南京商办市场即将变天?多部门联合发文,重拳整治!

来源:365淘房 2020-02-05 17:35

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365淘房 柏莉 超级重磅!昨天深夜,《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见》最新发布。

该通知自2020年2月1日起施行,由南京市规划局和自然资源局、南京市住房保障和房产局、南京市城乡建设委员会、南京市城市管理局联合拟定。

这一政策将会对南京商办市场产生什么样的影响呢? 划重点:

1、严格规定商办项目自持比例要求:对于地上建筑总面积5000平方米以上的大中型商办项目,创新性的提出了商办项目“5-2-3”模式,即开发商自持50%,可分割销售20%,配建酒店式公寓30%;对于地上建筑总面积5000平方米以下的商办项目,则采取“5-5”模式,即开发商自持50%,可分割销售50%。

2、对酒店式公寓以及地下空间的分割销售进行限定:配建酒店式公寓可分割销售的最小单元建筑面积不得小于45平方米(参考我市经适房最小面积为45平方米),商办项目可分割销售的建筑面积明确为300平方米(上海、厦门是300平方米,北京是500平方米)。

3、严格规划审批,加强商办项目水电气管理:对商办类项目加强其建筑形态、功能布局、水电气线路设置等内容的审查,防止此类建筑后期居住化改造的可能;明确卫生间、开水间、上下水管道井以及厨房等功能设施须集中设置,避免潜伏设计,从源头上杜绝建成后出现问题的可能。

图片来源:熊伟

本次新政的最大意义是严格规范后期的商业办公类项目,对楼市影响深远,南京商办市场将发生巨变!

对开发商而言:严格规定商办项目自持比例及配建酒店式公寓比例,变身城市运营者。

对城市而言:增加用地的功能混合度,减少商务集中区的空心化现象。

对买房人而言:酒店式公寓最小单元建筑面积不小于45㎡,以减少今后产权碎片化的矛盾和房产投机行为。 

南京工业大学天诚不动产研究所执行所长 吴翔华:超小户型公寓将更稀缺

这个政策的出台从方方面面规范了酒店式公寓的审批,报建,配套,面积,宣传等细节,今后肯定会变得更加便于操作。

同时,开发的位置数量也会有章可循。市场上低于45平米的超小户型酒店式公寓会变得比较稀缺。

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新政与整个房地产市场和开发企业更为息息相关,首先灵活的允许一定条件上商办项目一定比例按酒店式公寓配建,不违反规划法规,又符合实际需求,又避免了商改住的擦边球,是一举多得的; 

第二对于自持面积和最小分割销售单元规定的变化,也是符合市场趋势的,开发商由过去重拿地卖房,现在向重建设运营转变,也是有利于房地产市场特别是城市商办市场良性发展的。

官方如何解读新政? 

一、出台背景:

商办类项目违规拆改销售现象由来已久,在全国主要城市都普遍存在,这些拆改销售行为不仅极易引发社会群体矛盾,而且破坏了市场经济基本规则,扰乱了市场公平环境,对政府的后续管理带来很大难度。

为此,市规划资源局、市房产局、市建委和市城管局联合制定了《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见》。

二、起草过程:

起草过程中,我们重点分析了典型案例的共性特点和主要矛盾及此类现象背后的社会经济规律,听取了基层一线执法人员的管理实践经验,借鉴了厦门、上海、北京等城市的经验及先进做法,同时专门征求了发改、房产、建设、城管、市场监管、消防等相关部门的意见建议,并经市、局两级合法性审查。

三、总体思路:

以服务我市“创新名城、美丽古都”的总目标,从建设项目全链条管理的高度进行制度创新,抓好源头管理,疏堵结合,科学规划商办项目规模,根据区域位置和存量情况,适当减少配建比例,适度增加住宅和酒店式公寓的比例,确保规划供给与市场需求有机结合。

提高商办用地功能混合性,鼓励开发企业自持经营,严格限定分割销售面积,既要杜绝违规拆改行为,又能持续提升经济活力。进一步加强引导与监管,强化各部门联动,全程管控。

四、上位法依据:

1.《中华人民共和国城乡规划法》

2.《中华人民共和国土地管理法》

3.《中华人民共和国物权法》

4.《中华人民共和国建筑法》

5.《中华人民共和国消防法》

6.《建设工程质量管理条例》

7.《建设工程安全生产管理条例》

8.《不动产登记暂行条例》

五、主要内容:

1、明确自持比例要求

对于地上建筑总面积5000平方米以上的大中型商办项目,创新性的提出了商办项目“5-2-3”模式,即开发商自持50%,可分割销售20%,配建酒店式公寓30%;对于地上建筑总面积5000平方米以下的商办项目,则采取“5-5”模式,即开发商自持50%,可分割销售50%。

