，六合发展的未来方向
土地市场动向往往意味着区域的未来发展方向，从六合当下城市发展规划现状结合未来土地供应计划来看，六合下一个发展重点将会是六合新城二期和龙袍新城。
六合新城二期即为雄州中心区，定位为江北新区城市副中心、副城级商业中心。
从整体的规划来看，六合新城二期是对六合城市发展外扩的产物，依托于六合老城与新城。在第二次南京土地出让计划中，首次挂地，即G94、G95、G97地块，毛坯销售限价为16900元/㎡。
龙袍新城是南京市总体规划中确定的“九个新城”之一，龙袍新城16.1公里的长江岸线，是南京未开发的长江黄金岸线。大量的空白土地预示着未来无尽的想象空间。
龙袍航拍图
第二轮集中挂地中，龙袍的G98地块毛坯销售限价达到了19800元/㎡，为此次土拍中六合区域最高毛坯销售限价，距离19900元/㎡的六合楼市毛坯销售限价天花板仅一步之遥。
龙袍航拍图
值得一提的是，龙袍G98地块19800元/㎡的毛坯销售限价，与首次集中土拍的奥体建设G59地块相同。这也就意味着，龙袍新城的新房起始毛坯限价基本上站稳了19800元/㎡的价格台阶，这也从侧面体现出未来龙袍新城的整体板块价值与未来预期要高于六合其他板块。
写在最后：
毫无疑问，2021年对于六合楼市来说具有标志性的意义，新房销许均价达到了2.19万/㎡，六合已然进入了2万+/㎡的时代。同时改善需求开始取代刚需，成为市场主流。
而更加值得期待是的，作为未来江北，乃至南京耀眼新星的龙袍新城才刚刚起步，即将大展宏图，一片未来之城的画卷徐徐展开，值得期待。
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