现在还能不能买房?今天五位楼市大咖齐聚畅聊楼市新动态

来源:365淘房 2018-10-12 13:22

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365淘房 梁馨怡 今天,南京大学城市科学研究院副院长、江苏城市智库副理事长兼秘书长胡小武、365淘房南京新房总编曹维嫦、365淘房南京新房数据中心总监汤苗苗、365楼市副主编刘智伟以及南京商业荟主编贾丛,相聚365淘房直播间,进行了一场《共话宁和--地产大咖解读乌江新区板块价值》的活动。

共话宁和是依澜郡全新推出的一档楼市访谈类节目,也是“名嘴下午茶”的第三期,为大家解读宁和楼市新动向。

今天的论坛,从现在最炙手可热的江北新区开始。据数据显示:1-9月,江北新区主要经济指标增速位居全市首位,直管区地区生产总值三季度突破1100亿元,一般公共预算收入、规上工业总产值、固定资产投资、社会消费品零售额等指标增幅均位居全市前列。

对于江北新区快速发展对南京的重大意义,南京大学城市科学研究院副院长、江苏城市智库副理事长兼秘书长胡小武也提出了自己的一些看法,并预测了这个区域未来的发展前景。

胡小武:江北新区2015年国家批复以来,经历三年多的建设,南京举全市之力,可以看出来在这个三年多,几乎是按照国务院批复的四大定位在加速推进。

刚才也看到了数据,今年的数据比往年更好,直管区的三季度已经到了一千多亿的产值。我想江北新区的快速健康发展,对南京市及周边地区都有很大的溢出效应

首先可以看到这么多的投资量,使得这个区域的就业带动能力迅速提升。在过去的两年多,一系列大项目的入驻,江北新区已经有二十多万新增就业人口,很大一部分也转化为居住,这个带动非常明显。

第二江北新区这么大的国家级新区投资和建设,使得江北新区整个片区的投资拉动呈现出来非常明显的效果。不管是地产项目也好,工业项目也好,还有基础设施投入建设,这几大板块的投资对江北新区,乃至整个南京市的发展带动作用是非常明显。

第三个方面,我们在很多项目当中也看到了江北新区有很多国际化的项目,比如说国际健康社区,还有医疗大数据项目,还有信息类的项目,应该说这些国际化中外合资项目、外商项目,对南京国际化能级的提升也起到了非常好的带动和促进作用

从这几个方面我们都可以清晰的看到,江北新区这三年多以来,对南京市的工业产业、投资开发、基础设施的改进,长江岸线环境的提升,就业的拉动,还有居住板块的完善和丰富,都起到了比较大的促进作用

江北新区这种新区效应逐渐显现,江北新区在南京市新一轮的转型发展当中的龙头作用非常清晰的显现出来。我想下一阶段,如果做一个预测的话,江北新区会在目前的这个投资量级的基础之上,还会有爆发式的发展。

因为两届的市委会议当中都已经明确的提出,要举全市之力重点发展江北新区,这样的一个政治利好,我们江北新区原本规划的利好,还有国务院批复的定位清晰化,再加上地方政府的努力工作,全市人民的支持,这样一种发展趋势,一定会比过去的三年更快、更好、更优质

作为一路见证江北新区发展的资深地产人,365淘房南京新房总编曹维嫦就自己对于江北新区这么多年的变化,谈了自己的几点感受。

曹维嫦:作为我个人来说江北新区变化非常大,主要有四个方面:

我在十年前对江北的最大印象就是这是一个刚需的板块,但是它成为了江北新区之后,它在人们心目中的地位,已经从原来的刚需板块上升为国家级新区它的定位改变带来了大家的购房预期,包括房子在这里开发的品质要求和人群吸纳度都是不一样的,这是我感受的第一点,我十几年前第一次置业也是在江北,那时候是纯刚需。

第二个大的变化是最近我跟同事,一起到江北新区跑盘,尤其是最近江浦这边出了很多叠墅产品,我们看到基础设施建设,开过纬七路过江隧道之后,整个绿化、道路等基础设施建设是翻天覆地的变化,当时我就感叹说呈现出来的这个街面,甚至可以和仙林大道的花园大道相媲美。

第三个变化就是从整个楼市来看,江北新区的市场抗压能力在增强。我们在前面十几年经历了各轮调控之后,风吹草动都是从江北开始的。但是我们看到最近市场开始变化的时候,并不是从江北开始的。

