商业荟直击博鳌现场丨恒隆陈启宗5大观点实录

365淘房 柏莉 喧嚣的世界，蔓延的疫情，停滞的经济，挣扎的行业……2020年，整个世界走过了一段魔幻又现实的艰难历程。

8月11-14日，2020博鳌房地产论坛在海南盛大开幕。房地产及相关产业集群中最有远见的一群人，将在“博鳌20年”的“地产远见：重启的世界”主题之下，用更具全局性和前瞻力的眼光去看待行业、看待未来。

本次峰会，三六五网作为战略合作网络媒体进行了全程报道。365淘房特派员小分队飞赴海南，现场直击观点亮剑、思想交锋。

夏日炎炎，让我们共赴这场思想的盛宴！今天，首先为大家带来行业大佬——恒隆集团、恒隆地产董事长陈启宗的精彩分享。

一、房地产周期性强，而且特别不可以改变

“历史的周期”这一句话告诉我们，周期是可预知的，同时预见性非常强的，凡是上去的市场都会下来，下去的市场大部分会上去。

“周期是给你跟我机遇的最好的方法。”恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗在2020博鳌房地产论坛的“关于历史周期的洞见、结论与未来”主题演讲环节中说到。

房地产是一个周期非常长的行业，同时具有刚性的需求存在，且房地产不止是人有住的需要，还有投资的元素在里面。所以房地产的周期性是特别强、特别大。

“水可载舟，亦可覆舟，有机遇的同时也隐藏着巨大的威胁。”他继而说到，“房地产跟其它的行业不一样，它的周期性特别强，而且是特别不可以改变。”

二、房地产行业是“疯子”特别多的地方，不尊重市场规律，就会被市场吃掉

陈启宗表示，洞见周期需要洞见的不是周期本身，而是参与房地产的人。

“搞房地产的人，贪的成分相当大，要是没有贪的成分，周期不可能那么大。”陈启宗认为，房地产的供应是有限的，因此有一定的稀有性，同时有非常强的地点独特性。

他认为贪的动因之一是，房地产的稀有性，供应是有限的，而且有非常强的地点的独特性。另外就是房地产是不动产，也使很多人愿意进到这个行业里。

房地产行业是“疯子”特别多的地方，疯子会为了一时的风光，就去冒破产的威胁，那些人都是不值得我们尊敬的，早晚市场会把那些人淘汰。 

陈启宗表示，“中国以往二三十年大发展的时候，机遇特别多，所以‘疯子’也特别多。能够长远留下来不被淘汰的，都不只是胆子大、贪念大，还需要非常冷静的人。”

陈启宗进一步解释，冷静是什么意思？

就是尊重市场规律，要不然市场一定把你吃掉。所以要是不想被吃掉的话，在贪念大、胆子大的同时，千万不要做疯子，还要加上相当的冷静，对市场周期的尊重，才不会被市场淘汰掉。

三、如何逃避危机，利用周期赚更多钱？

陈启宗现场分享了一些他的个人经历，也是他在恒隆地产里面的经历，来描绘在历史周期里，如何逃避危机。

“很多人都知道我是1991年接任恒隆的董事长，我上来之后就发现（当然之前我也知道）我的前任很少注意周期这回事，到底现在市场是如何，任何时候都没有一个强烈的判断。我上来之后件事就是要判断市场的周期现在如何，当时得出的结论就是住宅土地是可以买的，所以我就花了大概一两年的时间去买住宅土地。

到了1993年，我就发现住宅土地的价格开始过猛、过高，反而很多商业的物业价钱相对来说还是非常低，所以从1993年开始，我就停止购买住宅用地，转而购买商业物业，来收租、自用。

又过了两年，到了1995年，我就发现商业物业机会也不是太多，转而而住房的土地价格在我没有买的那两年，也就是1993到1995年，是越来越飞升，到了1995年之后，我就做出一个决定，就是什么都不要买，土地也不买，商业物业也不买，那做什么呢？就像樊纲说的，要把自己内部的事情、管理的事情搞好。我们忍了两年多一点，从1995年到1997年。

但是这里有一个很好的心得跟大家分享一下，我们都知道1997年7月1号是香港回归的日子，历史告诉我们，1997年6月30号就是香港房地产那个大周期的最高点。那是英国人有意识的做出来的一件事，他们不可能预知亚洲金融危机在7月2号来临，大家无可否认，英国人是有意在1997年之前把香港的房地产飞上去，这是一个决策性的决定，所以要是政府有什么决定，特别是宏观的决定，我们大家不可不知，要是在1997年之前，一定会把地价推高的话，你就知道自己该如何自如进出那个市场。

当然英国人没有那么厉害，也不可能真的预见到1997年6月30号就是香港地产的最高峰，但是英国人也有幸运的一天，就是7月2号金融危机来到，7月2号就带来一个极大的周期。好多人还不相信问题会那么严重，历史告诉我们，虽然股票市场、资本市场已经有非常严峻的改变。

