现场直击!2020中国商业地产的机会在哪?大咖们这么说…

来源:365淘房 2019-11-15 20:29

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365淘房 柏莉 在经历了数年跑马圈地、繁花似锦之后,商业地产从规模化的急速扩张,转变为平稳发展,逐渐走向成熟。

在2019年走向2020年的当下,中国商业地产的机会在哪里?今天下午,“新格局:商业道路”2019观点商业年会正式开幕。

本次峰会,三六五网作为战略合作网络媒体,商业荟直击小分队全程直击。

今天,我在现场有幸采访到恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生。

他表示恒隆非常关注并看好南京市场,并且非常风趣地告诉我,如果南京有合适的地块第一时间告诉他(4万平米以上),他会立马飞去南京看地。

这场中国商业地产首脑级会议,现场还透露了哪些重磅内容?

让我们共赴这场思想的盛宴!

一、开幕聚焦:商业地产新格局

走到2019年的今天,中国商业地产拥有庞大的需求、资本的支持、创新的模式以及更加丰富的经验,开始逐渐形成独有的新格局。

▼中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长蔡云女士,发表了题为《商业地产在创新中谋求发展》的演讲。

她表示商业地产冰火两重天,中国商业地产模式现状分别为:1、商业布局结构失衡,商业规划滞后经济发展;2、商业地产开发项目水平本身重量轻质;3、速成的商业地产人才无法有效的供应市场;4、商业地产庞大的存量,以及融资渠道有限的局面制约企业开发经营模式转型;5、对消费行为研究的欠缺和受互联网冲击严重,传统商业无路可循。

当商业开发回报已不足资本期望时,商业地产的转型成为必然,依靠资产的运营来撬动重资产的增值收益,实现短期收益和长期的价值增长。她认为,商业运营和资产运营脱节,叫好不叫座的现象使资产贬值,靠租金收益难以维继持续经营。通过金融创新,优化资本结构,合理规划资金成本和使用,并持续提高项目的运营价值,保证可持续性的发展。

▼恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生与恒隆集团、恒隆地产有限公司执行董事陈文博先生带来了主题为“传承中的商业 过去、现在与未来”的铿锵行。

陈启宗先生表示中国市场在奢侈品行业上已经变成主导,能把奢侈品都吸引到一个商场就是最大赢家。对于奢侈品类型的大牌,中国人的消费份额大概是全球的35-37%左右,中国人口有全世界的19%,也就是说我们一个人买两个人的货。

大品牌喜欢聚在一块儿,这对我们做商业地产的人是一个启示,谁能够把这些大牌子都吸到那边去的时候,那个商场就是大赢家。楼下有GUGGI、香奈儿的时候,楼上就有可能把以线上销售为主的中国牌子吸收上去

陈文博先生表示:LVMH等国外奢侈品集团还是非常尊敬中国市场,中国未来肯定会有自己的奢侈品牌出现。

今天下午第一场主题讨论会的讨论主题是:浪潮商业地产的新思考。

主持嘉宾是世联行首席技术官、中国建设教育协会房地产专业委员会常委黎振伟先生。讨论嘉宾分别是:恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生,万科集团高级副总裁、印力集团董事长兼总裁丁力业先生,爱琴海集团副董事长、总裁张华容女士,保利商业地产投资管理有限公司总经理方长斌先生,招商蛇口商业管理事业部常务副总经理沈松先生,建银国际董事总经理曾粤晖先生,蓝光文商旅集团总裁张刚先生。

爱琴海集团副董事长、总裁张华容女士提出,如果说看未来十年的话,我觉得首先要先做好现在。未来十年的经营,我们关注的除了政策、市场的变化,除了我们目前关于房地产开发和资产的存量挖掘,以及资产运营的关系以外。我觉得作为经营者,更需要关注的是商业的内涵和我们消费市场的变化。

招商蛇口商业管理事业部常务副总经理沈松先生认为,未来十年的商业地产一定会不断地重塑。商业地产未来的想象空间是无穷的,会承载越来越多人的梦想和期望。

恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生认为,商业地产未来十年会越来越理性化,市场规律会逼这个市场变得理性化。