也就是说它的定位更加高端,它吸纳了更多的人口,有更多的国际化产业进来之后,整体的市场抗压能力是系统性的提升,并不是说简简单单看一个方面,因此我认为第三个方面从楼市来看市场的抗压能力是增强了。

第四个方面也是很重要的一个方面,江北新区发展起来之后,它对整个向北,像滁州、马鞍山这样一些区域的带动作用也是非常明显的

现在像在都市圈置业,也吸引了众多的品牌开发商进驻到这个区域,开发商为什么愿意去开发呢?因为它是一个企业,它要追逐的是利润,追逐的是各个层面的东西,他看到的从现在到未来的发展趋势更多一些。江北新区发展起来之后,对周边辐射带动作用是非常强的。

与此同时,也带来了买房人的关注度,我经常接到购房者向我咨询,这边的潜力如何,这边的各项配套怎么样。一方面它是正循环,有更多的品牌开发企业前来开发,另外一方面有更多的买房人来关注,我认为这四个方面是我感受最大的变化。

江北新区这几年的发展是有目共睹的,很多楼盘一开就售空,在新房销售方面,365淘房南京新房数据中心总监汤苗苗,也为大家讲述了这一段时间以来江北新区新房销售的情况。

汤苗苗:刚刚胡院长也讲了江北新区的批复,获批了之后,江北新区无论从地价、销量和房价是一路看涨,我们统计了今年1到9月整个南京全市商品房的销量,发现今年的销量是在4.8万套左右,整个江北新区成交量在1.5万套,可以说江北板块成交量是占据了总成交量的3成以上,其在南京的市场占有率是非常高的,也说明整个南京和南京周边的买房人,对江北板块的关注度和市场接受度是比较高的。

南京市场特别明显的变化,就是一二手住宅倒挂的情况,从一些数据可以具体分析,我们在做一些各个小区域的典型案例楼盘时发现,像河西这块新房和二手房价差1万2左右,浦口的个别楼盘倒挂达到6千元每平米以上,仅次于河西。

再来看整个南京,包括各个板块房价的时候,还是觉得房价相对来说比较高,这样的情况之下,再加上土地供应链的有限,外溢是必然的

人口外溢、产业外溢,在江北新区表现比较明显。在江北新区快速崛起的大背景之下,环南京的都市圈区域会受到越来越多的关注,加上区域内总价较低,很多的投资客和部分刚需买房人,把目光都投向了这样的区域。

还有一个表现比较深刻的,前几年我们在说河西外溢板桥新城受益,我认为江北新区的发展乌江新区获益

在现场,汤苗苗提到了江北和南京人口,有外溢需求。实际上,为了对接国家级江北新区,2018年3月31日,江北乌江新区成立,定下了打造南京最美卫星城的发展目标,承接江北新区、河西的人口外溢、产业转移,现在房价不是那么高,已经成为南京西南最炙手可热的刚需和投资板块

作为对南京都市圈颇有研究的资深媒体人,365楼市副主编刘智伟也对刚需在南京都市圈买房提出了一些建议。

刘智伟:说到南京都市圈,在我从业这么长时间之内,也去过大大小小不少次。我先说一下区域,还有我和这些区域的结缘,另外我再谈一下房价。

首先就说三个区域,第一句容宝华区域,是都市圈里面比较火热的区域,我在2013年去的时候,看的碧桂园凤凰城,周边有轨道交通的利好,那时候宝华区域还没有开发商聚集的概念,但句容这个区域是有一定的支撑了。这个区域经过了这么多年的发展,今天早上我去查了一下价格,最高的开发商已经卖到了三万多的价格,都市圈房价上溢也是比较大的

另外去滁州汊河的时候,应该是江北新区没有成立的时候,那时候我们去跑地,那边的价格也就三千出头左右,这个时候可以看到高新区在桥林站的旁边,在一万多左右,汊河造城的概念在往后整体价格突破了两万一平米

这么多年来看,结合这两个区域的情况,品牌房企的进驻,包括规划利好的支撑,江北新区、仙林区域对于这两个区域的辐射作用是显而易见的。另外很多网友说寻找下一个价值洼地,目前来看我觉得乌江新区这个概念,其实是可以和宝华、汊河形成一个新的黄金三角发展态势