7月1号是香港回归，7月2号是亚洲金融危机爆发的时候，7月1号那天我是很高兴的，因为香港回归，历史证明7月2号也是非常值得高兴的一天，因为亚洲金融危机告诉我，早晚房地产是会掉下来的，我从1995年忍着手不动，反而筹集了很多的资金，更好的是7月2号亚洲金融危机的来临，没有立刻就带进房地产的下降。

不知道在座的各位有没有注意到香港市场是什么时候才下跌，是1998年1月，也就是说从1997年7月2号到1998年1月，这中间有6个月的时间，这6个月时间大经济已经下滑得很厉害，但是房地产价格没有下滑，所以这6个月就给了你我最好出售物业的机会。

我们从1997年春天已经开始卖东西，到了7月2号之后，更加快我们卖商业楼宇的决心。果然到了1998年1月份，房地产价格就开始下跌。我还记得我当时有一个商业物业是1998年1月才成交的，当时我非常担心，担心对方毁约，因为市场下去了。

还好他们还是签下去了，所以在那6个月里，我又利用这个机会卖了不少东西，也赚了不少钱。那你说你赚了钱，买了你的物业的人怎么办？我说那不是我的问题，没人把枪顶在他头上逼着他买，是他自愿买的，所以他要为自己的动作而负责任。”

从1998年1月价格下降之后，好多人说现在开始进入买土地的时间了，我说不一定，因为我不知道那个下降是V形的还是U形的，还是L形的，所以还是不要动。所以从1998年1月开始，我又等了大概15个月，到了1999年春天才比较有把握，就进到市场里去买土地。当时没有人敢去买，所以基本上拍卖价就是我的成交价，那些买下来的土地，一年半左右之后我又停止了，因为价格开始上去，不过中间有15个月的时间是给我买土地的好时间，后来赚的钱也确实是有不少是那时候买进的。

最好的项目，一个项目的净盈利是200亿，现在在内地，200亿的盈利不是什么大数字，但是在20年前，那是一个大数字。还有其它的项目，加起来总共有三四百亿的利润。这不是销售额，而是利润。这些大的周期给了我非常好的大机会。

到了2001年，机遇又来了，就是在中国内地，很多商业的土地，在那个时段是没人愿意买的，所以从2005年之后有3年之久，2005到2007年，在那三年里面，我又进到中国内地的商业市场去购买很多土地，现在在我手上还有一些土地是1000块一平米的楼面价，而且是省会城市的市中心，这个价格在现在是不可想象的一件事，到现在为止至少上升10倍到20倍。

四、周期性告诉我们要学会“忍”，房地产的机遇将永远会存在

周期的本身告诉我们，总有一段时期是你要忍的。一般人做房地产不买卖，那是过不了活的，要“忍”，那是最为难的。

但是要是没有把“忍”学好的话，就根本不懂得周期到底是怎么回事，周期的本身就告诉我们，总有一段时期要来，是你要忍的。

他随后引用了一句名言“把手放在屁股下面”，“也就是说坐在你的手上面，不要乱动，对人性来说，那是非常难过的一件事情。但是你却应该在那个时候憧憬未来，今天的痛是叫你明天更好。”陈启宗解释道。

针对房地产市场历史周期的问题，陈启宗认为，机会一定会再有，当然机会的大跟小每次不一样，每次影响它上去或者下来的原因，往往也是不一样的，但是不要管为什么上去，为什么下来，只要知道它会上去、会下来，那么你就知道该如何做。

陈启宗表示，今年2月的时候，市场出现断崖式的下降，这些都是很好的拿地机遇。且目前国际事务有太大的不确定性，但是国内的大循环是不可改变的事，这是可以预示的。

他继而说到，对中国经济的前途还是比较有信心的。要是对经济大循环有信心的话，房地产的机遇将永远会存在。

五、人是群体的动物，早晚还是要到商场去

恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗在2020博鳌房地产论坛全体大会问答环节中发表了对未来商业地产的看法。

陈启宗提到，线上购物的冲击，对于零售房地产有两个极端。商场的人流，无论是五星级的还是三星级的，人流的恢复还没有达到疫情之前的水平。

陈启宗解释道，三星级的就是一般老百姓去买东西的商场，受线上的冲击是相当大，所以到现在为止还没有完全恢复。中国内地市场线上购物太繁荣了，老百姓习惯了在线上购买日用品，一旦形成这个习惯，就不容易退去。所以三星级的商场，一定会受网上的影响。

但是他不认为这样的商场就再没有前途，也不需要过分的担心，人是群体的动物，早晚还是需要到商场去。

“因为疫情的原因，国际的航线基本上都取消或者减少了很多，从前奢侈品70%以上不是在国内消费的，而是在伦敦、巴黎、纽约、香港、新加坡、东京等等地方进行的，因为疫情的原因，现在忽然间百分之百回归祖国，所以这些从前在海外进行的销售，完全回到内地购买，对于五星级商场，现在是黄金时期来临。”

经过40年的快速增长，现在中国的老百姓不止是要拥有，还要拥有更好。

最后，陈启宗进一步指出，从前是量的增加，今天是质的增加。从前规模要大，以后规模不一定要大，而要精、要细、要美、要好、要善，所以接下来就给中国带来一个极大的机遇。

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