人气惨淡、店铺歇业!实探河西2家商业体,萧条如鬼城...

来源:365淘房 2019-08-14 16:56

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365淘房 柏莉 说起河西的商业,大家第一印象大概都是金鹰世界、建邺万达、华采天地这些比较热门的项目,但其实河西大大小小的商业体加起来有20多个,他们的现状到底如何呢?

河西商业到底行不行?接下来南京商业荟将去这些项目现场一一走访。

第一站,我选择了元通地铁站附近的两家商业体进行实探:金源广场以及②嘉业国际购物中心,两家商业体离得不远,步行大概600米,10分钟左右。

一、实探金源广场 人气冷清,依靠餐饮“续命

金源广场的商业经营范围为地下两层,项目面积约10万平方米(含停车场),商业经营区进行了餐饮、大型超市、影院、电玩城等多种业态的规划。

项目坐落在河西中黄金地段,地铁2号线和10号线元通站双地铁交汇处,工作日早晚进出地铁站的人流量巨大,但一到周末就几乎没有人。 

进入金源广场发现,进门左手边第一家疑似关门歇业。

一层中间的部分位置被用来做特卖,来往的行人比较少,很是冷清。旁边的商铺大多已经关闭,仅剩下少数两三家还在营业中。

从美食广场入口进门,第一家火锅店已经关门歇业,从它张贴的告示来看,今年的6月1日就已经不在营业了。此外,整个美食广场关门歇业的餐饮店还有好几家。

往里面走有一个集中的卖小吃的区域,拍摄这张图的时间大概是下午一点半左右。这里零零散散坐了不少人,已经是整个项目人气最高的地方。

但很多人坐在位置上玩手机,而不是吃饭。

在跑盘的过程中,我看到了许多外卖小哥来往的身影,外卖是金源广场餐饮商户们的重要收入来源

▼商家不好做,人也不好招。我在现场发现这里不少餐饮店贴出了招聘信息。

整个金源广场给我的感觉就是靠着餐饮硬撑,单就目前的状况来看,餐饮做的也并不好,未来如果不做出改变的话,恐怕难以为继。

二、实探嘉业国际购物中心 商场变“鬼城”

南京嘉业国际城购物中心于2011年开业,项目总占地4万平米,地上5层,地下2层,地处河西奥体核心区域,虽区位绝佳却依旧逃不了人气惨淡的命运。

曾经的嘉业国际城是首席城市功能互动综合体,单体量居河西标志性建筑之首,开业之初人气爆棚。

现在嘉业国际城购物中心的商家已经所剩无几,具体情况究竟是什么样的呢? 

我实地打探了一下,发现它几乎已经成了一座废弃的大楼,目前大概仅有三四家商户依然坚守,内部阴森恐怖,说是“鬼城”也并不夸张。 

从正面进去的时候,大楼看起来还不错,但是从入口处就能看见商场里并没有开灯,进去后发现商场内并没有开空调。

▼整个一楼商场,只有一家早教中心还有学生在上课,其他区域都空无一人。

▼负一楼还在营业中,灯光昏暗,人气惨淡,电梯也发出嘎吱嘎吱的响声。

右边入口向2楼,3楼的自动扶梯已经封上了,电梯不可以到达。

▼上楼发现整个楼栋间充斥着刺耳的鸣笛声,灯光昏黄黑暗,没有一家店铺营业,这几张图大家感受一下。

▼实际灯光还要更加暗一些,有一种很阴森恐怖的感觉。

▼4楼还有一家商户在营业,在商户不远处我还看到了一处办公区域。

▼四楼卫生间的洗手池只有最左边的水龙头能够出水,女厕所的右半边被封条封起来,完全不能使用。 

▼5层的KTV仍在营业中。

出了商场可以看见门口底商还有几家在营业,一点点奶茶店门口聚集了不少人,旁边的便利蜂便利店内也有不少在周边工作的上班族。

总体来说,嘉业国际城购物中心给我的感觉就是一个废弃的商场,内部商业已经完全“死掉”了,门口底商也只有几家依然坚守。

三、热门地段商场做成这样 问题出在哪?

两家商场都在河西热门地段,来往人流量都很大,但是生意却凄惨成这样,问题到底在哪里? 

▼网友评价金源广场:设施落后,整体比较破旧,显得很脏。室内光线总体偏暗,通风不畅,空气味道很奇怪。

▼网友评价嘉业国际购物中心:设备破旧、布局混乱、环境脏乱、物业管理不善等问题,导致现在的嘉业购物中心基本上处于倒闭的状态。

个人觉得,两家商业体都存在定位不清、特色不明,管理混乱的问题。 

南京嘉业国际城购物中心以“引领时尚,品质生活”为定位,后期虽然以“生活方式购物中心”自居,但却濒临倒闭。主要问题在于开发方面,产权式商铺的问题在于建筑宽度太薄,小进深的商铺虽然好卖,但不适合品牌店经营。 

金源广场内部没有高端品牌,以餐饮为主,但小型餐饮居多,没有突出特色,容易被外卖等电商行业以及周边高端商场分流。但据了解,商场正在努力去调整现有的经营项目。只是在后期改造过程中受到很多消防、人防等制约,一些资源难以落地。

四、南京商业荟独家采访 业内专家怎么看?

这两家商业体从最初的红火到现在的人气惨淡,让人十分唏嘘。关于这种现象,业内专家怎么看?

我们首先采访了南京商业地产圈资深人士——问策商业研究首席顾问苏晓晴先生。

苏晓晴老师认为: 

具体就这两个项目而言,根上是“产权式商铺”问题:产权式商铺的经营本质是“产权、经营权、管理权”三权分立,而其中的管理权必须统一执行(不只是统一的物业管理),否则根本不可能经营起来。 

其次,零售地产已不再是“稀缺资源”,早就应该从收租物业转向经营物业。再次,十多年来的零售互联网影响,顾客的消费行为已发生很大变化,消费者不会为买而来,况且上面两个项目根本没有自带人流的品牌租户。

总体来说,经营主体缺位是项目失败的最直接原因。

这次,我们也有幸采访到享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司——戴德梁行南京公司副总经理宋诗雨女士。

她首先总结了这两个项目的失败原因:

大部分是散卖掉的,这对招商管理其实是很大的阻碍。正常运营的商业,会有一部分低租金收益的主力店来引客流,然后再有高租金收入的商户配比进来,达到整个项目的收入及人流的平衡。

但是散卖了的商铺都是个人收益,不会考虑整体项目怎么配比,也不在乎业态、布局。再有就是建筑物及建筑形式老旧,已经不符合目前的消费习惯,分散型的业主也不会统一对建筑进行翻新维护来跟上时代脚步。

随后,宋诗雨补充道: 

目前河西尚处发展阶段,前期开业的多家大型商场经过多年运营也没有特别大起色,包括金源和嘉业这两个项目,对其他的规划中、待开业的商业都是有压力的。但是河西聚集的人口是有相当高购买力的,今年华采天地开业之后所聚集的人气也是一方面印证。

此外,新鸿基与德基的商场也在互相较量各自的品牌实力,最终都希望能达到互相补充、定位错层的效果取得共赢。预计未来两三年内,河西新住宅小区交付,办公商务氛围浓厚,人口聚集,商业进一步成熟,成为南京除了新街口以外另一个商业亮点。

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