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宁买岱山,不买五桥?我不服!

来源:365淘房 2021-01-13 22:44

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365淘房 袁燕妮 同样速达河西南,五桥和岱山两大板块已经成为当下的热门板块,我们几位同事就二选一的问题展开了激烈的讨论。

“如果非要选一个,我宁愿选岱山。”同事果断地说。

我还没来得及插话,另一个同事连忙表示赞同:“我也选岱山。”

而他们选择岱山最直接的一个原因竟是:五桥未来可能会堵。

受河西的购买力挤压,五桥和岱山两大板块成为了河西外溢客群的首选。这两大板块也并不是一开始就非常火的,都属于后期逆袭的板块。

五桥通车后首个周末,板块楼盘售楼处火爆:

岱山板块开盘,现场挤满人,开盘即售罄: 

说白了,买房无非就是量量距离,摸摸口袋,比比产品。

今天,我们就好好聊聊这两个板块,看看到底该怎么选?

  

河西外溢客群多!两大板块谁到河西南速度更快、方式更多?

五桥和岱山的热度升高,自然要先归功于河西南这些年的大力开发,区域价值不断释放出来,同时也辐射到了周边板块。而这两个板块的新房价格在普遍在3万/㎡内,对于大部分刚需来说显得非常友好,成为很多外溢客群的首选。

从地图上看,岱山明显是距离河西南更近的,五桥板块因为一条江隔开江南江北确实显得远些。

岱山板块通俗点讲就是“铁心桥-西善桥”之间,也叫中央科创生活区,承接河西中芯、鱼嘴商务区和中国软件谷三大板块。与河西南部地区隔着一条秦淮新河,距河西CBD、软件谷约5公里左右。

目前可以走绕城、宁芜、秦淮新河大桥等几条通道,等到岱山东路北延工程通车后,约1.4公里直达河西。

虽然目前还没有地铁通过,但距离正在建设中的地铁7号线的底站西善桥站还是挺近的,到河西不过就4、5站路,换乘也很方便。

再看五桥板块,五桥的主要通过人群,应该以五桥连接线南北两到三公里的距离内为主,这部分区域内主要的人口集中在老珠江镇板块,其次就是科工园板块,后者人口也比较少。而老珠江镇的居民,一半都是更靠近扬子江隧道的,不会全部依靠五桥来过江。

五桥沿线的住宅用地并不是很多,在规划变更后,住宅用地继续减少。而且这些地块的出让、上市、交付到业主入住,都不是一瞬间的事情。即使人口变多,届时也会有其他的过江通道继续来缓解压力。

长江五桥在江北区域可通过五里桥互通实现与改建后的江北大道、宁合高速的交通转换,通过临江互通实现与横江大道(北段)、浦滨路(设有一对上下匝道)、滨江大道的交通转换。

目前,五桥区域内仅有地铁10号线,根据最新规划,未来10号线将进一步向西南方向延伸,还将新增11、15、17号线,增设6个轨道站点。

就目前来看,从江北上五桥到河西南是更方便一些的,而岱山后期到达河西南的方式会更加丰富一些。如果仅仅是考虑到交通便利属性,两者都不相上下。

城市规划、面貌、配套对比,谁更有前景?

虽然两个板块都属于刚需优选地,但买房难免要顾及到是否有一定升值潜力。

南京五桥是江南主城与江北主城之间的重要交通联系通道,五桥沿线地区是展现江北现代化城市形象的重要窗口。

五桥板块打造的南京最美最具活力的过江生态通道,将交通廊道切割城市造成的消极空间转化为融合共享充满活力的城市舞台,建设“江北新门户、江山生态廊、青春创智轴”。

同时,五桥沿线将打造3个1级地标、5个二级地标,城市面貌非常可期。

目前现状主要集中在浦滨路以西的区域,以五桥连接线为界,北侧这一块是住宅开发为主,目前这10平方公里里面,建设完成度在2.5平方公里左右,南侧区域是产业空间为主。

除了五桥沿线自身的发展规划亮眼之外,五桥板块背后还有一道更耀眼的“光芒”,那就是江北新区国家级新区的支撑。

且不谈核心区地下城、华润万象城市综合体这些大型的商业配套。光是五桥北接线周边,就穿过了研创园、城南中心等潜力板块,还有砂之船、万达广场在侧,即使不过江,也可以满足居民对更高端生活配套的需求。

