365淘房 张洲 当下，房住不炒成为全国楼市的主基调，的确，限购政策层出不穷，在一定程度上南京楼市的新房价格的确被压制了。
不过，有一点要分清楚，房住不炒并不等于房子不涨！更不会是下跌！
事实上，江北核心区的房价在2021年经历了一波出人意料的上涨，而且，稳中有涨的房价格局已然奠定，房价上涨真的不会等你。
最高销许均价34500元/㎡，核心区房价天花板被捅破，购房门槛猛抬
在新春楼市测温行过程中，长江时代1314的售楼处现场，我听到这样一段对话。
买房人：你们的价格大约多少？
置业顾问：具体价格要等到拿销许才能出来，我们毛坯销售限价是30750元/㎡，加上基础装修的话大约在32750元/㎡，预计目前升级装修包价格不超过2000元/㎡，最终价格在34750元/㎡左右。
长江时代1314售楼处实景图
买房人：现在怎么那么贵，之前核心区不少楼盘不都是31800元/㎡吗
置业顾问：那都多久的老黄历了，以后的新盘基本都是这个价，只高不低。
的确，我在很多开盘现场遇到不少买房人都觉得江北核心区的房价在不知不觉中就涨上去了。
而房价的上涨是客观存在的。
1、最高销许均价34500元/㎡，江北核心区新房房价天花板被捅破
时间回到2019年，彼时江与城、中海左岸澜庭、金地风华国际等楼盘成为江北核心区新房市场的主力军，而大部分楼盘的销许均价在30500元/㎡左右。
销许均价最高的是绿地海悦31000元/㎡，最低的是润辰府和悦辰府，销许均价为30200元/㎡。虽然有部分楼盘下挖了地下室，不过整体差价不是特别大。
时间到了2020年，这一年江北核心区楼市可以说是百花齐放，多达9个楼盘陆续推出房源，其中5个楼盘为纯新盘，9盘平均销许均价为32092元/㎡。
大华云江印月开盘现场
相较于2019年约30500/㎡的销许均价上涨约1500元/㎡，以一套100㎡的房源来计算，购房款需要多出15万。
更值得关注的是，2020年江北核心区的新房房价天花板已经达到了34500元/㎡，相较于2019年的绿地海悦31000元/㎡的价格，足足上涨了3500元/㎡。
毫无疑问，2020年江北核心区新房房价上升到了一个全新台阶。
2、起始面积逐渐增大、首付比例变高，核心区购房门槛猛抬
除了新房房价的上涨外，2020年江北核心区楼市呈现出两大趋势，其一就是户型起始面积越来越大。
在代江北核心区楼盘--正荣润锦城还能见到75㎡的小户型，2019年上市的纯新盘中还有不少楼盘起始户型建筑面积为89㎡。
正荣润锦城实景图
而到了2020年，核心区新上市的多个楼盘入门门槛到来到了100㎡左右，其中卓越大江起始户型建筑面积更是达到了105㎡，江北核心区小户型正在逐渐减少，从这一点可以看出，核心区正在迈向改善之路。
卓越大江效果图
不仅是户型门槛的抬升，核心区首付门槛也在2020年迎来了大幅度的提升，从江畔都会上城的5成、到扬子江金茂悦的8成，发展到现如今核心区大部分楼盘均需8成首付。
户型建筑面积和新房均价的上涨带来了总价的攀升，致使江北核心区的购房门槛逐渐抬高。
不过，随着核心区房源上市量的增加，楼盘之间竞争加大，可能会有楼盘通过降低首付比例的方式来加快去化速度。
总的来看，经历过2020年之后，江北核心区楼市不仅在房价上逐渐攀升，户型起始面积逐渐增大，首付比例变高，对于买房人来说购房成本逐渐增加。
江北核心区楼市大爆发，新年枪打响，4大楼盘即将抢跑
2021年可以说是江北楼市的爆发之年，尤其是江北核心区，将会迎来一波上市潮，在新一轮的房企大战中，不少楼盘都提前抢跑，下面4个楼盘将于3、4月份率先上市，打响枪。
长江时代1314、长江时代1516就是曾经的招商G13、电建G14、新希望G15、保利G16地块。
招商G13、电建G14地块由招商操盘，宣传名为长江时代1314。
