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龙潭、宝华全面PK!自住、投资你怎么选?

来源:365淘房 2020-11-20 19:37

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365淘房 魏玉蓉 放眼看去,如今南京“1”字头的板块少之又少,刚需买房人的选择也较为局限。

龙潭和宝华,作为城东两个低价位板块,并且同处于宁镇扬都市圈,在南京向东发展的浪潮里,经常会被大家放在一起比较。

而今年的竞争更是比往年更火热,从地铁2号线经天路站出来,也不再是清一色宝华的“小蜜蜂”了……

那么,到底是定位更高的龙潭,还是离仙林更近的宝华,我就自己观点看法对这两个板块,作了简单地对比分析,供有需要的网友参考,大家也可在评论区抒发自己的观点哦~

龙潭:我是名符其实的南京“东大门”,交通正在飞速发展!

今年,随着疏港大道的正式开通,紫东龙潭板块发展再加速,这个曾今偏安南京东一隅的板块在紫东地区、拥江发展、宁镇扬一体化三大强力政策的影响下,正逐渐开辟一条属于自己的产业之路。

对于相对偏远的区域而言,交通便捷程度永远是绕不开的话题,水陆空铁等多种交通方式能够让时间极大弥补空间上的距离。

1、对于龙潭来说,交通发展有三:

1、轨道交通线路:宁扬城际S5号线

2、公路交通:疏港大道

3、跨江大桥:龙潭过江过江通道

首先我们说一说公路↓↓↓

今年3月,疏港公路主线高架快速路正式建成通车,项目起于龙潭港区一期大门,沿栖霞大道向西跨越七乡河后向南上跨京沪铁路,下穿沪宁城际铁路之后路线折向西沿312国道向西路线止于绕越高速公路栖霞互通。

一长串的专业区位名词想表达的就一个意思,现在从龙潭出发有一条能够直达仙林的快速路,不用再经历红绿灯和漫天灰尘的折磨了。

而且根据官方给出的数据:从龙潭港到长江四桥的时间、到沪宁高速公路的时间、到长江三桥的时间都大大缩减 

虽然疏港大道建成极大方便了有车一族,但作为产业聚集的龙潭也有许多大型货车从这里出发,路上行驶也需要注意安全。

其次就是过江通道的建立↓↓↓

就在疏港大道通车的同一天(3月6日),江苏省交通运输厅发布消息龙潭长江大桥项目建设指挥部正式揭牌。

根据江苏省发改委批复,项目初步设计概算约62.5亿元,建设工期5年,建成后将大大节省宁扬过江时间两地来往变得更加方便,而龙潭作为引荐两市的“中间人”,好处就是会持续完善基建和配套。

目前,随着施工有序推进,龙潭长江大桥预计到2024年将建成。作为南京目前在建的最东侧过江通道,大桥北通仪征,南接龙潭港区,是仪征至禄口机场高速公路的重要组成部分。

未来的宁盐高速也可通过龙潭长江大桥过江,不仅将有效分解南京主城区的过境交通,并将禄口机场的辐射圈扩大至苏中腹部区域,将有效加快推进宁镇扬同城化进程、支撑长江经济带发展、促进长三角高质量一体化。

最后,也是最重要的就是宁扬城际线↓↓↓

民生无小事,更何况S5号线是民生大事。近几年宁扬城际动作频频,奈何就是看不到开工。

失望、嘲讽、愤怒等各种情绪扑面而来,但哪个板块没有经历过这样一个阶段呢?特别是像宁句、宁扬、宁马、宁镇等等牵扯的方方面面更多、更复杂的城际线路。

▲南京地铁S5号线最新线路示意图

地铁与楼市的关联性非常大,地铁的开通能带来楼盘价值的巨大提升。所以对于龙潭而言,S5号线的开工将成为板块全面“破2万/㎡”的契机,而这个契机近期就有可能实现。

今年3月中旬,2020扬州交通重大基础设施项目投资计划文件提前曝光:南京至扬州城际轨道交通已列入2020年扬州交通投资计划,并且力争今年开工。这是多年来第一次官方正式文件对宁扬城际说法!