再看岱山板块,自身的规划以住宅用地居多,除了在售的都会澜岸、电建洺悦华府和世茂璀璨睿湾以外,还有约11块宅地等待出让。

 就之前亮相的圣戈班 C4 地块,就有4万方,体量非常大。

地块四至图

生活配套方面,大型商业综合体吾悦广场今年年底正式开业,区域内还有花生唐、星光里等商业。

岱山板块是保障房片区,五桥板块也有一定的保障房。但这并不一定是坏因素,其实也有利于片区内的配套更快地发展起来,形成更加浓厚的居住氛围。

总体而言,除却住宅外,岱山自身的产业及更高端的规划比较少,更适合居住,而五桥板块的规划业态更丰富一些。等到规划配套逐步落地之后,两个板块都会有更进一步的利好刺激。

凭什么能火?刚需友好地,改善需求也在悄悄显现!

再来看看两个板块内的代表楼盘,不论是选择空间还是价格上,都有不小的差别。

五桥板块涵盖的范围就比较大一些了,这里可以分为五桥核心区、滨江自贸板块、自贸中央生活区、研创园、科工园、雨山路六个小板块。

五桥新房的价格除了核心区研创园的两个盘外,其他基本都在3万/㎡以下,供应量充足。

而岱山板块(中央科创生活区)目前仅有三个新房项目,即世茂璀璨睿湾、电建洺悦华府、都会澜岸。

价格在2.9-3万/㎡左右,相较于五桥板块的大部分楼盘是略高的,不过差距不算大。

可以看出,两大板块的楼盘整体价格还算是刚需友好。尤其是像中交锦度西江瑞府,最小户型做到了70多平,直接将门槛降低至200万出头;而电建洺悦华府,最小62㎡,门槛价在180万左右,直接将总价的起步摁在了“1”字头。

这样的总价区间,是刚需购置新房的较低门槛。180万-200多万的总价,如果不选择这两个板块,可能只能被挤压至桥林、六合、禄口。

现在紧靠河西南的机会摆在面前,有何理由不选?

虽然是刚需外溢客群优选的板块,但是我们也可以察觉到自住改善的气息增多。

比如,世茂璀璨睿湾138㎡大户型也当天卖完,以及雅居乐汇港城的141㎡一直都较小户型去化更快。说明有更多自住客群来此置业,侧面反映出大家对于板块的认可与接受度。

这些楼盘中,最近开盘中当场售罄的仅有4盘,五桥板块仅占1个,不过江畔月明府的中签率是最低的,当然也有核心区的优势在。

虽然五桥板块内,之前开盘即售罄的楼盘并不多,但是在五桥通车以后,各大售楼处热度明显增高,马上等到江山大境报名情况出炉也可以进一步印证地段价值。

写在最后:

有人就是坚决不肯过江,但是有人也能直接感受到五桥的方便,很多思维没有办法轻易改变。

两大板块其实没有什么优劣之分,只要是适合自己的房子就是好房子。

首先还是在工作区域半径内选择,像选择在这两个板块买房的,大多是刚需客群,尽可能地还是选择通勤时间短、上班便利的房子。

五桥和岱山板块,都是正在逆袭的“黑马板块”,目前可能还有一些短板,等到未来更多配套逐步落地之后,各位买房人可能就真的“高攀不起”了!

如果要二选一的话,你会选择五桥板块还是岱山板块呢?

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