一连数日阴雨绵绵，使得南京的冬天格外冷冽。走进办公室，接过张超亲手递来的一杯热茶，我的心里感觉到点点暖意。
这次采访直到前一天晚上才最终敲定时间，彼时张超正和助手在雨夜中赶路。为了我们的采访，他特意赶回南京，尽管第二天下午还要继续去外地出差。
我们叹服于边城集团的快节奏，但张超在如此紧密的行程安排中，始终淡定从容、精神奕奕。从业19年，他非常享受工作带来的快乐，并接受工作带来的全部。
△边城集团营销中心总经理、大西洋商业管理有限公司副总经理张超
边城集团是江苏省著名企业，以质本创行城人之美的企业理念，以务实的态度和专业的精神投身地产，在实践中屡建精品，为城市和消费者带来人居美学新标准。集团致力于城市综合运营，除地产开发以外，还有酒店、文旅、康养、投资、互联等多元化业务覆盖，组成宏大有序的事业版图。
张超不仅是边城集团的商管负责人，同时也负责集团营销条线。身兼数职却游刃有余，这是业界对他的一致评价。
整个专访过程中，他沉稳而不失幽默地回答了我们提出的各个问题，亲和力十足。
一、EVERNEW 边城集团品牌形象全新上线
办公室布置非常简约，没有多余的布置装饰，只在墙上挂了一个相框。仔细看了看，我发现这是仑山湖国际度假区的照片。
仑山湖项目是边城集团重点打造的中国养生度假新典范，占地15000亩，由山湖别墅群和商业配套组成。总投资逾50亿元，致力打造长三角地区“度假+旅游+生活”为一体的新型多元化小镇旅游名片。
△仑山湖国际度假区
视线转移到办公桌上，所有物品都放置得整齐有序。显然，他是一个注重细节且高度自律的人。
深入交流后我们发现，他对市场始终保持着高度敏锐，对行业发展和商业格局也很有见地。
由于经常深入一线调研，他对市面上的各种住宅、商业产品如数家珍。随手一拿就能从办公桌上找到其他项目的相关资料，并和边城旗下的产品进行对比，为我们详细讲解优劣势。
香榭里8号是边城在扬州市邗江区打造的精品项目，将现代建筑的构成元素与经典建筑的比例尺度融为一体，通过细节展现对品质的苛求。逢开盘必摇号，曾创造316套房源1188人抢购的开盘记录。
△香榭里8号
“明年我们会加大投资持续拿地，但也会比较谨慎。”提及对明年市场的预判，张超表示房住不炒，开发商需要提升自己产品的品质。“专注产品才是王道，服务极致才会拥有粉丝，未来的溢价空间一定会比周边竞品高10%-20%。”
经过20多年的发展，边城集团的品牌不断升级，今年11月其全新的品牌形象EVERNEW已上线，将商业地产作为集团全新业态。
张超表示品牌升级完之后将更好地打磨产品，把品牌力发挥到极致，将优质基因植根产品。明年边城会重点从仑山湖项目入手，着力开发文旅板块。“我们会把日系山水城林的理念带到仑山湖，在这里做一些高品质的创新产品，不仅可以赏山，亲水、浸林、享趣，更要让都市人慢下来，去思考，去发现人生的美好。”
酒店板块，个人比较期待边城集团与希尔顿酒店集团联合打造的希尔顿格芮精选酒店。这座五星级城市度假酒店，将与扬州当地特有的人文民俗结合，使宾客从旅行或差旅中收获丰厚的体验，激发灵感。
二、办法总比困难多，带着问题找出路
这次采访，我们的重点关注项目是镇江V悦奥莱购物公园，这是边城集团在商业地产领域的首次尝试。
这个存量改造项目的难度大，我们想听听张超是如何考虑的。
△鸟瞰图
V悦奥莱购物公园的前身是一个汽车配件市场，基于对项目所处区域丁卯的看好，边城集团决定接盘这个曾经两次易主、被不少非品牌开发商视作“烫手山芋”的项目。
镇江城市总体布局结构为“一城两翼，一核四区”：“一城”是指主城区；“两翼”之一就是丁卯，这里是镇江重点发展的新区域。
结合政府对丁卯“宜居宜业宜商的镇江城市副中心”的整体规划，边城集团将项目整体重新定位，开辟了镇江LOFT产品先河，以全新的形象重新绽放。
△V悦奥莱购物公园效果图
在这个22万平米的综合体中，商业空间的重新规划成为项目改造的最大挑战。
从汽配市场到主题商业街区的转变，意味着整个建筑定位发生了翻天覆地的变化。“光是项目的前期调研，我们就花了一年时间。”
“当初接手这个项目，一开始大家都没想好怎么做，包括我在内。”张超非常坦率地告诉我们，“整个华东都找不到第二个类似这样的商业项目。”
△V悦奥莱购物公园效果图
但他坚信办法总比困难多，联合日本CCD团队（南京水游城、武汉群星城及青岛乐客城的规划设计顾问公司）开始了为期一年的考察和调研，带着问题找出路。
“我们先后走访了美国Westfield世纪城、葛诺夫购物中心、FASHION ISLAND、日本永旺幕张新都心、川崎grand tree等多个街区及主题购物中心项目，同时也对国内类似项目做了深入调研，拓展思路，思考商业的定位布局与业态方向。