万科集团高级副总裁、印力集团董事长兼总裁丁力业先生提出,商业地产不是有点钱和资源就能做好的,是一个挑战。未来做商业地产和十几年以前有很大的区别,也就是我们为什么要不断地创新、不断地学习。

建银国际董事总经理曾粤晖先生用三个关键词来讲一个优秀的商业物业,要“快、质、新”。第一个是快,体现在资源的高效配置;第二个是质产品和服务是高质量的;第三个是新,创新不仅仅是推陈出新,而是在接受一些新鲜事物的观念上,凡此种种。

二、趋势拼图:新零售点与面

不仅是流量和生机,更是一种新的运营方向。商业地产赋予了自身新的意义和更广阔的发展空间,并在“新零售”这场狂欢中扮演着不容忽视的角色。

▼招商蛇口商业管理事业部常务副总经理沈松先生,发表了题为《体验革命时代:致力运营与服务,升级商业体验》的演讲。

招商蛇口的商业目前跟房地产的开发布局于全国65个城市,开发的项目已经超过450个。在招商蛇口产品线方面,除了开发业务,还涉及到油轮、产业、酒店、商业、办公、园区等各个方面,14个品类有25条产品线。截止2019年三季度公司总资产规模已经突破了5000亿,销售额位列12位,今年会突破2000亿。

当下我们希望商业是承载美好生活的焦点所在,能够聚力助推。我们前十年在不断地沉淀和积淀,未来招商蛇口的商业将会迎来它发力,或者说更加的调整、优化、整合,成为一个核心独立的业务板块去发展。我们对商业地产跟同行一样都充满信心,认为这是一个最好的时代,也希望在最好的时代和大家一起分享。

▼保利商业地产投资管理有限公司总经理方长斌先生方长斌先生,发表了题为《艺术赋能商业的实践与创新》的演讲。

一千个人的眼里有一千个哈姆雷特,在商业操盘者眼里也是,一千个操盘者有一千个商业地产的解决方案。

创造多元城市的美好生活,是保利商业希望能够打造的愿景,这里面强调的是希望能做一个多元化美好生活的商业。大量存量市场的机会在哪里?我希望能够用我们解决存量资产的思想和方法,能够盘活这部分资产本身的价值。在生活艺术这条支线上,走出一条未来解决商业地产的道路。

▼今天下午第二环节主题讨论会的主题是:商业革新 新零售的思考。

主持嘉宾是福晟集团董事、福晟地产集团执行总裁、福晟商业集团总裁吴洋先生。讨论嘉宾分别是:大悦城控股副总经理、上海大区公司总经理叶雄先生,中海商业发展有限公司副总经理唐安琪女士,建业商业管理集团有限公司董事、总裁张子玉先生,阳光城集团商业及物业管理中心总经理徐辉女士,香港兴业国际集团租务及管理主管、兴业太古汇副总经理杜一莉女士,泰禾商业副总经理郑海波先生,美林基业商管公司副总经理、美林M.LIVE天地负责人肖焕军先生,勒泰集团副主席兼联席总裁张妍女士,阳光海天停车产业集团总裁江沁园先生。

大悦城控股副总经理、上海大区公司总经理叶雄先生提出 ,我觉得商业地产可能不是最好的时代,在一线操作的话,自身压力非常大。

因为现在住宅地产不好,受调控的影响很大,抗风险的能力大,所以大家都挤入到商业地产来。新开发的,包括存量的现在都在做,齐头并进,加上资本的进入,日子并不好过。每一座大悦城后面都有资本的进入,每一个资本对商业的运营都有他的要求,所以这个时代不是最好的时代,非常需要我们创新突破。

勒泰集团副主席兼联席总裁张妍女士认为,体验式商业最重要的核心是所有业态配比的合理性。未来的商业地产争夺战,其实就是在争夺消费者的时间。因地制宜很重要,勒泰一直在主张一城一景一地标,结合当地本土的品牌,做一些商业整合一点。

