泪崩！购房三年竟跑输理财？我研究了11家楼盘，真相惊人

365淘房 张洲 这周，安家江北一篇关于六合荣盛华府的文章引起网友热议，不少网友表示南京已经过了普涨时代，现在买房看不准的基本都在亏钱。

更有网友表示17年后入手的买房人大部分都是亏钱的，今天我就对2017年上半年出售的新房进行盘点，看一下17年后入手的买房人是否属于亏钱的状态。

在此之前，我们首先要理清楚购房成本由哪些要素组成，主要由首付资金和每月月供组成，还有一方面通胀要素，不过这一方面不在本次讨论范围内。

以一套总价200万房子为例，首付60万，贷款140万，2017年南京首套房商贷平均利率为5.39%。贷款年限30年，月供约为7852元，月供总计28.2万元。

首先，60万首付资金，按照目前三年期保守理财平均年收益率4%来计算，三年利息约为7.5万，总收益率为12.49%。

其次，7852元月供同样按照4%收益计算，3年总利息约为1.8万。

也就是说，如果你用60万首付去做理财产品，然后每个月月供进行理财，那么3年后你将会拥有69.3万。三年期总收益率为15.5%。

不过这样的计算是在从购入至出售期间没有进行出租，属于无收益的状态下的数据，不同楼盘之间租金不同，此处不计入考虑范围内。

简而言之，在抛开出租收益和通货膨胀的情况下，如果三年期总收益率达到15.5%，才可实现与理财收益对等。低于这个比例买房就是在做亏本买卖。

还有一点值得注意的是，2017年5月13日，南京出台十条措施稳定楼市，其中包括新购房取得不动产权证三年内不得转让，购房摇号须由公证处主持，新政自5月14日起执行。

今天我就来为大家盘点一下2017年以后江北11个楼盘3年来的涨幅和最终的利润空间，先来设置个悬念，三年前的你会选择哪个楼盘从而实现利益最大化，答案我们将在文章底部揭晓。

世茂荣里

世茂荣里由世茂和明发共同打造，小区位于江北大道快速路和浦镇大街交汇处，社区内有高层、多层和叠墅三种产品。

2017年1月18日，世茂荣里推出18号楼低密度多层和叠墅拼接、24号楼低密度多层和25号楼叠墅，18号楼均价26000元/㎡。

根据365淘房数据显示，世茂荣里10月挂牌均价为30473元/㎡，相较于三年前加推的多层住宅26000元/㎡，上涨了4473元/㎡，涨幅为17.2%。（注：二手房挂牌均价并不代表成交价，只能在一定程度反应小区业主心里价格预期）

按照前文计算的3年购房成本约为15.5%来看，三年前购买世茂荣里的购房者再加上租金，略有收益。

从二手房挂牌均价浮动表可以看出来，自2019年8月以来，小区二手房挂牌均价逐渐攀升，尤其这几个月来涨幅明显。

恒辉假日广场

恒辉假日广场与世茂荣里一街之隔，该小区于2017年1月19日推出7号楼低密度多层和10号楼高层，7号楼多层住宅均价为24800元/㎡，10号楼高层住宅均价23800元/㎡。综合均价为24300元/㎡。