针对镇江项目的现状，又带领团队对常州、丹阳等周边城市的商业做了深度的摸排，探寻市场的立基差异。”
△V悦奥莱购物公园效果图
经过数月的工作执行、大数据汇总，项目的整体定位终于问世——V悦奥莱购物公园。
利用这个项目的空间结构与自然融合度高的特点，边城集团决定将其打造成购物公园。重点凸显公园的休闲功能、奥莱的实惠特色，打造镇江市民休闲娱乐新去处。
三、为城市商业注入想象力，打造创新标杆体验式商业
近年来百货商场、购物中心等急剧扩张，但租金收益低、电商冲击以及同质化竞争已经成为行业难题。中国消费正发生结构性变化，从生存型向满足型、体验型、个性化消费转型。
未来15分钟生活圈将打破传统商圈格局，截流、横流持续，90后、00后将进一步主导消费市场需求，传统商业已经很难满足现在消费者的需求，传统营销方法失效，亟需通过“创新”创造“流量”。
张超认为目前线下商业体最重要还是要有体验感，这种体验感不仅是在品牌类，还在于线上不具备的场景。
△V悦奥莱购物公园效果图
V悦奥莱购物公园是全镇江最大的主题商业街区，建筑面积约7万方，美式风格设计，首次设立独立停车场，全智能体验中心，近1000个停车位。
边城集团立志将其打造为集欢乐有趣、自然时尚、品质艺术集社交体验于一体复合型度假空间，营造全新生活方式。
1、都市绿洲酷乐园
国内的商业设施大多数为盒子型商业，亲和力较弱，自然融合感不足。
为了跟其它项目差异化，把自然融合感做到极致，V悦奥莱购物公园无论是在外形结构、空间设计，还是内部场景的打造上，都秉承着“融入自然，享受自然”的理念。
△V悦奥莱购物公园效果图
“我们特意邀请了美国团队来做景观设计，每一株植被的挑选和移栽位置的选择，都经过精心设计，不仅要有‘一步一景’的赏心悦目，更有‘闲暇游园’的舒适恬淡。”张超充满自信地告诉我们。
△示意图
项目外形主打自然风情，整套场景夏季设置了智能水雾系统，物理降温，进园后来了不会感到那么热，冬季配置进口取暖户外炉。
内部空间贯穿纵线七大主题绿洲，加上叠水景观、旱喷广场、各种休憩设施...整个场景灵动通透，让人可以舒适且持久的逛街。
2、全家庭生活娱乐聚集地
张超认为做商业一定要与消费者建立心智的链接，研究目标客群究竟喜欢什么样的东西。
边城商管团队经过前期的深入调研，发现仅凭项目周边的5万大学生客群，无法支撑整体商业的业绩需求。反而周边日益增多的居住人口及项目自带1600余户居民，将会成为消费主力。
△示意图
所以决定把客户的需求放在首位，按照全家庭的定位来落实MD组合。“我们要为亲子打造一站式生活娱乐场所、为年轻父母打造具有格调和时尚潮流气息的全业态购物空间、为老人打造亲近自然的休憩公园。”
据商业荟了解，V悦奥莱购物公园的亲子、休闲、体验类业态会放到30%以上，餐饮约占26%，服务和生活配套约占15%，剩下的考虑做零售。围绕生活、消费、休闲，打造全新的家庭生活方式。
3、“好玩、有趣、有话题”
提起项目种种创设性的奇思妙想，张超的眼睛里闪闪发光：“我们把自己定位成有想象力的开发商，要为镇江人民提供更多好玩、有趣、有话题的东西，让V悦奥莱购物公园成为一个社交场所，自带网红属性的打卡地。”
据商业荟了解，V悦奥莱购物公园里引入了大量好玩的、有话题的品牌，更有30%以上的品牌首次进驻镇江及丁卯。
目前项目正在主力店招商阶段，包括最有情怀的菜食中心、24小时不打烊的网红书店、永不落幕的特色夜市，以及流行时尚的网红特色店都在他们的招商范围内。
△V悦奥莱购物公园效果图
项目还在二楼10米宽的通道上，打造了国内罕有的轨道巴士。中间以纽约、巴黎等世界著名城市为主题设置站点，未来消费者可以免费体验拍照，相信会成为又一网红打卡新去处。
为了突破传统、加强消费者互动性和体验感，V悦奥莱购物公园打造了多个亮点，其中包括：互动旱喷、室外攀岩、乐高主题广场、儿童驾校、天空农场、中心舞台…由于本文篇幅有限，这里不再展开详细介绍，大家可以尽情期待。
△示意图
“我觉得现在大家每天的节奏都非常快，希望我们项目能让消费者慢下来，更好地享受生活。有小孩的可以带小孩来玩，想吃夜宵的晚上可以有深夜食堂，想洗衣服这边给你配洗衣店、头疼脑热下楼就是药房...
各种服务、生活配套，再加上网红书店、菜食中心，配合这么多好玩有趣的景观，我相信这个项目有机会能够成为一个商业新标杆。”
正如张超所说，不论从品牌影响力，还是生活便利性，V悦奥莱购物公园都能够全方位、360度满足全家庭生活消费需求，打造最自然，最舒适、最贴心的购物公园。
我们相信，未来项目正式开业后，势必将为镇江缔造一张城市新名片。
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