365淘房 柏莉 说起河西的商业，大家印象大概都是金鹰世界、建邺万达、华采天地这些比较热门的项目，但其实河西大大小小的商业体加起来有20多个，他们的现状到底如何呢？
河西商业到底行不行？接下来南京商业荟将去这些项目现场一一走访。
站，我选择了元通地铁站附近的两家商业体进行实探：①金源广场以及②嘉业国际购物中心，两家商业体离得不远，步行大概600米，10分钟左右。
一、实探金源广场 人气冷清，依靠餐饮“续命
金源广场的商业经营范围为地下两层，项目面积约10万平方米（含停车场），商业经营区进行了餐饮、大型超市、影院、电玩城等多种业态的规划。
项目坐落在河西中黄金地段，地铁2号线和10号线元通站双地铁交汇处，工作日早晚进出地铁站的人流量巨大，但一到周末就几乎没有人。
进入金源广场发现，进门左手边家疑似关门歇业。
一层中间的部分位置被用来做特卖，来往的行人比较少，很是冷清。旁边的商铺大多已经关闭，仅剩下少数两三家还在营业中。
从美食广场入口进门，家火锅店已经关门歇业，从它张贴的告示来看，今年的6月1日就已经不在营业了。此外，整个美食广场关门歇业的餐饮店还有好几家。
往里面走有一个集中的卖小吃的区域，拍摄这张图的时间大概是下午一点半左右。这里零零散散坐了不少人，已经是整个项目人气最高的地方。
但很多人坐在位置上玩手机，而不是吃饭。
在跑盘的过程中，我看到了许多外卖小哥来往的身影，外卖是金源广场餐饮商户们的重要收入来源。
▼商家不好做，人也不好招。我在现场发现这里不少餐饮店贴出了招聘信息。
整个金源广场给我的感觉就是靠着餐饮硬撑，单就目前的状况来看，餐饮做的也并不好，未来如果不做出改变的话，恐怕难以为继。
二、实探嘉业国际购物中心 商场变“鬼城”
南京嘉业国际城购物中心于2011年开业，项目总占地4万平米，地上5层，地下2层，地处河西奥体核心区域，虽区位绝佳却依旧逃不了人气惨淡的命运。
曾经的嘉业国际城是首席城市功能互动综合体，单体量居河西标志性建筑之首，开业之初人气爆棚。
现在嘉业国际城购物中心的商家已经所剩无几，具体情况究竟是什么样的呢？
我实地打探了一下，发现它几乎已经成了一座废弃的大楼，目前大概仅有三四家商户依然坚守，内部阴森恐怖，说是“鬼城”也并不夸张。
从正面进去的时候，大楼看起来还不错，但是从入口处就能看见商场里并没有开灯，进去后发现商场内并没有开空调。
▼整个一楼商场，只有一家早教中心还有学生在上课，其他区域都空无一人。
▼负一楼还在营业中，灯光昏暗，人气惨淡，电梯也发出嘎吱嘎吱的响声。
右边入口向2楼，3楼的自动扶梯已经封上了，电梯不可以到达。
▼上楼发现整个楼栋间充斥着刺耳的鸣笛声，灯光昏黄黑暗，没有一家店铺营业，这几张图大家感受一下。
▼实际灯光还要更加暗一些，有一种很阴森恐怖的感觉。
▼4楼还有一家商户在营业，在商户不远处我还看到了一处办公区域。
▼四楼卫生间的洗手池只有最左边的水龙头能够出水，女厕所的右半边被封条封起来，完全不能使用。
▼5层的KTV仍在营业中。
出了商场可以看见门口底商还有几家在营业，一点点奶茶店门口聚集了不少人，旁边的便利蜂便利店内也有不少在周边工作的上班族。
总体来说，嘉业国际城购物中心给我的感觉就是一个废弃的商场，内部商业已经完全“死掉”了，门口底商也只有几家依然坚守。
三、热门地段商场做成这样 问题出在哪？
两家商场都在河西热门地段，来往人流量都很大，但是生意却凄惨成这样，问题到底在哪里？
▼网友评价金源广场：设施落后，整体比较破旧，显得很脏。室内光线总体偏暗，通风不畅，空气味道很奇怪。
▼网友评价嘉业国际购物中心：设备破旧、布局混乱、环境脏乱、物业管理不善等问题，导致现在的嘉业购物中心基本上处于倒闭的状态。
个人觉得，两家商业体都存在定位不清、特色不明，管理混乱的问题。
南京嘉业国际城购物中心以“引领时尚，品质生活”为定位，后期虽然以“生活方式购物中心”自居，但却濒临倒闭。主要问题在于开发方面，产权式商铺的问题在于建筑宽度太薄，小进深的商铺虽然好卖，但不适合品牌店经营。
金源广场内部没有高端品牌，以餐饮为主，但小型餐饮居多，没有突出特色，容易被外卖等电商行业以及周边高端商场分流。但据了解，商场正在努力去调整现有的经营项目。只是在后期改造过程中受到很多消防、人防等制约，一些资源难以落地。
四、南京商业荟独家采访 业内专家怎么看？
这两家商业体从最初的红火到现在的人气惨淡，让人十分唏嘘。关于这种现象，业内专家怎么看？
我们首先采访了南京商业地产圈资深人士——问策商业研究首席顾问苏晓晴先生。
苏晓晴老师认为：
具体就这两个项目而言，根上是“产权式商铺”问题：产权式商铺的经营本质是“产权、经营权、管理权”三权分立，而其中的管理权必须统一执行(不只是统一的物业管理)，否则根本不可能经营起来。
其次，零售地产已不再是“稀缺资源”，早就应该从收租物业转向经营物业。再次，十多年来的零售互联网影响，顾客的消费行为已发生很大变化，消费者不会为买而来，况且上面两个项目根本没有自带人流的品牌租户。
总体来说，经营主体缺位是项目失败的最直接原因。
这次，我们也有幸采访到享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司——戴德梁行南京公司副总经理宋诗雨女士。
她首先总结了这两个项目的失败原因：
大部分是散卖掉的，这对招商管理其实是很大的阻碍。正常运营的商业，会有一部分低租金收益的主力店来引客流，然后再有高租金收入的商户配比进来，达到整个项目的收入及人流的平衡。
但是散卖了的商铺都是个人收益，不会考虑整体项目怎么配比，也不在乎业态、布局。再有就是建筑物及建筑形式老旧，已经不符合目前的消费习惯，分散型的业主也不会统一对建筑进行翻新维护来跟上时代脚步。
随后，宋诗雨补充道：
目前河西尚处发展阶段，前期开业的多家大型商场经过多年运营也没有特别大起色，包括金源和嘉业这两个项目，对其他的规划中、待开业的商业都是有压力的。但是河西聚集的人口是有相当高购买力的，今年华采天地开业之后所聚集的人气也是一方面印证。
此外，新鸿基与德基的商场也在互相较量各自的品牌实力，最终都希望能达到互相补充、定位错层的效果取得共赢。预计未来两三年内，河西新住宅小区交付，办公商务氛围浓厚，人口聚集，商业进一步成熟，成为南京除了新街口以外另一个商业亮点。
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