根据365淘房数据显示，恒辉假日广场10月挂牌均价为25592元/㎡，相较于三年前24300元/㎡，上涨了1292元/㎡，涨幅为5.3%。

（明发城市广场实拍图）

相较于首付款和利息进行保守理财的15.5%的涨幅，恒辉假日广场三年期房价涨幅只有5.3%，总的来说买房收益跑输了理财收益，而且差距比较大。

北江锦城

北江锦城可以说是浦口的老盘了，次开盘是在2009年年底，距今已有十个年头，小区本身体量十分大。

2017年，北江锦城在售36幢（D01）高层，建筑面积91㎡、101㎡，均价24300元/㎡。

根据365淘房数据显示，北江锦城10月挂牌均价为21429元/㎡，相较于三年前24300元/㎡，下跌了2871元/㎡，跌幅为13.3%。

据附近中介透露，该小区的品质确实不高，有部分地面甚至有了裂缝，还有一方面小区体量太大，二手房挂牌量较多导致价格一直上不去。

融创臻园

融创臻园和北江锦城一路之隔，融创臻园于2017年2月23日领取13号楼销许，共计44套毛坯房，销许均价23242元/㎡，户型面积88㎡，98㎡。

根据365淘房数据显示，融创臻园10月挂牌均价为26747元/㎡，相较于三年前23242元/㎡，上涨了3525元/㎡，涨幅为15.1%。

相较于拿首付款进行理财所产生的3年期15.5%收益，融创臻园三年期房价涨幅为15.1%，再加上小区所产生的租金收益，可以说勉强能够实现收支平衡。

融创臻园

不少网友觉得目前融创臻园2.6万/㎡的均价明显是被低估了，品牌开发商，品牌物业、小区品质也非常高，未来还会继续上扬。

值得注意的是，融创臻园和北江锦城一路之隔，但是房价差距竟达5000元/㎡。由此可见，抛开地理位置，在二手房市场里，小区的开发商、物业、维护品质将直接影响到未来房价涨幅。

正荣润锦城

正荣润锦城位于江北核心区内，这段时间以来一直处于风口浪尖上，二手房价一路攀升。

2017年2月24日， 正荣润锦城领取9号楼销许共计124套，户型为138㎡的精装四房，销许均价29195元/㎡。

根据365淘房数据显示，正荣润锦城10月挂牌均价为42048元/㎡，相较于三年前29195元/㎡，上涨了12853元/㎡，涨幅高达44%。

相较于理财收入的3年期15.5%收益，正荣润锦城三年期房价涨幅为44%，涨幅远高于理财收入，而且，值得关注的是，该小区二手房挂牌均价仍然在逐渐攀升。

正荣润锦城

正荣润锦城凭借着优越的地理位置、品牌开发商、品牌物业，外加超高得房率致使二手房一路攀升，对于买房人来说，收益颇高。

雅居乐滨江国际

雅居乐滨江国际和正荣润锦城相距不远，同属于江北核心区，地理位置优越。

2017年4月7日，推10、11号楼共270套精装房，户型108㎡、143㎡，销许均价29700-30074元/㎡。

根据365淘房数据显示，雅居乐滨江国际10月二手房挂牌均价为37595元/㎡，相较于三年前29700元/㎡，上涨了7895元/㎡，涨幅达26.5%。

相较于理财收入的3年期15.5%收益，雅居乐滨江国际26.5%的房价涨幅收益较高。

雅居乐滨江国际

还有一点值得注意的是，37595元/㎡的二手房挂牌均价里不少都是毛坯房源，雅居乐滨江国际精装房源二手房挂牌价基本都在4万/㎡以上，实际的收益要高出26.5%不少。

雅居乐滨江国际和正荣润锦城相距不远，不过整体的收益率有所差异，一方面源自于正荣润锦城的高得房率，还有一点主要是润锦城多为小户型，而雅居乐滨江国际大户型较多。

保利西江月

保利西江月和雅居乐滨江国际一样同属于江北核心区，地理位置较为优越。

2017年3月28日，保利西江月推出10 、11号楼共171套精装房。销许均价28876元/㎡，户型90㎡、105㎡、125㎡。

根据365淘房数据显示，保利西江月10月二手房挂牌均价为36522元/㎡，相较于三年前28876元/㎡，上涨了7646元/㎡，涨幅达26.4%。

相较于理财收入的3年期15.5%收益，保利西江月26.5%的房价涨幅收益较高。

保利西江月

不过值得注意的是，从365淘房二手房挂牌均价趋势图来看，保利西江月二手房房价从2020年5月份开始猛增，至2020年8月二手房挂牌均价上涨了约4000元/㎡，而前两年一直处于3万/㎡的价格。