1.“50%”自持部分,适用于大中型企业、总部等自有办公经营或者面对小微创新企业招商租赁,让开发企业从单纯的“卖房者”转变为城市的“经营者”和“招商者”;

2.“20%”(地上建筑总面积5000平方米以下的项目为50%)可分割销售部分,面向希望自己拥有独立产权的中小企业;

3.“30%”酒店式公寓,用于平衡土地单价,增加用地的功能混合度,减少商务集中区的空心化现象,便于青年人首次就近置业;

4.可分割销售的建筑面积明确为300平方米(上海、厦门是300平方米,北京是500平方米);

5.对酒店式公寓(参考我市经适房最小面积为45平方米)以及地下空间的分割销售进行了限定,以减少今后产权碎片化的矛盾和房产投机行为。

2、严格规划审批

对商办类项目加强其建筑形态、功能布局、水电气线路设置等内容的审查,防止此类建筑后期居住化改造的可能;明确卫生间、开水间、上下水管道井以及厨房等功能设施须集中设置,避免潜伏设计,从源头上杜绝建成后出现问题的可能。

3、加强全过程监管

对建设、房产、市场监管、城管、规划资源等行政管理部门的责任做了分工,贯穿建设项目从许可施工、销售宣传、验收备案、违法查处以及首次登记等全链条监管,确保从审批、建设到登记,建设项目均符合规划意图和政策规定。

4、强化部门联动

涉及到对房地产市场全过程管理的规划资源、房产、市场监管、城管、建设等行政主管部门要密切协作,采用信息共享、部门联动的方式,切实加强对商办项目的监管,各部门在办理完相应的规划许可、销售许可、规划核实、竣工备案、不动产登记等手续后,及时将办理结果推送其他部门,并按照要求及时提供相关材料,以便开展日常执法巡查,及时发现并查处违规拆改行为,确保监管的快速、有效。

5、纳入征信体系

将与商办项目相关企业统一纳入诚信管理体系,对开发企业、中介机构、设计单位违反规定的,相关部门要及时约谈、通报,并依照有关规定予以查处,及时推送给市场监管平台、公共信用信息归集和服务平台。同时,对其后续的建设项目进行严格审查、从严要求,在符合上位法律、法规的情况下,采取必要的市场准入限制措施予以惩戒,情节严重的,限制或禁止参与土 地市场交易。

附:政策原文

为进一步加强我市商业办公类建设项目的长效治理,维护社会稳定、保障市场公平,根据有关法律法规和相关文件规定,结合我市实际,市规划资源局、市房产局、市建委和市城管局联合拟定了《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见》。本通知自2020年2月1日起施行。

第一条为了维护城乡规划的严肃性和市场公平公正,引导城市功能和商办产业健康发展,根据有关法律法规以及规范标准,结合我市实际,制定本实施意见。

第二条本市行政区范围内在商业用地、商务用地、商办混合用地、工业用地、生产研发用地等非居住用地上的商业、办公建筑,或者在居住用地上配建的商业、办公建筑(以下简称“商办项目”)的管理适用本办法。其它非住宅类项目应参照执行(第五条除外)。

第三条规划资源部门应对商办项目总量进行评估,根据区域位置和存量情况,科学规划商办用地规模,提高商办用地的功能混合性,适度增加商办用地中酒店式公寓的配比,鼓励自持经营,确保规划供给与市场需求有机结合。

第四条针对商办项目,应严格依据经批准的控制性详细规划出具规划条件,土地出让合同中应增加禁止条款“受让人擅自改变土地性质、规划用途,将商办项目改为‘类住宅’的,出让人有权解除合同,并无偿收回土地使用权”。

第五条地上建筑总面积5000平方米以上的商办项目,地上商办建筑自持比例不小于50%,可配建不大于地上商办建筑面积30%的酒店式公寓(可分割销售);5000平方米以下的,地上商办建筑自持比例不小于50%;政府设立的各类园区内的商办项目,自持比例可在出让合同中另行设定。

第六条商办项目可分割销售部分,可分割销售的最小单元建筑面积不得小于300平方米;配建酒店式公寓可分割销售的最小单元建筑面积不得小于45平方米;地下空间(停车位除外)不得分割销售。规划用途记载为菜场、超市、酒店、旅馆、度假村、文化娱乐设施等不得分割销售。

第七条规划资源部门对商办项目的审查,除严格按照《南京市建设工程设计方案审查相关办法》(宁规规范字〔2017〕3号)的规定对设计方案进行审查外,还应审查以下内容:

(一)建筑平面布局及各功能面积配置比例应符合商业、办公使用需要,应集中设置独立的盥洗室、厕所、休憩区域; 

(二)建筑内应采用通道式公共走廊,除配建的酒店式公寓外,不得采用住宅、公寓等建筑平面形式与功能设计,外立面应具有明显的公共建筑形态和特点;

