倒挂1万/㎡！近地铁！核心区“鸡腿盘”即将开抢

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365淘房 张洲 江北核心区房价能涨到多少？

环比上涨0.8%，同比上涨4.6%，这是2021年5月南京新房市场数据，南京房价已经连续上涨8个月。更值得关注的是，在二手房市场，南京房价同比上涨达到了6.2%，涨幅惊人。

南京新房房价连续上涨8个月，既是一二线城市房地产市场稳步向好的体现，同时也是南京近来各个头部板块房价上浮的推动，而这其中就包括了如日中天的江北核心区。

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新房、二手房涨幅明显

江北核心区即将进入4万/㎡时代

房住不炒，已经成为楼市的主基调，但是，房住不炒并不代表房价停滞不前，更不意味着房价下跌。

时间回到2019年，彼时江与城、中海左岸澜庭、金地风华国际等楼盘销许均价大都在30500元/㎡左右。

时间到了2020年，这一年江北核心区楼市可以说是百花齐放，多达9个楼盘陆续推出房源，其中5个楼盘为纯新盘，9盘平均价为32092元/㎡。

江北核心区开盘现场

相较于2019年约30500/㎡的销许均价上涨约1500元/㎡，以一套100㎡的房源来计算，购房款需要多出15万。

更值得关注的是，2020年江北核心区的新房房价天花板已经达到了34500元/㎡，相较于2019年的绿地海悦31000元/㎡的价格，足足上涨了3500元/㎡。

毫无疑问，2020年江北核心区新房房价上升到了一个全新台阶。更值得注意的是，这并不是结束，而是开始。

时间来到2021年，南京首次集中挂地，位于江北核心区的新区2021G12地块毛坯销售限价达到了35000元/㎡，预计全装修最高售价达到37000元/㎡。

从当下江北双限地块出售情况来看，该类型项目选购升级装修包已成常态，如若按照2000元/㎡的升级包价格来计算，该地块项目未来含包售价可能将达到39000元/㎡，该价格距离4万/㎡大关仅一步之遥。

从2020年的34500元/㎡，到现如今的接近4万/㎡，江北核心区新房房价正在稳步攀升，时间成本的堆积开始演变为购房成本的上涨。

一房难求已成常态，核心区未来价值预期高涨

买涨不买跌这句话成为了诸多买房人的宝典，这句话在江北核心区新房市场显现的淋漓尽致。

在8成首付、房价不断攀升的背景下，买房人依旧蜂拥而至，自2020年12月以来，江北核心区推出了超4000套房源，报名人数近7万人，中签率低至2.4%，十几人抢一套房子已成常态。

超低中签率、数千人摇号、一房难求已经成为大多数买房人对核心区的固有印象，那么，为何购房者对江北核心区如此的情有独钟？

江北核心区楼盘开盘现场

毫无疑问，中国楼市具有很强的政策导向性，而论政治能级来说，国家级江北新区的光环放眼整个江苏都难逢敌手，而作为江北新区的主城区，江北核心区自然也就成为了整个南京的建设高地。

江北中央商务区CBD效果图

这也从江北核心区的建设可见一斑，图书馆、美术馆、扬子江国际会议中心拔地而起，500米高楼、核心摩天组团破土而出，城市地标往往意味着未来的城市发展方向，由此可见，江北核心区可以说是整个江苏未来十年最值得期待的板块，同样，房价也是如此。

美术馆、图书馆航拍图

江北核心区的高起点、高规划给买房人带来的高未来价值预期，才是江北核心区楼市火爆的根本原因。

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倒挂超1万/㎡

江北核心区鸡腿盘即将首开

置业本质上是一种资源的占有，在城市发展过程中，只有掌握炙手可热的优质资产才能在即将来临的通胀时代屹立不倒，而何为优质资产？

1、倒挂超1万/㎡，买房人疯狂心动 

“倒挂嘛，买到就是赚到，你告诉我什么时候摇号就行了”，这是我在江北核心区热门纯新盘千江凌云府公开现场听到的一句话，项目自公开以来就频频占据楼市头条，除了其位于江北核心区的优越地理环境外，倒挂超1万/㎡也是其火热的重要原因。

千江凌云府公开实景图

千江凌云府距离正荣润锦城直线距离仅约1.2公里，近来该楼盘成交单价履创新高，近期一套104㎡房源成交总价550万，成交单价更是达到了52474元/㎡，突破小区成交单价纪录。

更值得关注的是，正荣润锦城近期房源成交单价均超过4.6万/㎡，而千江凌云府预计售价仅为3.6万/㎡，倒挂达到了1万/㎡，可以说是真正的倒挂“鸡腿盘”。

在如今楼市两级分化，买房人往往摸不着头脑，迷失购房方向的大环境下，倒挂鸡腿盘脱颖而出，肉眼可见的利润空间让买房人趋之若鹜。毕竟，天下攘攘，皆为利往。

2、108-143㎡，核心区正在迈向改善时代，大户型或成香饽饽

千江凌云府共打造了3个户型，分别为建面约108㎡三室两厅两卫、建面约128㎡四室两厅两卫、建面约143㎡的四室两厅两卫三种户型。

其中建面约143㎡的户型备受瞩目，该户型采用了市场上主流的大横厅设计，四开间朝南，采光更加充足，U形厨房，空间利用充分，主卧套房设计，业主隐私性更高。

108㎡：三室两厅两卫，三开间朝南，双阳台设计，U形厨房、主卧独立卫生间。

128㎡：四室两厅两卫，四开间朝南，大横厅设计，独立玄关、主卧步入式衣帽间，飘窗尺寸较大，采光充足。

从千江凌云府的户型建筑面积分布可以看出，江北核心区的新房面积段攀升明显，大户型逐渐开始成为市场主流。

自从南京限购政策升级后，房票变得愈发珍贵，首选大户型的购房者越来越多。在三年限售和逐渐上扬的房价面前，买房人很难再像过去一样由小变大慢慢的去改善生活空间，过渡的成本越来越高。