中建国熙台

中建国熙台以产品品质著称，项目交付后曾获得有地产界的“奥斯卡”之称的“广厦奖”，最近又获得了“詹天佑优秀小区金奖”，品质可见一斑。

2017年3月，中建国熙台入网了多套房源，销许均价为30308元/㎡。

根据365淘房数据显示，中建国熙台10月二手房挂牌均价为35404元/㎡，相较于三年前30308元/㎡，上涨了5096元/㎡，涨幅达16.8%。

相较于理财收入的3年期15.5%收益，中建国熙台16.8%的房价涨幅外加租金收益，略微高于理财收益。

不过，该小区和保利西江月一样，经历了2020年5月至8月的价格猛涨，5月份之前，该小区挂牌均价在3万/㎡左右，相较于三年前房价基本无涨幅。

中建国熙台

据中介透露，中建国熙台挂牌房源挺多的，但成交很少。小区品质出众，价格在周边来看比较高，尤其是不满2年，税费很高，目前能接受的客户不多。

 明发香山郡

明发香山郡位于老山脚下，一街之隔就是江苏卫生健康职业学院浦口校区。

2017年4月8日，明发香山郡加推2、24号楼共136套毛坯房，2号楼均价25097元/㎡。

根据365淘房数据显示，明发香山郡10月二手房挂牌均价为22864元/㎡，相较于三年前25097元/㎡，下跌了2233元/㎡，跌幅达到了9.7%。

如若按照100㎡的房源计算的话，买房人亏损达22万，外加理财所产生的38万收益，合计亏损达到惊人的60万，

万科璞悦山

万科璞悦山和明发香山郡相距不远，都位于老山脚下，环境优越。

万科璞悦山于2017年4月25日加推1—4号楼共108套成品房，均价25260-25483元/㎡，户型101㎡、115㎡、123㎡、138㎡、141㎡。

根据365淘房数据显示，万科璞悦山10月二手房挂牌均价为25032元/㎡，相较于三年前25260元/㎡，下跌了228元/㎡，跌幅为0.9%。

弘阳时光里

弘阳时光里位于高新板块，距离S8号线高新开发区站约700余米，地理位置优越。

弘阳时光里于2017年6.月加推最后一栋住宅10号楼，户型面积65㎡、92㎡，销许均价16065元/㎡，共计72套。

根据365淘房数据显示，弘阳时光里10月二手房挂牌均价为26158元/㎡，相较于三年前16065元/㎡，上涨了10093元/㎡，涨幅高达62.8%。

相较于理财收入的3年期15.5%收益，弘阳时光里三年房价涨幅高达62.8%，涨幅惊人，收益十分可观。

弘阳时光里也是本次统计的多个小区中，涨幅最高的楼盘，超过核心区的正荣润锦城，也就是说，如若三年前以正荣润锦城3万/㎡的价格购入两套弘阳时光里的话，收益远超正荣润锦城。

这一数据也和之前我们安家江北所统计的五年期江北不同板块房价涨幅，高新板块以154%位列。

在2017年上半年推出的新盘里位于高新板块的弘阳时光里以62.8%的涨幅位居，这一涨幅远超三年期理财理财涨幅。

（注：二手房挂牌均价并不代表成交价，只能在一定程度体现在售房源价格体系和市场变化）

从表格中可以看出来2017年上半年开盘的11个楼盘中，只有5个楼盘涨幅超过15.5%，不少楼盘涨幅微乎其微，甚至有三盘涨幅为负。

从区域来看，涨幅超过15.5%的楼盘主要集中在江北核心区或者是临近江北核心区的小区，由此可见地理位置还是买房的要素。

现如今，房住不炒已成楼市主旋律，通过房产实现大幅的财富跨越的机会已经越来越少，在这样的大背景下，作为普通买房人结合自身实际情况来置业更为稳妥，没有最好的房子，只有最适合你的房子。

一周楼盘推荐（点击楼盘名称查看更多信息）：

启迪水木滨江|雅居乐汇港城

北外滩水城|滨江雅园

揽湾玖筑

改善热盘：

中建熙元府|金隅紫京叠院

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