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365淘房 张洲 不知不觉，核心区已经迈进改善时代！
今天，我收到小道消息，江北正核心某楼盘，起始户型建筑面积将达到140㎡，还将采用5恒科技系统。
这将是江北核心区首个采用科技系统、首个起始户型建筑面积达到140㎡的楼盘，值得期待。
并且，据小道消息，该项目的放风价达到4.3万/㎡，如果属实，其总价将约600万起，江北房价天花板或将被捅破。
从89㎡跨越到140㎡，从总价280万起到总价600万起，江北核心区仅用了两年，毫无疑问，核心区将在2022年开启改善时代。
而在核心区新房市场一路高歌猛进时，也有人提出不同声音，600万的核心区还值得买吗？江南头部板块不是更有吸引力？
对于这两者针锋相对的观点，你觉得呐？
观点一：对比江南主城竞争力下降，核心区短时间内不适合大面积改善
有网友认为，既然总价已经到了6、7百万了，那么为什么不选择江南主城的头部板块，大校场、河西、新玄武都有的选择。
的确，在宏观环境遇冷的背景下，核心区的投资预期逐渐下降，在新房市场门槛渐渐攀升的背景下，不少有自住需求的买房人都转战江南主城。
核中核区域航拍图
这一点在和一些江北核心区业主及中介的沟通中也有所体现，中介表示，在预算相对充足的情况下，确实不少核心区业主置换首选是江南主城，而且主要是大校场和河西。
核心区航拍图
不过，部分业主在预算相对有限的背景下，还是会选择核心区的新房，也有不少人是小换大，价格成为人们置换江南主城的主要考量因素。
这在2021年的新房市场上也有所体现，核中核的晴翠府项目含升级装修包价格攀升至4万/㎡，143㎡的大户型总价达到了570万之多，这也让部分有购买意愿的买房人转而考虑江南主城。
江北核心区楼盘开盘现场
同时，今年核心区整体市场遇冷，除了宏观环境的影响之外，还有一个非常重要的原因就是，房价逐渐攀升，致使核心区房价与江南主城形成一定的价格重叠，分流了不少购房者。
不少购房者认为，4万/㎡以下的核心区具有非常强的竞争力，在整个南京新房市场都是优标，但是如果价格攀升至4.5万/㎡的情况下，相较于江南主城的竞争力将会直线下降。
江北核心区隧道口片区住宅
还有一部分人认为，江北核心区的教育资源也是一大劣势，其中一位保利西江月业主向我透露，不少业主都是出于孩子读书的原因，置换或者新购江南主城，甚至有邻居在孩子读书期间搬至江南主城有优质教育资源的房子。
江北核心区航拍图
一言蔽之，在当下，房子投资预期下降，居住属性占据市场主流需求的背景下，江北核心区当下的配套尚不足以支撑起当下的大面积改善需求，和江南主城直面竞争处于劣势。
观点二：江北二手房千万级住宅频频成交，核心区改善需求日益攀升
而另一种观点与之针锋相对，不少买房人表示，目前核心区的二手房市场600万以上的住宅成交量明显上升，核心区即将迎来改善时代。
的确，在江北核心区的二手房市场可以发现，核心区高总价住宅的接受度越来越高，而且单价也在不断攀升。
江核二手房成交面积峰值达162㎡，平均总价671万
根据某二手房数据显示，雅居乐滨江国际2021年的二手房市场表现非常出色，达24套房源于平台成交。
值得注意的是，平均成交面积达到了162㎡，平均成交单价达到了671万之多，平均成交单价也达到了4.1万/㎡。
无论是从成交面积还是成交量，亦或是成交价的涨幅，雅居乐滨江国际都位于整个江北核心区二手房市场的位。
从数据上来看，总价超800万的成交房源有两套，其中一套335㎡的房源成交总价更是达到了1300万之多，而且还是毛坯房源。
再从成交面积上来看，最小成交面积为134㎡，最大成交面积为335㎡，而平均成交面积达到了162㎡。
这样的成交数据，雅居乐滨江国际即将是放在整个南京的头部二手房市场上也是佼佼者，可见该小区的改善属性。
这也能从侧面体现出，目前江北核心区是存在一定的改善需求的。
而新房市场，这样的需求体现不明显，亦或是在大家心目中没有形成普遍认知，主要原因是，当下核心区新房市场的住宅品质和日益增长的买房人改善需求形成了一定矛盾。
换而言之，当下的核心区市场，急缺标杆改善楼盘，来满足当下的市场需求。
不过，有一点值得关注的是，雅居乐滨江国际二手房市场的表现是在需求相对有限的背景下所显现的，如若新房市场大面积改善住宅上市量飞速攀升的话，或将面临一定的去化压力。
大校场航拍图
如大校场的四叶草一般，起始户型建筑面积达到140㎡，在市场遇冷，供给量猛增的背景下，开始出现去化困难的情况。
这也是未来核心区大面积改善住宅入市时需要注意的问题，上市量、上市节奏要和市场的整体需求形成一定的匹配度。
比肩河西，江北核心区将成为下一个品质改善聚集地？
很多人会说，江北核心区就是下一个河西南，其实从新房市场的发展路径来看，核心区与河西南的确有不少相似之处。
2015年，河西南进入“星八客”时代，除了海峡城外，户型建筑面积也还都是80多㎡起。
河西航拍图
随后，绿地海珀滨江起始户型建筑面积开始攀升至100㎡。再之后，天鹅堡、万科翡翠滨江户型门槛达到了140㎡，自此河西南进入品质改善时代。
河西南航拍图
不难看出，河西南的大面积品质改善进阶之路花了5年，而2022年江北核心区即将开启品质改善新时代。
回想此前江北核心区的新房市场，买房人所关注的更多的是，未来价值预期，是投资收益率。
河西航拍图
不得不说，此前的江北核心区，很多房子就像复制粘贴一样。
有人觉得江北房价现在的涨势，完全有追上河西的可能性，但我认为江北必须要打造出真正的品质住宅才会有媲美河西的可能性。
河西航拍图
好在，目前已经有越来越多的开发商把目光转移到住宅品质上来。
2021年下半年的新房市场中，我们可以清晰的发现，产品品质已经在很大程度上影响着销售情况。
河西航拍图
在刨除投资预期的影响后，买房人开始关注起产品品质来，这也在很大程度上从需求端变相倒逼开发商向着品质方向进发。
写在最后：
回想当年，河西南初出茅庐，刚需户型成为市场主流，而现如今，180㎡大面积改善户型遍地，也成为了下一个区聚集地。
而现如今的江北核心区，正如多年前的河西南，户型从89㎡迈向现如今的140㎡起步，二手房市场的改善需求逐渐兴起，可以预见，在接下来的核心区新房市场，大面积品质住宅将会逐渐增多，江北的品质时代正缓缓而来。
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