(三)开(茶)水间、卫生间以及上下水管道井应按层集中设置;除公寓类用房、酒店客房外不得分户设置厨房,不得在开(茶)水间、卫生间等功能房间以外的部位预留上下水管位及烟道(孔洞)。

第八条规划资源部门核发商办项目建设工程规划许可证后,应及时将建设工程规划许可证及审定的设计方案通过市大数据局共享平台推送给建设、房产、城管、市场监管、消防、公安、水电气等部门,形成信息共享。

第九条建设主管部门要加强对商办项目的工程质量监管,落实建设、设计、施工(含精装修)、监理等单位的主体责任,依法查处擅自修改设计方案、不按要求报审、不按施工图施工、不按规定监理等违法违规行为。督促建设单位在施工现场设立格式化公示牌,公示牌应依据《关于做好当前商业办公项目规范管理的若干意见》(宁建质字〔2019〕331号)要求设置。

第十条房产部门要加强销售方案的审核把关,强化销售资金监管,及时通过市大数据局共享平台,将批准的销售方案推送给规划资源、市场监管、城管部门以及属地区政府。督促开发企业在销售现场设立公示牌,向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费标准以及配套建设指标等情况,告知购房人应严格按照规划用途使用,不得擅自改变用途,并在认购书和购房合同中与购房人明确约定,提醒买受人本项目为商办项目,而非住宅性质。

第十一条市场监管部门要规范商办项目的销售宣传行为,加大对开发企业和销售代理公司发布的销售广告、开展的宣传、展示的样板房等行为的检查力度,对开发企业和中介机构发布违法广告或虚假宣传行为依法予以查处。

第十二条行业主管部门要对水电气企业进一步加强商办项目建设过程的指导,主动宣传水电气政策,及时解答疑问化解矛盾。水电气安装企业要严格按照土地性质、建筑用途以及经审定的设计方案提供相应的报装接入服务。规划核准图、建筑施工图中未明确标注为卫生间、厨房等功能用房的建筑单元,禁止安装上下水管道及用水计量设备,商办建筑(除有餐饮功能的区域外)以及配建的酒店式公寓严格按照商业用气报装条件执行。

第十三条规划资源部门对申请规划核实的商办类建设项目,严格按照《南京市建筑工程规划核实管理规定》(宁规规范字〔2018〕3号)的规定进行核查,重点核查以下内容:

(一)建设项目是否已经确实施工完毕,是否满足交付使用的条件,各类配套设施、环境景观是否已经全部建设完成;

(二)建筑单体内部平面布局涉及建筑功能的内容与规划许可内容是否一致;

(三)建设项目是否存在擅自拆改、加层、违法改扩建的情况;

(四)精装修交付的,精装修完成后方可申请规划核实。

凡是建设项目的实际建成情况与规划条件和规划许可内容不一致的,不得通过规划核实,并不得批准其变更许可。

商办项目完成竣工验收备案后,各区级建设行政主管部门应按照《南京市建筑工程规划核实管理规定》(宁规规范字〔2018〕3号)要求做好竣工验收备案成果推送工作,便于后期监管。

第十四条商办项目应按照规划许可证和规划核准图载明的内容(房屋用途、单元划分形式等)办理不动产权登记。房地产开发单位申请建设项目首次登记时,对土地出让合同、房屋预售许可或者对外公开承诺精装修交付的项目,登记部门应在其精装修竣工备案后方可依法予以首次登记。首次登记前,登记部门应进行现场再次核验,凡是发现房屋结构、面积、布局与规划许可内容不一致的,不得予以不动产登记。

第十五条城管、房产、建设、市场监管、消防(公安派出所)以及辖区街道等部门要加强对商办项目的日常巡查,发现虚假宣传、违规销售、违规拆改、偷面积等违法行为的,及时按职责查处,并计入征信。

规划资源部门在行政执法过程中发现与规划许可内容不一致,且存在为居住目的改造情形的,不予规划核实或首次登记,并在3日内移送城管(综合执法)部门处置。移送案件时,应当明确说明违法行为人的建设行为与规划许可证图纸不一致的具体内容、位置和影响程度,并在移送的规划许可证及规划核准图上进行标注。当事人逾期仍未整改到位的,依法处罚。

第十六条商办项目相关企业应统一纳入诚信管理体系,对开发企业、销售代理公司、设计单位违反本实施意见的,相关部门要及时约谈、通报,并依照有关规定予以查处,及时推送给市场监管平台、公共信用信息归集和服务平台。同时,对其后续的建设项目进行严格审查、从严要求,在符合上位法律、法规的情况下,采取必要的市场准入限制措施予以惩戒,情节严重的,限制或禁止参与土地市场交易。

第十七条本实施意见自2020年2月1日起施行。本意见施行前已出让的建设项目不适用第五条规定。

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