365淘房 柏莉 在“房住不炒”的主基调下，随着楼市调控不断深化，全国土地市场成交价格及溢价率持续下行，整体降温趋势持续，住房回归居住属性已成必定趋势。
对限购或限贷政策没有购买资格的人来说，的商铺就进入了选择视线。春晓行动 新春首场大型联动看房团2月23日出击！
那么，商铺值得买来投资吗？这可能就要根据个人的实际情况，对比一下优缺点，再进行取舍了。
一、理性分析商铺投资优缺点
商铺作为一种不动产投资的方向，与住宅相比具有很大的差异特性。
高收益的同时是高风险，投资难度比住宅高很多。眼光准就是“一铺养三代”，看走眼就是“三代养一铺”。
优点
1、投资适中，回报高
商铺对于投资者来说，投资比例和投资回报率相对比较适中，其投资回报率却较稳定地在8％～10％之间。
2、租约稳定
租约的稳定性是商铺相比住宅房所具有的另一优势。住宅房租约期限一般为半年至一年，而商铺通常为三至五年或者更长。
3、长期升值且社区环境好
随着商铺的成熟，租金会逐年递增，同时商铺也随商圈的发展繁荣不断升值。而超过10年的二手住宅只会不断贬值。
缺点
1、税费高
如果不考虑长期持有来收取租金，只想转手出售、以买卖形式赚取回报，商铺的税费比住宅高，直接收益可能会减少。
二、如何计算商铺投资回报率
如果想投资商铺，时间就要想到投资回报率的问题。
如果你买的商铺增值慢、回报率低、投入大于收益，那都算是投资失败不赚钱。
对于普通投资者来说，动态投资计算比较复杂，西贝为大家罗列了以下4种计算方式，仅供参考。
1、租金回报率分析法
计算公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12/购房总价
案例分析：2008年12月底，周先生买下了XX楼盘一套临街商铺，面积约40平方米，售价约160万元。
目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是350元/平方米左右，周先生不算物业管理费每个月可收取1.4万元的租金。那么，他的投资回报率将是多少呢？
现在让我们计算一下：租金回报率=14000*12/1600000=10.5%
点评：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
2、租金回报率法
计算公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间内的按揭款)。
案例分析：假设周先生首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照最新商业贷款上限贷款利率。
套用上述计算公式：这个商铺的投资回报率＝(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76%
点评：该计算方法的优点是考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
3、内部收益率法
计算公式：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／(按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费)＝内部收益率。
上述公式以按揭为例，未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
点评：优点是内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。
内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。
不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
4、简易国际评估法
计算公式：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。
这是国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。以上四种算法综合使用，多方面分析，就可以对商铺做一个全面的评估。
补充一点，在计算投资回报率时，还可以根据自身情况将一些杂费，如水电、物业等计算在内，这样得出的结果可能更接近实际。
最后，投资回报率计算出来以后，我们该如何判断这些数值所包含的意义呢？
划重点：目前商铺年回报率主要是5%-8%之间，如果卖家表示回报率超过8%，甚至高于10%的话，就应该非常小心谨慎，诱惑越大，风险越高。个人觉得，目前南京在售的商铺回报率能够上6%的就已经很不错了。
三、好铺推荐
捡漏！佳兆业城市广场三期的社区底商只剩最后一套。
首层约4.5米，单价27000元/㎡起，手快有手慢无！
营销地址：尚元街与元前路交汇处向南60m处
联系方式：400-8181-365转130502
1、6大高端住区，辐射数万居民
河西南作为改善置业的代表地区，吸引了10余家品牌开发商进驻。随着众多社区逐渐交付，区域人气日渐聚集，数万精英家庭，势必形成可观的消费力量。
2、6所学府环伺，近揽师生群体
佳兆业城市广场与南外河西分校的初中、小学等3所名校仅一街之隔，另有3所规划中学校环伺左右，坐拥6所学府高密度师生群体，开启无限商机。
3、3线地铁环绕，执掌财富脉络
佳兆业城市广场周边环绕三线地铁，占据乘客出入必经之地，为商铺运营源源不断导入客流，经营环境动静咸宜，稳握商铺投资价值。
4、双层格调商铺，再现繁华新生
佳兆业城市广场三期商铺，以双层规划为主，最高层高4.5米，拥有立体的沿街展示面，是旗舰店、精品店择址的不二之选。
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