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365淘房 张洲 落户政策加码、房贷利率抬升、首付门槛拔高，南京楼市正在全方位的劝退投资客！
今天一位网友向我咨询，来自苏北的她手握150万，江北还有哪些选择。而当我问及，购房需求时，她表示，纯投资，希望在限售放开之后，能够实现房价翻倍。
我想，此想法也许是大多数涌向南京的外地投资客对江北房产的未来预期。
不过，事实上，这样的短周期高涨幅，可能仅仅是出现在投资客的预期中。
房产政策、金融政策全面收紧， 投资客开始被遏制
一般而言，大多数国家的房价上涨都会经历两个阶段。阶段为，高经济增速带来劳动性收入增长、储蓄率上涨，从而促进房价上涨，这是2008年至2013年期间中国整体楼市的显现。
而第二阶段便是，经济增速开始放缓，劳动性收入增长率下降，储蓄率开始下降，而房价依旧在上涨，此阶段，房贷杠杆开始逐渐增加，该阶段主要体现在2013年之后的楼市，较为宽松的房贷杠杆和棚改政策促进了房地产市场的蓬勃发展。
江北核心区航拍图
“短期看金融，中期看土地，长期看人口”这是著名经济学家任泽平关于房地产宏观方向的一句名言，金融对楼市的影响因素可见一斑。
如果你曾经仔细观察房地产市场可以发现，在楼市狂欢过程中，往往是货币政策、贷款利率最为宽松的阶段。
换而言之，如若采取相对紧缩的货币政策，限制资金流向楼市，那么楼市便总体处于相对弱势阶段。
贷款利率抬升、严查资金来源，炒房之路被堵
从当下来看，南京楼市正通过各种手段来限制房地产市场的投机活动。
在利率方面，从5月份开始，就已经有多家银行频频传出贷款利率上升消息，6月份，首套房的房贷利率最低在5.5%左右，大部分在5.65%，最高已达5.85%。
而到了当下，多家银行贷款利率继续上浮，如工商银行首套房利率更是达到了5.95%，逼近6%。这一贷款利率相较于去年同期的5.45%足足上升了0.5%，涨幅十分明显。
而且，更值得关注的是不少银行表示额度紧张，也有少数银行二手房暂时停贷。
除了利率的上涨外，金融方面也在加强管控，从年初开始，南京便审核经营贷、小贷、垫资过桥等信贷资金违规现象，到现如今已经发展到购房“首付”必须为家庭自有资金。
从源头上严格限制违规资金进入房地产市场，全面围堵炒房客。
江北核心区楼盘开盘现场
而且，更值得关注的是，此次的监管并非说说而已，在此前，南京已经有人违规使用450万经营贷被查，银行令其限期还清！
不难看出，从金融角度来看，房地产炒作之路已经被严格限制。
楼市即将“固化”，板块价值分层逐渐明显
其实对于该网友对于短期内房价翻倍的预期，在房住不炒的背景下，已经基本沦为泡影，这一点是宏观趋势，无人可逆。
从微观来看，脱离城市，脱离板块去谈楼市都是在耍流氓，不同城市，不同板块的两极分化逐渐明显，楼市也开始了“阶级固化”。
江北核心区航拍图
阶级固化，这是近两年来，在社会学中总会提到的词汇。放到楼市中，这样的词汇也同样适用，你所选择的板块，从发展规划伊始便已经在一定程度上决定了其发展的下限和上限。
从江北楼市格局来看，已经逐渐形成了以核心区为中心的外扩式价值梯度，板块与板块之间的房价差距、首付门槛分层显著。
江北核心区：8成首付、3.18-3.6万/㎡
毫无疑问，8成首付、3.6万/㎡均价、户型建筑门槛100㎡的江北核心区逐渐成为了整个江北的房价天花板。
房价也是区域发展价值的体现，江北核心区的高房价，正式由于其占据了多项不可复制的城市发展要素所决定的，500米高楼，图书馆、美术馆、新金融中心......
中央商务区CBD效果图
在刚性需求增长乏力，改善需求逐渐成为市场主流的背景下，外加该片区是整个江北的城市中心，核心区无论是长期的成长性还是当下的房价格局都是整个江北当之无愧的。
江北核心区航拍图
不过，由于江北核心区整体面积过大，达到了33.2平方公里，资源较为分散，这也导致了整个板块内开始出现价值分化，江北核心区核中核片区凭借着独一无二的区位优势，成为了核心区的天花板，而其他如核心区南工大、青奥板块价值相对接近。
江北核心区核中核片区航拍图
城南中心、五桥、高新：均价2.8-3.35万/㎡
逐步迈向5成的城南中心板块，凭借着与核心区一路之隔，板块内资源聚集的优势，逐渐成为继核心区之后的下一个香饽饽。
作为浦口区重点打造的新城市客厅，城南中心可以说是浦口的核心区，随着G52/G53地块的成功出让，未来这里将建成科技馆、图书馆、规划馆、商业综合体......一座座地标性建筑将在这片热土中拔地而起。
城南中心地块效果图
这里也逐渐成为对核心区门槛望洋兴叹之下，最佳的选择之一，投资与改善属性并举。
五桥板块在长江五桥通车后开始被市场所追捧，凭借着与河西一桥之隔，同时与城南中心、研创园的联动，逐渐成为价值高地，目前新房价格基本集中在2.9万/㎡。
经过20多年发展，高新板块已经逐渐成为整个南京首屈一指的产城融合区域，目前新房价格在2.8万/㎡。 自从高新板块成为江北直管区一部分后，除了产业的腾笼换鸟之外，配套设施逐渐完善，板块价值开始抬升。
板桥新城、桥北：2-2.9万/㎡
从板桥新城起步伊始，这里便被宣传为刚需首选，下一个未来之城。的确，2万/㎡的新房价格也吸引了一大批新南京人的落户，从目前的发展规划来看，这里未来将成为江北的集成电路制造基地，高新产业基地。
而桥北板块早在10多年前便已经成为了刚需聚集之地，目前来看，在新房市场逐渐向着改善化发展，新房价格逐渐逼近3万/㎡的大关。
桥北航拍图
不过，无论是新房市场还是二手房市场，两极分化开始显现，2万/㎡的二手房比比皆是，3万/㎡的品质次新房也开始异军突起，桥北凭借着完善的配套已经成为江北居住氛围最高的板块。
大厂葛塘片区：2.1万/㎡
大厂葛塘片区可以看做为一个有机整体，目前区域内新房房价基本集中在2.1万/㎡，总体而言大厂葛塘片区属于江北新区的老城区，从当下的发展方向来看，主要致力于区域板块旧改，实现城建面貌更新，在房地产市场中，大部分都是周边客群，也是典型的产城融合区域，板块内能够实现良好的内循环。
大厂航拍图
写在最后：
从宏观角度来看，在房住不炒的大环境下，想要通过买房实现财富的短期内暴涨已成为过去式，历史洪流，谁都无力阻挡。
而从微观来看，楼市“板块固化”加剧，在整体人口增长乏力之下，改善客群将逐渐取代刚需客群，成为楼市中的主力军，这也就意味着改善板块的品质楼盘将成为楼市大潮中的佼佼者，在下一个十年中叱咤风云。
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