365淘房 冯思曼 就在昨天，江北核心区域史上规模最大的土拍拉下帷幕。四幅宅地地价分别为20802元/㎡、18381元/㎡、21973元/㎡、19977元/㎡，均未达到最高限价。
土拍结果一出，舆论一片沸腾！理性的拍卖过程让人们对江北核心区的价值产生怀疑，我们的微信后台，APP直播页面，哀鸿遍野。甚至有网友质疑:"江北核心区凉了？“
昨天下午，我收到了不少网友的消息，他们宛如站在了命运的十字路口上，现在这个时点，把可投资金配置在江北核心区还是其他区域上，成为了他们再次思考的问题。
虽然早已料到部分买房人对核心区的预期会有所波动，但我从未想到会产生如此大的效应。更关键的是，昨天的土拍真的意味着核心区凉了吗？
在我看来，这种说法未免也太过荒谬了。
降温的是核心区，还是土拍市场？
今天上午，我将2016-2019年南京成交的地块做了个梳理，发现一些有意思的数据，和大家做个分享：
2016年南京拍出的楼面价2万/㎡以上的地块共22幅，其中江北就占了7幅，桥北1幅，其他都位于江浦。
2017年南京拍出的楼面价2万/㎡以上的地块共9幅，其中江北2幅，全位于江浦。
2018年南京拍出的楼面价2万/㎡以上的地块仅1幅，为城北小市的G50地块，楼面价22413元/㎡。
2019年，南京共拍出了5幅楼面价2万/㎡以上的地块，除了昨天江北核心区的两幅地块外，其他三幅地分别位于城中、江心洲、迈皋桥。
因为一场土拍唱衰核心区的朋友通常只是从横向角度去对比核心区和雨山路等板块的地价，却忽略了纵向时间角度的土地市场热度。
从纵向角度来看，2016-2018年，南京拍出的两万＋地块的数量从全年22幅锐减到全年仅1幅。全南京的土拍市场的急剧降温显而易见。
而就在昨天，江北核心区域拍出了2幅2万＋的地块，这可是2018年以来，江北首次出现2万/㎡以上的地块啊，核心区的这4幅地块价格都不能算低。覆巢之下，安有完卵。江北核心区的土拍结果放在目前的大环境下，已经是相对不错的了。
核心区还是那个光芒四溢的核心区，只是现在再也不是那个疯狂拿地的年代了。
高地价≠高房价，更≠高热度！市场反应才是最真实的
地价，被认为是一个区域楼市的风向标。昨天土拍后，不少买房人很快就联想到了核心区的房价。“土拍降温，核心区的房价会不会降？”
如果你也经历过这几年江北楼市的跌宕起伏，一定会快速做出反应：“不会”。
要知道，核心区的地价不尽如人意的事情并不是次发生。早在去年8月，核心区G06（中海左岸澜庭）、G07（江与城）两幅宅地分别以17152元/㎡、17682元/㎡成交，在2万＋高价地遍布的江北新区，核心的地段拍出这样的地价，似乎显得有点格格不入，让人大跌眼镜。
时隔一年，我们再来看这两大项目，热度和价格都不比其他板块的高价地低。反而是那些“疯狂年代”出品的高价地，在今年的集中上市潮中栽了跟头。
我曾在今年金三银四的开盘潮后做了去化数据统计，高价地云集的雨山路板块楼盘的去化率在10-57％左右，桥北楼盘去化率在3.2-19％左右，隧道口楼盘去化13.4％，而在金三银四开盘的项目中，全部售罄的仅有江北核心区楼盘。
再来看看江北核心区三家二手房小区的楼面地价，全部都在8000元/㎡以内。尽管由于拿地较早，这三家楼盘趁着2015-2016牛市的东风火了一把，但就是在市场降温的现在，它们的二手房也有破4.2万/㎡成交的惊人记录，问鼎全江北。
看，高地价并不代表高热度，高去化，更不能代表高房价，市场的反应才是最真实的。
土拍对核心区的意义岂止于此！规划比地价更加靠谱
昨晚，我们编辑部做了一幅土地价值的序列图，通过2019年土地出让最高限价排定各板块的土地价值：
从图中看，江北核心区土地价值仅次于城中、河西中、江心洲和南部新城，位于第四梯队。这种排序的方法其实从某种程度上是可以看出官方对南京各板块价值的一个排序，但并不完全准确。
为什么？原因已经不仅局限于楼市层面，可能需要从政治、金融等多层面去剖析。毕竟江北的限价红线在那儿，如果将其最高地价设置到2.5万/㎡以上，未来房价该何去何从，坚决遏制房价上涨的口号又该如何贯彻？
不过，虽说地价对房价有一定影响，但江北核心区从未是地价主导的楼市，回头想想那些拼尽全力挤进江北核心区的买房人，他们对核心区充满热情的原因难道是高价地？
显然不是，买房人对核心区充满热情，看中的是这里未来国际化的医疗配套，顶尖的教育资源，高大上的商业配套，发达的交通网络……
早在18年初，我就曾在我们账号做了一次投票，投票的主题是规划刺激的房价和高价地支撑的房价，谁更靠谱。结果51％的网友都认为规划刺激的房价更加靠谱，只有19％的网友认可高价地支撑的房价。
而这次土拍，地价对核心区楼市的影响倒是次要的，我只看到，大量土地资金的注入，将让核心区的规划更快落地。
大规模的城建框架即将拉开，夜幕下灯光璀璨、大兴土木的核心区，藏着的才是买房人心中最近的未来。
(图片由网友提供，表示感谢）
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