这一点在核心区二手房市场体现明显，大面积户型越来越欢迎，大面积产品成交价格也节节攀升。

根据某二手房交易平台数据显示，雅居乐滨江国际3-5月所成交的12套住宅，总价均在500万以上，最高成交总价达到了946万，平均成交总价为659万。

在户型建筑面积方面，除了一套108㎡三房户型外，均为户型建筑面积135㎡以上房源。

由此可见，江北核心区逐渐从曾经的刚需为主迈向了改善时代，同时起始户型建筑面积更大，这也就意味着，未来的江北核心区二手房市场，大户型可能会更受欢迎，核心区的改善时代即将来临。

总体而言，所以无论是从资产配置还是改善生活来说，大户型的一步到位都是优选，这也是江北核心区大户型产品逐渐热销的重要原因。

3、升级装修诚意十足，杜拉维特、高仪等一线品牌云集

在我对千江凌云府的参观过程中，令我最为记忆犹新的是其升级装修样板间的打造。

三大件齐全，升级装修包的中央空调采用了来自日本的国际一线品牌日立、新风系统则是朗思威的。

样板间实拍图

除此之外，基础装修中并不包含地暖，而升级装修包配备了地暖系统，三大件齐全也为未来二手房市场的流通性和溢价能力带来正面影响。

其他产品品牌的提升也同样值得关注，在厨房空间方面，相较于基础装修，升级装修采用了档次更高的方太或老板的油烟机、摩恩的水龙头和水槽，并且配备了方太或老板的洗碗机。

样板间实拍图

卫浴方面也是一大亮点，马桶、洗脸盆采用了杜拉维特，龙头则是来自德国的高仪，同时主卧卫生间还配备了电热毛巾架。

样板间实拍图

杜拉维特、日立、高仪......这些国际一线品牌在之前核心区的新房市场上并不多见，尤其是在高周转、严格限价的背景下，也从侧面体现出项目对高品质的追求和其改善属性。

样板间实拍图

千江凌云府所提供的升级装修包囊括了这些各个领域“领头羊”级别的产品，可见项目对品质的追求与对市场的诚意，据置业顾问透露，项目升级装修包价格预计为2200元/㎡。

我想这也许是千江凌云府对江北核心区改善市场的一种探索，同时也是在致力于打造江北核心区品质标杆楼盘，争当江北品质改善标杆楼盘的意味明显。

4、约400米地铁口，周边配套成熟

无论是核心区楼市还是放眼至整个南京市场，地理价值论依旧是买房要素。千江凌云府地处江北正核心的优质板块，已经决定了其未来价值的想象力。

抛开板块来看，该项目本身的地理位置又是如何？

在轨道交通方面，千江凌云府距离距离13号线万寿路站（规划中）约400余米，而且项目还临近即将开建的11号线，可以说项目周边的轨道交通路网十分密集。

值得关注的是，根据最新消息，2021年7月, 江北新区中心区地下空间二期项目计划进行地铁13号线滨江站开工, 8月进行地铁13号线中央商务区站施工，13号线部分站点的先期工程已经启动，值得期待。

在教育方面，项目临近新浦路中小学教育地块，根据规划，新浦路中小学的幼儿园为4轨12个班、小学5轨30个班，中学为10轨30个班，目前已经确定引进一中分校教育资源。

而在商业方面，周边有已经建成的明发天街，还有正在建设中的宝龙G19商业项目，东方万汇城、华润万象综合体等。

江北虹悦城效果图

除此之外，正在建设中的体量达10万方的江北虹悦城将于今年开业。

总的来看，千江凌云府除了产品打造超出市场预期外，项目本身的地理位置就已经决定了其“核心区红盘”的属性。

正是聚集了这些要素，千江凌云府兼具了投资与自住的双重属性，这也是备受买房人青睐的重要原因。

据悉，项目将于6月底首开，预计首开508套房源，毛坯销售限价32000元/㎡，这对于久摇核心区而不中的买房人来说，机会十分难得，同时这也是在房价逐渐攀升前置业的好时机。

写在最后：

从河西到河西南、再到江北核心区，一次次证明了，与城市发展同频，把握时代脉搏，才能分享到政策推动下板块发展的红利。 

蓦然回首，2017年的河西南也是徘徊在35000元/㎡，也同样是整个南京楼市的焦点，而如今。时隔四年，如今的河西南新房价格已经攀升至50000元/㎡。

而当下核心区楼市愈发像当年的河西南，众星捧月，房价与板块发展同步前行，错过河西南的你，还会错过核心区吗？

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