昨天下午,南京市部分全国人大代表和省人大代表在仪征宁扬轨道交通项目建设现场,实地考察调研。

宁扬城际项目的规划建设,对实现宁扬两市及沿线组团间的通勤化交通,打造轨道上的长三角、促进宁镇扬一体化发展进程具有重要意义!

2、产业方面

2017年由华夏幸福签署的ppp项目注资开发建设,南京市政府保驾护航共同经营,后期将打造一片集贸易、物流、产业等各种内容为一体的超千亿的大型特区,整体规划由三个板块组成,分别是“港、产、城”

 

龙潭街道拥有8公里的黄金长江岸线,坐落着中国内河最大的万吨级远洋深水港——南京港龙潭港区(龙潭港),借助港口资源禀赋和国家级保税物流中心的政策优势,龙潭街道已成为华东地区沿江开发的重要窗口和前沿阵地。

3、医疗方面

未来区域内将引进一所三甲医院,充分满足居民的就医需求,目前据说为妇幼保健院龙潭分院。

4、教育方面

龙潭目前有龙潭幼儿园、龙潭中心小学、花园中学等。其中,龙潭中心小学1921年建,在栖霞区也是排名前三的优质小学。

而龙潭最新的规划中还有九年制义务教育用地及一所国际学校,3处新增幼儿园,未来总共规划学校39所,满足区域内居民的教育需求。

宝华:我是南京的小弟,地铁落空,但是教育配套即将升级!

宝华,虽然不属于南京,但是却一直以“南京的小弟”著称,距离仙林也是一脚油门的事情,在区位上占据很大优势。

虽然,近两年宝华的楼市遇冷,地铁也与它擦肩而过,但是现在新二手房价格均比较友好,依旧有刚需买房人在宝华安家,就图它紧挨着仙林。

1、在交通方面

宝华定位为南京都市圈同城化发展重要节点城市,是宁镇扬一体化发展重要先行示范区,更是镇江和句容对接南京的“桥头堡”!

宝华虽然属于镇江市句容市,但紧邻南京仙林大学城。喝的是南京水厂自来水,烧的是南京港华燃气的天燃气,用的是025开头的固定电话,就连私家车也纷纷上了“苏A”的牌照。

位于仙林大道周边的楼盘,与仙林湖仅一河之隔,未来宝华或许有划入南京的可能,2号线也或许会东延途径宝华(只是可能)。

但是目前没有一条地铁规划确认,曾经传过“绯闻”的宁句城际、宁扬城际最终也只是宝华单方面的“爱恋”。

2、医疗、商业方面

目前,宝华的居住氛围还是很浓郁的,商业方面主要依赖于恒大影城、星河荟商业中心等,未来还有华君医院(在建),生活还算方便。

华君医院是一家开设内科、外科、妇产科、儿科、口腔科等科室的综合型医院。项目占地40亩,预计近期开工建设,2022年10月竣工,2023年元月正式运营。

此外,江苏省中医院仙林分院距离宝华也很近,也是辐射宝华居民的重要医疗配套之一。

虽然说宝华区域内没有真正意义上的大型商业中心,不过恒大影城和星河荟商业中心也能够满足大家的日常所需。

星河荟商业中心包含住宅、酒店和商业。其中,商业约为5万方,酒店约1万方,目前已有不少品牌签约入驻。

之前备受关注的肯德基已经于10月17日正式开业,万客隆超市也已经确定进驻,目前正在装修。

3、教育方面

依托仙林大学城优质的教育资源与学术氛围,宝华在教育配套上也有着一定的潜质。

目前,除了南外仙林分校宝华幼儿园和本地老牌中学代表的宝华中学之外,还有即将开建的新城实验小学、新城实验幼儿园,未来教育资源将大大提升。

十月底,我在鲍亭停车场处向工作人员打探到,目前停车场所有车辆均已清运完成,很快就准备动工建设

从地块的航拍图可以看出,目前地块清理的很干净,已经为宝华新城实验小学、幼儿园的开工建设做好了准备。

宝华新城实验小学和幼儿园,建成后将极大满足宝华群众对优质教育资源的需求,提升宝华区域公共服务配套水平。

其中小学用地面积为61302平方米,办学规模初定为8轨制48班。包含普通教室、专业教室、报告厅、图书室、阅览室、展览馆、体育馆、餐厅等。

幼儿园用地面积为11999平方米,办学规模初定为6轨制18班,包含专业教室、绘本室等。

龙潭和宝华正面PK!自住和投资,你选哪个?

