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365淘房 张洲 1.4、1.5万/㎡挂牌房源频出，1.4万/㎡成交价屡见不鲜，桥北房价重回6年前？
就在今天，我在某二手房交易网站上发现位于桥北的天润城第七街区一套91㎡的两房，成交总价仅135万，单价为14716元/㎡。
随后我联系了成交该套房源的中介，他告诉我这套房子是一套顶楼，没有电梯，业主诚心卖，所以总价比较便宜。
还有一点值得关注的是，从此套房源的历史成交记录中可以发现，早在2016年2月，这套房源就以107万的总价，1.16万/㎡的单价成交了。
时隔7年，这套房子的总价仅仅上涨了28万，涨幅仅为26%，从投资角度来看，的确有些不堪。
他还告诉我，除此之外，近来还成交了两套房源，面积都在90㎡左右，一套成交价为126万，另一套的成交价为130万，这两套房源都是顶楼，平均下来的均价也只有1.4万/㎡。
而其中126万的那套房源仅仅挂牌一天就实现成交，成交周期之短令人惊讶。
桥北航拍图
随后我翻开了2016年桥北新房市场的价格表，苏宁威尼斯水城的新房价格为14800元/㎡。
如果单纯简单粗暴的对比房价的话，的确会给很多人一种桥北房价重回6年前的错觉。
也正是一个又一个这样的房源，甚至有网友调侃，桥北是房住不炒示范区、房子真正剥离金融属性，回归居住本质。
然而事实真是如此吗？
宏观市场越冷+老旧小区特殊房源较多，促成低总价房源
此前桥北还有一套143㎡的四室两厅两卫户型，成交总价为197万，单价仅为13749元/㎡。
这套房源也同样位于小区的顶楼即6楼，并没有电梯，业主急售，所以单价非常之低。
所以，仔细观察你会发现，这些低价成交的房源都具有很大的特殊性，要么是顶楼无电梯、要么就是特殊户型。
随后通过中介我了解到，天润城七街区正常楼层的正常户型基本上均价在1.8万/㎡，没有电梯的小区，顶楼与正常楼层的价差会非常之大，所以不具有参考价值。
而在桥北的房价变化上，该中介表示，桥北的房价一直以来都是动态变化的，从15-17年的大涨，到18-19年的持平，再到20年疫情影响下，不少人降价急售。
桥北航拍图
由此可见，桥北频频出现低价成交房源，一方面是由于整体的宏观环境遇冷，部分业主降价急售，还有一方面是由于桥北二手房市场存量大，老旧小区顶层房源较多，从而产生了大量低价房源。
这也就让很多人形成了桥北房价不断探底的印象。
但是从板块角度来看，正如此前中介所言，桥北是目前南京二手房市场中相对更健康的板块，这里没有炒作，只有住和不住的问题。
对此，你们怎么看？欢迎添加小北君微信，进群讨论，分享你的观点~
投资属性被剥离，投资板块深受打击，桥北或成大赢家
正如中介所说，桥北可以说是整个南京较为健康的板块。
事实上，一场席卷全国的地产格局变动正在悄然发生，而在这次动荡中，桥北或许会是较为平稳落地的板块。
从2021年上半年的楼市疯狂，到下半年的楼市冰封千里，哀鸿遍野，谁也没想到楼市的风向变动的如此之快。
2021上半年核心区楼盘开盘现场
而仔细观察你会发现，这其中变化较大的当属投资属性较重的板块，而影响相对较小的是居住属性较高的板块。
偏向投资属性的板块如江北核心区，无论是新房亦或是二手房市场都出现了巨大的落差。
如新房市场，在2021年上半年8成首付、万人摇号、千人抢房的情况屡见不鲜，可以说是一房难求。
到了2021年的下半年，市场遇冷之下，核心区新房市场热度一落千丈，首付降至3成，开启分销，续销已成常态。
而巨大的落差也同样体现在二手房市场上，2021年核心区的二手房业主们经历房价登顶到逐渐下滑的历程。
核心区航拍图
反观桥北区域，无论是新房还是二手房市场相对而言波动都不是特别的大，总体较为平稳，甚至还出现了部分逆势上涨的二手房小区。
其中如金象朗诗红树林、大华锦绣华城阅江山等多个小区的二手房表现十分强劲，小区的最高成交单价记录接连被刷新。
由此可见，投资需求为主的板块，受楼市宏观环境的影响较大，换而言之就是抗风险性较差。
核心区南工大区域航拍图
以投资需求为主的板块，楼市逻辑和股市有些相似。房价体系由未来价值预期所支撑，楼市信心非常重要，一旦市场风向不好，买房人就会纷纷退场，亦或是持币观望。
江北核心区便属于此类板块，投资需求占据主导地位，楼市宏观环境变差后，外地投资客开始逐渐退场。
桥北航拍图
而桥北则属于以居住属性为主的板块，受到宏观环境变化的影响相对较小，总体而言较为平稳，市场价格波动主要由房源的总体供需变化所影响。
毫无疑问，2021年之后，楼市格局发生了翻天覆地的变化！
曾经那个房子与资产牢牢绑定，房子投资化、地产资本化的时代将渐渐远去，房子重新回归到居住属性，这也将为未来的楼市发展产生深远影响。
而在此轮楼市变化中，相对而言，如桥北一样偏向于居住属性的板块将会是大赢家。
修正固有印象，桥北板块居住属性足
从以上的种种迹象都可以看出，楼市风向已变，曾经依靠未来价值预期所支撑的房价体系开始回归到供需所决定的商品市场。
剥离投资属性，桥北板块居住属性足
这也是近期诸如河西南、江北核心区等区域二手房不断降价的重要原因，未来的二手房市场将逐渐回归到居住为主的需求市场，而这就是当下桥北的现状。
很多人对桥北市场嗤之以鼻，其更多的是以投资的角度去考量板块楼市。
桥北航拍图
不可否认，从投资的角度来看，相较于桥北而言或许会有更好的标。不过，从当下的楼市大环境不难看出，多个城市的楼市调控政策都剑指一件事，即剥离房子的投资属性，让房子回归居住属性。
从自住的角度来看，桥北拥有着被称为江北新街口的弘阳商圈，可以说是目前整个江北的商业中心，而且这种情况可能在短期内并无改变。
弘阳商圈
长期固有印象要剥离，桥北逐渐告别拥堵
提起桥北，大部分的印象是堵车。的确，曾经的桥北一度演变为堵车的代名词，尤其是大桥维修的那几年，过江难问题一直被诟病。
但是，近几年来，桥北的拥堵状况已经大大改善，相较于几年前，浦珠北路、江北大道快速路均畅通无阻，拥堵路段仅局限在大桥北路部分。
2021年桥北交通状况（红色线路为拥堵路段）
可以看出，桥北的内部路网已经基本告别了拥堵，除了对外通道的大桥北路外，板块内部路网已经基本上不拥堵了。
在轨道交通方面，桥北片区已经拥有了3号线、S8号线，值得关注的是，11号线的开工已经开工建设，这也就意味着，未来桥北将可以和江北核心区无缝对接。
还有一点值得关注的是，根据此前披露的信息，S8号线未来还将继续从桥北区域进一步南延至桥林区域。
这也将有助于桥北快速连通江北核心区，从而进一步加强桥北的轨道交通路网建设。
写在最后：
抛开投资逻辑再去看待桥北楼市，你是否会有一种不一样的认知？
在如今房住不炒的大环境下，地产去资本化、房子去投资化，回归居住属性，在此背景下，桥北的楼市价值或将再度重塑。
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