房价低于华润1.6万/㎡!江北核心区旁这个小区能买吗?

来源:365淘房 2019-07-11 18:39

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365淘房 冯思曼 华润国际社区,江北中央商务区神盘,二手房最高成交价37079元/㎡。而与它直线距离最近的一家小区,二手房均价仅20915元/㎡!

距离“神盘华润国际社区一公里,房价竟相差1.6万/㎡!这就是位于纬三路隧道口的大新华府。

扬子江隧道通往江北方向的隧道口,一排高楼林立,这正是大新华府项目。由于得天独厚的地理位置,这个本来名不见经传的安置房小区吸引了不少买房人的目光。

那么,这家小区环境究竟如何?又是否值得入手?今天,我深度探营这个“网红”小区,和大家一起分享收获:

一、规划配套无敌!这才是江北最牛安置房小区

大新华府所处的位置在江北核心区中央商务区和老浦口火车站片区中间。从规划范围来看,属于老浦口火车站片区。

小区西侧,江北核心区内鼓楼医院江北分院、南京一中高中部、青龙绿带、新金融中心、第一高楼、三大场馆等高能级配套正在紧密布局,且全在项目3公里半径范围内。

小区东侧,为老浦口火车站,功能定位是凸显民国文化、蕴含工业遗产的城市宜居组团。未来将打造铁路公园、民国风情街区、影视摄像基地、艺术展示区等。

老城历史文脉与现代科技在这里交相辉映,而值得一提的是,根据规划,这里还将是11号线和S11号线,南铁院站双线地铁交汇处。交通优势不言而喻。

二、深度探营大新华府!环境超越桥北部分商品房

尽管周边规划配套能级较高,但由于江北核心区仍在初期的开发阶段,大新华府的居民生活购物主要还是依靠小区的底商。

我沿着珍珠南路去大新华府实探,沿路除了大新华府的底商外,有不少小贩搭棚兜售西瓜。

我沿着珍珠南路去大新华府实探,沿路除了大新华府的底商外,有不少小贩搭棚兜售西瓜。

大新华府的沿街外墙上,贴满了搬家、维修等广告。

和大部分安置房小区一样,小区的大门“有门无禁”,出入较为自由:

一进小区,首先映入眼帘的是一个铭牌,上面刻着“顶山街道人口文化园”的字样。

 小区整体为11层的小高层建筑,整体绿化率还是较高的,放眼望去,郁郁葱葱↓↓↓

 

小区内部,已经有了分类回收的垃圾桶↓↓↓

小区中央的大片空地上,布置了一些儿童娱乐和健身设施,看上去保养的还算不错

小区的入口设置了快递寄存柜,方便居民存取快递↓↓↓

但小区内也有一些不那么美观的地方,在小区的几棵大树上,我看到有四五个拖把分别晾上在树干上:

路边有大片的草地已经秃了,“裸露”的地面上,随意放着几把椅子:

草地上被踏出了一条狭窄的道路:

单元门前看守的“流浪猫”:

入户↓↓

电梯↓↓↓

 楼道间:

总体来看,大新华府的社区环境和一般的安置房小区相比并不算太差,环境甚至超越了桥北的一些商品房小区,目前入住率较高,整体绿化率不低,小区周边居住氛围成熟,内部较为静谧。

三、江北“油坊桥”即将诞生?房价低于周边1.6万/㎡,这里的房子你会买吗? 

值得一提的是,就在上个月,大新华府西北处的G05地块,刚刚被融侨以21.4亿拿下,楼面价20802元/㎡。

目前大新华府的成交均价也在18500-22000元/㎡左右,这也就意味着大新华府不仅二手房成交价低于1公里外的华润国际社区仅1公里左右,房价几乎也是与周边地价齐平的。

如此大的价差,二手房市场成交情况究竟如何?在实探结束后,我在核心区的一家中介门店了解到如下信息:

①近期看核心区内二手房的少了,但是看大新华府和乐府江南二手房的人相对年初多了不少,小户型的两房成交火热。 

中介告诉我,“很多客户预算比较少,在200万以内,但就是想买隧道口的位置,只能看乐府江南和大新华府两个小区。这两个小区,大部分人看过后还是要买大新华府,乐府江南的环境比大新华府差一些。”

我也实地探访了乐府江南社区内部,和大家分享一些照片:

②小区最早的一批房是2008年的,大部分房子已经满了五年,但小区没有“满五唯一”的房子。

“这个小区没有唯一住房,因为是拆迁安置房,基本上平均每户家庭拥有住房在3套以上,最高补偿的拿了10套以上。”

③小区大部分房源成交价不会低于2万/㎡

在大新华府的成交记录里,我看到有装修较好的房源均价在一万八九左右,而装修一般的房源成交价却突破了2万/㎡。这让我感到非常疑惑。

中介告诉我,许多成交价在一万八九左右的房源此前都有过成交记录,他们在成交时,除了房款和税之外,还要缴纳一笔数额较大的土地出让金。大部分装修房源的实际成交均价不会低于2万/㎡。

④这里或称为下一个油坊桥?

“尽管位置靠近核心区,但毕竟是安置房小区,以后这种房子转手能容易么?我继续向中介开问。对方直接回答,“河西的油坊桥你知道么?全是安置房,这么多年了二手房一直好卖的很。大新华府这片儿未来就是江北的油坊桥。

最后,我们做个小调查,你认为大新华府这个小区可以买吗?

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