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365淘房 张洲 “不摇核心区了，身心俱疲，我要上车其他板块了”。
这是一位苦摇江北1年多的网友，于无奈中对我说的话，从曾经的3成首付、89㎡起、3.1万/㎡均价，到现如今的8成首付，105㎡起，3.6万/㎡的均价，一房难求，房价逐渐攀升。经历过马拉松式的长跑后，他终于做出了放弃的决定。
在此背景下，越来越多的买房人和该网友一样，产生了这样的疑惑：接下来的江北核心区楼市将会走向何方？除核心区之外，又有哪些值得期待的板块？
核心区楼市两大趋势日渐显现，房价总体趋稳，大户型中签率抬升
对于很多久摇核心区的买房人来说，最为关心的便是核心区接下来的楼市将会走向何方？摇号难度是否会有变化。
短期内中签率将有所抬升，大户型中签率提高
核心区楼市最大的问题是买不买的到的问题。
从江北核心区今年上半年楼盘开盘数据来看，在上半年14次开盘中，仅有6月份的两次开盘中签率在10%以上，其余全部都在10%以下，其中还有7次中签率低于5%，每20人抢一套房。
江北核心区楼盘开盘现场
抛开运气，单从概率的角度来看，摇号20次你才有一次中签的机会，从数据角度不难发现江北核心区中签率之低，摇号之难。
不过，在这份数据可以发现，于6月份开盘的两个楼盘中签率远高于其他楼盘，这其中最重要的原因便是，此前短周期内多次开盘，消耗了大量房票。
在其开盘之前，今年上半年，江北核心区已经经历了12次开盘，消耗掉了近4000个房号，而且去化周期仅3个月，这也就意味着，江北核心区每个月要消化掉1000多个房号。
除了供给端的不断增加，对于需求端产生了巨大压力外，另一方面，随着落户政策的收紧，外地投资客数量开始下滑。同时，随着核心区房价的不断攀升，部分买房人对核心区的未来价值预期开始下降。
江北核心区楼盘开盘现场
在多重作用力之下，核心区楼市的需求开始下滑。而在供给端新上市房源不断增多，让本就有限的房票日益减少。
这也就意味着对于接下来的买房人来说，中签率将会在短期内有所抬升，买到房子的几率增加。
还有一点值得关注的是，在此前某江北核心区楼盘开盘现场，当日并未全部售罄，剩余不少超140㎡的大户型。
江北核心区航拍图
而且，据核心区其他楼盘置业顾问透露，由于超140㎡大户型总价达到了500万之多，首付将达到了400多万，对于很多买房人来说可以选择江南主城头部板块，所以客源总体来说确实有所减少。
所以，对于意向江北核心区大户型的买房人来说，“上车”核心区的概率将会大的多。
房价将趋于平稳，板块价值差距逐渐显现
抛开中签几率在短期内有所上升来看，核心区的房价总体趋于平稳，板块的价值差距逐渐显现出来。
在5月20日的土拍中，新区2021G12地块被卓越拿下，该地块的毛坯销售限价为3.5万/㎡，相较于此前3.2万/㎡的毛坯销售限价，足足上涨了3000元/㎡，这在一定程度上引起了买房人的恐慌。
卓越G12地块航拍图
不过，在同期出让的还有位于核心区的新城G11地块，其毛坯销售限价为31850元/㎡，颐居G10地块毛坯销售限价32000元/㎡，与此前的毛坯销售限价一致。
卓越G12的地理位置优势所产生的价格上涨并没有普遍性，而位于核心区青奥板块的G10、G11地块更能体现出核心区楼市未来房价走向。
江北核心区G11地块航拍图
即短期内核心区房价并不会有大幅度的攀升，总体趋于稳定将会是常态，对于买房人来说不用过多的担心房价猛涨的情况。
除核心区外，江北哪些板块还能作为退而求其次的选择
门槛抬升、久摇不中，这让江北核心区楼市逐渐开始和大多数人无关，在经历过马拉松式的长跑后，很多人将目光聚集在了其他同样具有一定发展潜力的板块。
如果抛开江北核心区概念之后，真正值得买房人热衷的是什么？
其实，所谓的江北核心区在一定意义上就是聚集了城市顶级资源的片区，正如河西一样，由于集聚城市核心资源，从而成为整个南京的价值高地。
江北核心区航拍图
同样，未来的江北也是如此，虽然有官方对核心区域进行划分，但是未来的价值梯度也将会在一定程度上和项目与核心资源的距离相关联。
