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365淘房 张洲 江北核心区未来将会开启五成首付时代吗？
下面是我在核心区开盘现场所听到的话，买房人的观望心态开始逐渐占据上风：
“都这么贵了，核心区还能买吗”？
“要是没小户型、没合适楼层我就不买了”。
“未来肯定降低首付，5成加装修包才好卖”。
“反正现在楼盘多，房子还有很多，好到都在后面，不着急”......
甚至有网友表示，收到不少核心区置业顾问打来的电话，声称有房源可售，随时签约。在此背景下，有网友开始看衰江北核心区。
不过，也有网友表示，江北核心区凉是不会凉的，但是未来江北核心区买包5成是大概率事件。还有网友调侃道，前面是苏北安徽老乡进入维持热度，现在需要老乡更加给力才行。
核心区楼市“短期看首付，中期看供求，长期看产业”。8成首付之下、报名人数下滑、热门楼盘竟当日未全部售罄，江北核心区楼市开始走下坡路了？
报名人数创半年来新低，购买力开始逐渐下滑
主观感受难免会有偏差，但是数据是不会骗人的。
2021年以来，两隧之间的正核心（长江隧道与扬子江隧道之间）共计开盘14次，去化房源4297套，报名65536次，综合中签率为6.55%。
总体来看，江北核心区的吸引力十分惊人，在4000多套房源、14次开盘、8成首付的背景下，依旧能够保持市场火热，南京楼市方阵实至名归。
但是从单一数据来看，14次开盘，整体的报名人数是在不断下滑的，从3月长江时代1314、长江时代1516报名人数超万人（双报名通道，实际报名为6000人左右），到4月份基本集中在3000人以上，再到5月份出现多个楼盘2000余人次报名。
江北核心区楼盘开盘现场
最后时间推移到6月，千江凌云府2400余人次报名（千江凌云府报名人数相对较低也与其验资300万有一定关系），不难发现，江北核心区楼盘报名人数正在逐渐下滑。
江北核心区楼盘开盘现场
抛开报名人数，从中签率上更能够体现出市场乏力，3-4月，核心区楼盘开盘的中签率多集中在3-4%。到了5月份，中签率达到了6-8%。
而6月开盘的两个楼盘综合中签率超过了15%，中签率创了近半年来的新高，还有一点值得注意的是，这两个楼盘的人才号中签率达到了100%，这对于江北核心区楼市来说也是许久未见。
其中某盘于当日并未售罄，这也是江北核心区近年来首次出现该情况，市场风向转变。
上市节奏快、上市量大，房票开始不够用了
其实从整体来看，6月开售的两个楼盘，在地理位置和产品品质上与同属核心区的其他楼盘相差无几，甚至有一定的产品优势，报名人数相对下滑主要是受到整体大环境的影响。
在其开盘之前，今年上半年，江北核心区已经经历了12次开盘，消耗掉了近4000个房号，而且去化周期仅3个月，这也就意味着，江北核心区每个月要消化掉1000多个房号。
江北核心区楼盘开盘现场
从单一楼盘来看，和光锦棠府800余套房源，从首开到售罄用时一个月；长江时代1314共计1400余套房源，从首开到售罄用时2个月......
近千套房源两个月间全部售罄对于江北核心区来说已逐渐成为常态，如此迅速的去化速度放眼整个南京市场都是难逢敌手。
供给端的不断增加，对于需求端产生了巨大压力，8成首付、验资200万以上，户型建筑面积不断攀升，门槛的猛烈抬升，让诸多预算有限的买房人告别了核心区。
还有一方面，随着落户政策的收紧，外地投资客数量开始下滑。同时，随着核心区房价的不断攀升，部分买房人对核心区的未来价值预期开始下降，在楼盘选择时更加谨慎。
在多重作用力之下，核心区楼市的需求开始下滑。而在供给端新上市房源不断增多，让本就有限的房票日益减少，核心区的房票开始不够用了。
房价攀升，未来价值预期下滑？核心区还值得买吗？
3.6万/㎡，8成首付，验资200多万，户型建筑面积100㎡起，这是江北核心区大部分楼盘的现状。
经历江北核心区多个开盘现场可以发现，在房价逐渐攀升的助力下，买房人对江北核心区的未来价值预期开始产生担忧。
其实，这样的想法不仅仅是由于房价上涨所至，追其根因，房价是区域发展和价值预期的具象体现，买房人的担忧主要还是来自于江北核心区阶段性的城建乏力。
新城的房地产发展或多或少总会经历这样几个阶段：
于新城建设初期：各种规划利好纷至沓来，此阶段是新城广受关注的起始时刻，商品住宅开始受到关注，楼市开始预热。
于新城建设第二阶段：随着基础建设的不断推进，部分重大公共设施的开建，商品住宅开始陆续上市，开发商集体发声炒作板块，板块的未来价值预期被买房人所认可，楼市开始进入火爆阶段，这也是此前江北核心区楼市所经历的阶段。
南京美术馆新馆航拍图
于新城建设第三阶段：随着部分利好兑现，基础建设基本完工，新城宏伟蓝图被买房人所熟知， 板块开始逐渐走向成熟。
在此阶段，大规模的基础建设、城建利好放缓，新城建设开始逐渐进入产业引入阶段。而在房地产方面，随着住宅的持续性开发，供给不断增加，潜在购买力在被逐渐消耗，需求相对下降。
江北核心区夜景图
同时，在没有此前大规模、持续性利好的刺激下，买房人对新城的未来价值预期有所下降，这也在一定程度上影响了部分买房人的买房意愿。
而当下的江北核心区便处在这一阶段。
随着江北核心区楼市供给量的不断增加，房号被大量消耗，中签率开始抬升，报名人数下滑。同时，江北核心区的概念已经深入人心，而目前利好兑现速度相对放缓， 让部分买房人开始对板块的未来价值预期打折扣。
江北核心区航拍图
不过，这对买房人来说是个利好，这就意味着短周期内，整体中签率将会有所增加。
同时，从挂地可以看出，今年江北核心区的住宅用地出让相对克制， 需求不变，供给减少，明年的核心区摇号中签率可能又将有所下降。
江北核心区核中核片区航拍图
总的来看，近来，核心区未来价值预期、购买力有所下滑，是城市建设和楼市动态双重作用下发酵的结果。同时，对于买房人来说，这也是难得的上车核心区窗口期。
写在最后：
对于新兴城区来说，房价是城市利好、稀缺资源聚集的具象体现，买房人对新城未来价值预期的高低将直接影响到房地产市场的走向。
当下的江北核心区，正处于新城建设的关键期，城建利好的推动相较于此前确有乏力，但是从长远来看，政治高度就已经决定了江北核心区未来的高预期。
对于江北核心区楼市来说，能够火热多久，火热到什么程度，应该说是“短期看首付，中期看供求，长期看产业”。对于买房人来说，在关注房价、城建的同时，从长远角度来看，产业才是最需要去关注的。
从当下来看，江北核心区在产业引入上不断发力，其中研创园部分已经初具规模，而在接下去来几年，新区将加大金融产业的导入，相较于基础设施配套的建设，产业发展更需要时间和耐心。
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