之前是对两大板块从配套上做了一个比较详细的介绍,相信大家现在都有了一定了解,接下来我们一起看看这两个板块目前的在售楼盘有哪些,价格又是如何呢?

紫东龙潭板块目前有创源龙樾中骏东原璟阅正荣悦东府滨江孔雀城荣盛花语馨城五大楼盘在售,而且有意思的是,这几家楼盘一团和气并称“龙潭五虎”,誓要将龙潭楼市闯出一片天地。

▲“龙潭五虎”宣传飞机稿

龙潭目前在售楼盘情况如下:

在售新房楼盘:

1荣盛花语馨城均价约为17750元/㎡,在售户型建筑面积为75㎡、89㎡、95㎡,精装交付;

2创源龙樾 均价约为17000元/㎡,在售户型建筑面积约87、105、116、141㎡,毛坯交付

3、中骏东原璟阅均价约为17750元/平,在售户型建筑面积为77㎡、86㎡、99㎡三种,精装交付

4、正荣悦东府 均价约为20034元/㎡,在售户型建筑面积约98、115㎡,精装交付

5、滨江孔雀城均价约为18394元/㎡,在售户型建筑面积为88㎡、105㎡、109㎡、116㎡,精装交付。

宝华在售楼盘相比龙潭要多出不少,但是价格和龙潭板块的差距却越来越大。

宝华目前部分在售楼盘情况如下:

一、在售新房楼盘:

1、海伦堡云麓小院均价11000-13500元/㎡左右,在售户型建筑面积为95㎡、115㎡、125㎡

2、碧桂园大学印象均价9600-10500元/㎡左右,在售户型建筑面积为122㎡、142㎡、175㎡

3、四季金辉均价为11000元/㎡左右,在售户型建筑面积为79㎡、89㎡、110㎡,毛坯交付

4香山壹境均价17750元/㎡左右,在售户型建筑面积为72㎡、77㎡、116㎡、144㎡,毛坯交付

5、碧桂园翡翠华府均价为9800-11000元/㎡左右,在售户型建筑面积为115㎡、178㎡,精装交付

6、泰达青筑均价13000元/㎡左右,在售户型建筑面积为98㎡、107㎡、110㎡,精装交付

二、纯新盘:

海伦堡玖悦名筑 :目前售楼处已经建好,最快近期首开,户型建筑面积为95㎡、112㎡、128㎡,价格待定。

就目前来看,自住刚需和投资客,两种不同目的来看这龙潭与宝华这两个区域,我认为现阶段宝华会是刚需自住的首选,而龙潭更具投资意义。大家觉得呢?

刚需自住抢的就是时间,以最快的速度获得最大的安稳。从现在情况来看,龙潭仍处于发展的初级阶段,南京“最后一块净土”的开发也需要一定的时日。

无论从交通、配套还是位置,都不敌现在的宝华方便,但未来随着紫东板块的发展以及宁扬城际的推进,龙潭还是可期的。

宝华目前依托仙林的配套,加上区位优越,也较适合在城东仙林打拼却没有太多首付款的刚需年轻人。

一夜疯涨的日子已经一去不复返了,想要投资就要做好长期计划和打算,算好个人承受能力及投资回报比。 

宝华因为不属于南京,在规划以及配置上会有一定程度的延滞。加上目前新房、二手房存量都较大,想要房价有新一轮大规模的增长可能性较小。

而龙潭恰恰相反,处于开发初期,剩余土地较多,加上市政府对紫东板块的规划以及宁扬城际的飞速进展,房价未来或将有一定程度的增长。

如果您对南京楼市感兴趣,欢迎添加东妹微信:xdj-365。如果您有任何房产问题也欢迎咨询,我会给你详细的解答。

 

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