新希望G15、保利G16地块由保利、新希望、电建、招商、颐居集团五强联手开发，保利负责操盘，宣传名为长江时代1516。
这两个楼盘售楼处紧紧相邻，产品打造也相同，在户型方面均为105㎡大三房和130㎡四房两种。
长江时代1314、长江时代1516售楼处航拍图
据置业顾问透露长江时代1314将于3月份首开，预计首开楼栋为招商G13地块的1、2、4、5、7号楼，电建G14地块的3、4、5、6号楼，套数约为900套，所有房源预计在2021年年中全部推完。
而长江时代1516，也同样将于3月份首开，预计首开楼栋为新希望G15地块的1、2、3号楼和保利G16地块的4、5、6号楼，房源数约为500套，所有房源将两次推完。
值得注意的是，这两个楼盘是江北核心区内首批双限地块楼盘，两个项目预计全装修售价均为32750元/㎡，据置业顾问透露加上装修包预计售价在3.45万/㎡左右（具体以销许价格为准），首付比例暂时未定，有可能5成首付。
105㎡：三房两厅两卫，双阳台设计，三开间朝南，主卧套房设计，增加户主隐私性。
128㎡：四房两厅两卫，大横厅设计，四开间朝南、南北通透、U形厨房、入户玄关。
2、启迪水木滨江
经过多次加推后，位于江北核心区的启迪水木滨江还剩下最后三栋楼，楼栋为D1、D2、D6三栋楼。
据置业顾问透露，项目预计将于3、4月份加推，项目房源面积为98、130、160㎡，其中还有一套为D1号楼顶楼的450㎡房源，项目前期均价31800元/㎡，需8成首付、精装交付。
3、花语熙岸府
花语熙岸府位于江北核心区、中央商务区叠加位置，西侧临近江北大道快速路。
据置业顾问透露，花语熙岸府预计将于3、4月份加推4、8、12三栋楼，户型建筑面积为97、117㎡，精装交付，前期开盘首付最低8成，前期销许均价为32372-32953元/㎡。
地价逐渐攀升，精装包成常态，未来房价恐还将上涨
一定程度上土拍市场是房地产市场的风向标，2020年的江北土拍十分火热，六合、江浦、顶山多幅宅地触顶，江北最高楼面价也被新希望G20地块刷新，达到了23556元/㎡。
新希望G20地块航拍图
自从2020年土拍新政出台后，新出让土地均为双限价地块。
2021年，江北核心区拍出了两幅住宅用地，分别是龙光G02、金茂G03地块，这两幅地块毛坯销售最高限价达32000元/㎡，预计全装修售价为33500-34000元/㎡。如若加上2000元/㎡升级装修包，该价格有望达到36000元/㎡。
这也就意味着，2020年核心区34500元/㎡的房价天花板将再次被捅破。
自从土地新政后，土地出让不仅限制最高地价，同时还对最高毛坯售价限制，在此背景下，精装包重出江湖。
虽然从全装修预计售价的账面数据来看，均价并无太大涨幅，不过在装修包的加成之下，整体均价涨幅明显，而且从当下已开盘的双限地块来看，装修包开始逐渐成为市场常态。
长江时代1314升级装修包工法展示间
虽然房价仍有上浮趋势，不过在房住不炒的大背景下，政策调控依旧牢牢把握着新房市场整体走向。可以预见，2021年江北楼市将会呈现出稳中有涨的态势，同时，随着今年各个板块上市量的加大，对于买房人来说可选择的机会增多，尤其是对于刚需来说，可以把握住这轮上车机会。
写在最后：
新房房价在严格的调控下，其并不能真实的反应市场行情，相比较之下，二手房数据更加贴合市场，从2020年江北核心区二手房市场来看，无论是成交量还是成交价均大幅攀升。
而新房市场相对来说涨幅被稳稳的控制住，不过依旧保持了年5%的涨幅，这样的涨幅对于买房人来说不可忽视。
最重要一点，新房未来还是要进入二手房市场，随着江北核心区的建设稳步推进，房产价值也同样随着板块发展而上升，从南京整体发展战略来看，江北主城未来可期，同样值得期待的还有核心区的未来房产价值。
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