她认为最重要的一个因素,一定是要回归商业的本质。其实最终所有的产业升级,包括体验式商业,还是要回到商业的本源,提供优质的服务。

三、增量再造:创新物种与金融化

世界正在改变,从全球贸易、地缘格局、经济转型到科技创新,每一个领域的变化都在推动着商业地产走向全新的未来。

▼万科集团高级副总裁、印力集团董事长兼总裁丁力业先生,发表了题为《把握趋势 拥抱变化》的演讲。

他表示,我们觉得行业的新格局会变化,未来十年商业地产肯定是有机会的。今天我们的消费总规模已经超过了日本,未来一定会超过美国。中国将增强国内消费对经济发展的基础性作用,为世界增长扩大空间。

以政策为导向,促进开放变革,我们认为是经济转型的两个重要手段。全球进入了经济宽松期,我们稳定的现金流可以给投资人带来非常丰富的回报。商业地产只要我们做的好,资本一定会亲睐的。

他表示,我们觉得商业地产真正从量变到了质变的过程。最大的一个消费主力群体是新中产,别忘了另外一类人——银发群体,这一类人群的比例已经将近占了我们25%,典型的特点是他有存款,他有收入,他有需求。

针对这个消费群体,我们在改变我们的经营模式,从原来的B2B2C,变成了B2C2B。以前我们更多的考虑的是怎么样赋能B,现在是通过服务C更多的是服务B,这个是我们这几年印力在做的非常大的变化。

▼爱琴海集团副董事长、总裁张华容女士,发表了题为《从资管视角出发 运营提升资产价值》的演讲。

从我们今天谈到的行业变化,无论如何来看,我觉得我们都要乐观地面对商业地产目前的发展,找到新的空间。其次,复合性的商业资产运营能力,能助推我们行业的创新和新物种的产生。此外,如果能够抓住消费市场的商业运营能力,能够更加助推我们商业地产首尾的收益,首就是资产的增值和资产市场的收益变化,尾就是我们消费者和消费市场的升级。

当商业地产迈入存量时代,当消费市场时刻发生巨变,运营是资产管理团队最核心的能力。归根结底还是要做好服务,做好市场,做好对消费者市场的抓取。

▼越秀房产基金董事会主席、执行董事兼行政总裁林德良先生,发表了题为《REITs 及商业运营新模式》的演讲。

他认为,资产管理就是把开发、运营、金融化三个环节价值最大化,REITs是摆在商业地产面前必须形成闭环的过程

第一种模式就是从开发一直到出售,所以IRR可以达到10.4%,ROE才7.2%左右,第二种模式通过开发持有物业,IRR是7.7%,ROE是12.6%。第三种模式的可能性是什么?通过开发注入REITs,通过持有36%的股权,IRR和ROE都可以达到14%,这条路是我们摆在商业地产面前必须形成闭环的过程。

▼今天下午第三环节主题讨论会的主题是:创新物种 增量崛起与存量的变革。

主持嘉宾是中信资本执行董事张平女士。讨论嘉宾分别是:广州市时代商业管理有限公司总经理王媛媛女士,光大安石商业运营管理中心总经理林宝泰先生,花样年商旅文助理总裁兼大华南区域公司总经理甘永清先生,颢腾投资资本市场董事总经理李嘉琳女士,58安居客房产研究院分院院长张波先生。

颢腾投资资本市场董事总经理李嘉琳女士提出,市场低迷的时候才是更有机会的时候,也是我们更好进军的时候。

我们不害怕市场暂时的低迷,始终对中国的长期发展还是非常有信心的,上海和北京是外资投资人最喜欢的两个城市,因为他们的流动性真的非常好。

58安居客房产研究院分院院长张波先生认为,我们要谨慎的对待商业地产,这是非常重要的。按照统计局的数据,今年1到10月份房地产的开发投资增长了13%左右,商业地产是增加了5.8%,我觉得商业地产还是过量的。

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