在此背景下，于江北核心区一路之隔的城南中心和国际健康城江北大道快速路以北片区，在一定程度上，凭借临近江北城市资源城市，有可能成为下一个城市发展高地。
1、城南中心：江浦版本的核心区
从行政区属上来看，城南中心属于浦口区，而非江北新区。不过，我们从地图上来看，城南中心呈现出被江北核心区半包围形态，尤其是与核心区青奥板块，可以说是一路之隔，无缝对接。
这也让城南中心虽然不位于江北核心区内，甚至不属于江北直管区，但是凭借着独一无二的地理区域，胜似核心区。
除了能够接受江北核心区全方位的价值外溢外，城南中心在某种意义上是浦口的核心区，2020年4月，城南中心规划横空出世，从定位上来看，这里将成为浦口的“城市新客厅”。
在2021年上半年，这里也迎来了大规模的城市建设与开发，其中最值得期待的便是两大超级商业体（G52/G53地块）的到来。
城南中心地块效果图
根据这两幅地块的出让条件，未来这里将建成科技馆、图书馆、规划馆、商业综合体......一座座地标性建筑将在这片热土中拔地而起，一座极具潜力的新城就在眼前。
同时，城南中心凭借着即将开建的11号线与江北核心区实现联动，无论是板块的内生发展，还是与核心区的外在联系，城南中心都值得期待，不是核心区，胜似核心区，当之无愧。
城南中心总体规划
目前板块内在售新盘已寥寥无几，正荣·润棠府已领最后一批销许，预计周一开盘。望江悦府目前仅剩少量套房源，卖完就收官，滨江·嘉品住宅房源已经基本售罄，仅剩少量底跃在售。
目前仅有星河时代剩余最后2栋楼，位于4、5号楼，预计近期加推，具体待定，前期销许均价为29366元/㎡，另有升级包2165元/㎡。
无论从价格还是门槛上来说，相较于江北核心区都更加亲民，同时，板块发展也同样值得期待。
2、国际健康城（江北大道以北）片区：江北中心区
当下33.2平方公里的江北核心区的概念对于买个买房人来说都耳熟能详，但是，少有人知道，在江北新区成立之初，所确定的江北城市中心并非如此。
根据2015年江北国家级新区批复公布的相关图示规划以及相关文字介绍，江北新区中心区位于：南京浦口区中部，东接长江与南京老城、河西新城隔江相望，规划用地总面积约16.1平方公里。
值得注意的是，这一版本的江北核心区便包括国际健康城江北大道以北区域，也就是说，在江北新区批复的最初版，该片区定位是整个江北新区的中心，未来的城市高地，前景一片光明。
国际健康城江北大道以北区域
2017年，33.2平方公里版本的江北核心区问市，相较于16.1平方公里扩容了17.1平方公里。
这一版本便是当下网友们所流传的江北核心区最新版，也是诸多买房人所奉为瑰宝的买房地图。
该版本的主导方为江北新区，考量更多的是区域发展的协调性和土地开发强度问题，不过，这丝毫不影响国际健康城板块作为2015版江北新中心，成为新区的建设高地。
实际上，从板块发展来看，这里正逐渐成为江北的建设中心，国际眼科医院、肿瘤医院、剑桥大学南京科创中心......一座座医疗、科创载体建筑拔地而起。
剑桥大学南京科创中心
而在交通方面，4号线二期已然开建，该条线路串联起了国际健康城、江北核心区核中核片区、鼓楼等江南主城，可以说，未来国际健康城江北大道以北片区与核中核片区将实现无缝对接。
目前板块内暂无新房在售，但是，就在前几日，万科G09地块规划出炉，项目毛坯销售最高限价为30755元/㎡，9栋小高层住宅即将入市。
除了万科G09地块之外，该片区还有通宇G07、江苏富园G08地块均待上市，毛坯销售限价与G09地块一样为30755元/㎡。
写在最后：
无论是国际健康城江北大道以北片区还是城南中心，其本质都是城市资源聚集区，同时又与理论上的33.2平方公里江北核心区无缝对接。
抛开人为的江北核心区划定，对于新兴城区来说，板块未来价值预期与规划高度和利好落地速度息息相关，从这一点来看，这两个板块与核心区一样，同样未来可期。
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