365淘房 柏莉 近几年，南京商业地产发展非常迅猛，可以说是日新月异。2019下半年，市场又将呈现怎样的新格局？
今天，西贝受邀前往戴德梁行2019年半年度南京媒体抢听会。
作为享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司，戴德梁行就2019年上半年南京写字楼市场、零售物业市场进行了回顾和展望。
并围绕新时代下国企改革这一话题，与现场多家专业媒体进行了热烈探讨。
戴德梁行南京及杭州公司总经理汤耀光：
未来南京写字楼热点板块优质项目逐渐聚拢，加速新兴商务区形成；零售物业商圈也在不断扩容，新兴商圈成熟度不断提升。
随着南京城市规划的推进，未来城市框架将进一步拉大，新兴板块如江北新区、南部新城、紫东地区将会得到市场更多关注。
另外一方面，国有企业加强存量资产整合力度，盘活闲置资产，相信未来国有资产城市更新类的项目将更多得出现在南京市场上。
现场都有哪些权威数据发布，戴德梁行又对未来行业发展趋势进行了怎样的预判？更多精彩内容，往下拉↓
一、写字楼市场整体延续理性态势
2019年上半年写字楼租赁市场，核心区板块受部分企业搬迁、区域布点策略及金融政策影响，空置率略有上升，成交相对放缓。
四大板块租金窄幅波动，新街口板块租金依然为全市最高。2019年Q2均价4.84元/㎡/天；紧随其后的是鼓楼、河西CBD板块，租金均价分别为4.11元/㎡/天、3.79元/㎡/天；新兴商务区江宁板块租金均价约2.6元/㎡/天。
上半年南京活跃度最高的行业依然为金融、房地产建筑、专业服务、TMT四大类，其中金融类受政策影响延续放缓趋势，TMT类客户租赁受惠于创新产业环境引导作用，在南京新兴区域如江宁、雨花逐渐活跃。
二季度整层以上大面积的成交主要在新兴板块。
销售市场方面，2019年上半年写字楼成交面积236701平方米，相较去年同期上升18.2%。销售热点由价格高位区域转移至江宁区，受该区域热点盘成交价格影响，截至目前整体写字楼均价约为15219元/平方米，相较于去年同期下降12%。
从供应数据来看，2019年上半年南京写字楼市场整体供略大于求，主要受德基世贸壹号、鼓楼创新广场、万科都荟天地等热点盘持续入市的拉动作用影响。
商办土地市场方面，上半年商办土地出让主要以江宁、江北新区等新兴板块为主，商办土地出让地幅数及总出让土地面积相比18年上半年均有所下降。
以江宁、江北新区为代表的新兴板块表现突出，南京咸丰以36.5亿元底价拿下江北新区核心区地块，将打造成全国性金融机构区域总部。
上半年成交的商办土地中，溢价率较高的地块集中在江宁区、玄武区、江北新区和雨花台区。其中，南京雨花经过27轮报价拍得软件谷G03地块，溢价率高达72%。
戴德梁行南京写字楼部高级助理董事李晓龙表示，2019年上半年南京整体市场延续理性态势，江宁区销售市场表现抢眼。
未来三年重点纯租赁甲级写字楼新增供给约72万平方米，热点板块优质项目逐渐聚拢，加速新兴商务区形成。
他预计未来整体市场一方面受到整体宏观环境及政策影响，下半年租售市场表现仍然会相对谨慎；另一方面未来南京高品质项目将持续入市，产品逐渐向绿色、科技、人文、共享趋势发展，能够满足客户多元化租赁及投资需求，商务承载力进一步增强。
李晓龙认为：
南京传统核心商务区楼宇迭代升级，将继续稳固核心区地位，量价依然为城市高位；未来新的供给主要集中在新兴商务区，建设步伐加快将促进新兴商务区的崛起；未来高品质物业入市或带动大宗交易市场发展，完善健康楼宇经济闭环，亦伴随去化压力增大。
二、零售物业市场：多商圈格局已成定局
南京经济发展良好，零售物业市场具备强劲消费潜能。
戴德梁行南京商业地产部高级助理董事赵烨介绍，以零售和餐饮为主的新入驻品牌，多以首店效应促发商业活力，目前新街口核心商圈标杆商业仍为新进品牌选址首选之地。
但随着南京零售物业的发展，以新街口商圈单核发展的旧有格局将逐步改变，和河西、江北和城南将成为南京未来四大“商圈”，将分别承担南京及周边都市圈和本地居民及周边城市居民的综合商业中心。
根据戴德梁行数据，截至2019年6月，南京零售物业总存量达780万平方米，年增长率21%，发展势头强劲。
格局持续向外围扩容，外围区域商圈成熟度不断提升，城区竞争愈加激烈，存量项目面临较大运营及调整压力。
在激烈的竞争环境下，10万方左右中型项目为后期市场主流，城市核心区新供应项目以小体量商业为主，新兴商圈及城市郊区的单体规模相对较大。
从入驻南京商业地产的企业来看，赵烨透露：
除本土企业，大批知名房企如华润、新鸿基、香港置地、龙湖、印力等，纷纷布局商业产品线。
仅龙湖未来两年内将有3个天街项目在城市新兴商圈开业，新进驻品牌将带来更多活力并加快催熟南京零售物业市场，核心商圈将面临更大挑战，未来城市商业格局不断改变。
赵烨分析，强社交重体验将成为未来商业发展趋势，购物中心大打体验牌，品牌方也从多个方面展开深度合作，通过强社交重体验概念，促使跨界成果达到1+1＞2的效果。
同时，商业地产项目不断完善“基础设施”，广泛应用人工智能、物联网技术、大数据分析，通过创新技术来增加便利性、购物体验，提升客户粘性，形成一个良性发展循环。
三、新时代国有资产转型加大整合力度
作为国家财政收入的主要来源，国家推动重要政策和发展战略最主要和最有力的执行者，国企一直为确保国民经济持续，稳定，健康发展发挥了重要作用。
随着市场经济的快速发展，国有企业改革在经历了放权、权利分离、现代化、股份制四个阶段之后，自2013年开始，国企改革进入混改阶段。
所谓国企混改，戴德梁行南京公司副总经理宋诗雨介绍，国企混改就是国有企业混合所有制改革，国有控股企业和民间（非官方）资本多方持股，通过企业完善公司治理机制，实现市场化经营机制。
该阶段的特点就是，由管企业变为管资产。政府不再将重点放在具体企业，这些企业政府不再需要百分百的维护，而是通过资本的运作对企业既可以增股，也可以减持。
国有企业在资产管理中凸显出系列问题，比如：大量资产闲置导致产权分散，缺乏长效激励机制，以致于资产的处置能力弱，从而导致国有企业在转型过程中运营水平缺乏竞争力，并形成一个恶性循环。
那么如何在新时代环境下进行国企改革呢，宋诗雨建议：
首先细化国有资产管理；加大存量资产整合力度，提高存量资产的利用水平，通过央企与地方国企混改，促进结构优化，产生协同效应，提高资源配置效率；采取多种方式盘活闲置资产；有序开展国有企业的资产证券化进程，对缺乏流动性但又持续现金流的非核心业务资产，将其转换成证券化产品销售给投资者，有效盘活资产、增加现金流、有效应对经济下行挑战。
看完戴德梁行对上半年南京市场的回顾及展望，
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附：本文相关数据均来源于戴德梁行
戴德梁行（纽约证券交易所股票代码：CWK）是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司, 通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。
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