我认为乌江新区这块价值洼地其实是比较受到购房人关注的,我们也可以从之前的房地产发展走势来看,刚需的手头不是很充裕的话,都市圈的大城也是一个选择。

今天早上我在开车上班的时候,也听到乌江新区有些楼盘进行一些广告的说辞,整体来听的话,周边的配套还是比较完善的。这种情况,我打个比方,就像当年高淳溧水大家都不愿意去,现在交通便利了,好多楼盘需要摇号。

趁着现在规划刚刚起步,有信号传出来的时候,买房人也是可以多多关注的,有一些好的楼盘大家可以去看下,如果真的周边有规划的话,是值得入手的。

说到乌江新区周边的规划,南京商业荟主编贾丛手上有一份非常绝密的资料,就是乌江新区的规划图。在现场,她也为大家就这份规划图做了详细的解析。

贾丛:我仔细看了乌江新区的规划图,发现这个区域未来的想象空间是非常大的,我觉得主要是有几个方面。

首先可以看到之前挂牌的时候叫做江北乌江新区,江北新区的发展一定会带动乌江新区的发展,乌江新区这一块的发展也一定会为江北新区打一个辅助,这两个区域是相辅相成的

第二,我仔细研究了规划图,目前乌江新区的商业配套是比较多的,我们知道很多南京人在都市圈买房子,是作为第二居所来看的。买的时候会容易遇到一个比较尴尬的状况,我买房容易居住起来难,难在哪里?这里缺少最直接的烟火气,就是商业配套这一块,我看了乌江新区的规划之后,我觉得我们的买房人在这个区域去购房的时候可以不用担心

这个区域未来商业配套大概有三十万方,文娱配套有10万方,另外银城·孔雀城·依澜郡这个项目本身还有三千方的商业配套。从这个角度来说,这个区域的配套是相对比较完善的。

另外商业网点布局有一个理论,这个理论叫做人均一平米的概念。就是说我们这个区域如果人均的商业配套面积达到一平米是非常合理的,如果超出一平米是这个区域商业配套有一些过剩,后期会出现有一些商业做的不好,如果不足一平米无法满足这个区域的要求。

我也查了这个区域未来的规划人口,到2050年有40到50万人,到2030年是25万人的规模。从这个角度看的话,商业配套这个区域的规划是非常合理的,大概在人均一平米的样子,在政府强有力的打造之下,这个区域的商业配套未来是非常好的。

另外这个区域从交通上来讲,这边距离江北核心区及河西是非常近的,距离宁和城际有一个站点,就是高家中站。南京这一块目前对刚需来说,如果你觉得江北新区的房价高了,我觉得可以选择乌江新区,它的价格目前只要七千多一平米

随后,曹维嫦总编也对乌江新区的交通做了补充说明,乌江新区是南京周边少见的TOD轨交大城,区域内构建的是“一路一轨双隧”的多维路网

曹维嫦:一个新区域要发展起来,它的交通配套是基础。我们看到南京很多板块的发展,其实是伴随着轨道交通和它基础交通配套建设的完善发展起来的。

南京第一条地铁线路,是在2005年开通的,通往奥体中心的。当年奥体大家也是不看好的,现在回过头来看,当南京第一条地铁线拉起城市框架的时候,才把河西逐步带动起来。

第二个方面我们也看到,目前南京全市发展较欠缺一点的板块,在基础的交通配套上面相对来说薄弱一点,比如说麒麟和板桥。大家都在期待真正的地铁开通,这是从现实的南京好的发展区域,和我们的轨道交通、交通基础配套直接密切的联系。

包括一些发达的城市,比如说大家都去过上海、北京,甚至是香港,很多在香港发展起来的商业,都是跟轨道交通无缝对接。如果后期在这样一些区域,轨道交通能够无缝对接的话,不仅仅是它的居住,还有商业整体人口带动性是非常强的

因此我认为乌江新区,它有比较好的基础,交通配套的规划、现有的城际,对未来整个区域的发展无疑是一个利好,这是我们可以看到的发展状态。

都说“地铁一响,黄金万两”,地铁对于房价的影响是最直接的。今天在现场,数据总监汤苗苗也将她整理的新房数据做了分享。

汤苗苗:地铁改变了我们的出行方式,也在毫无疑问地影响着房价。一条地铁线从规划到开工,再到开通,每个节点都会给房价带来影响。买房跟着规划走、跟着地铁走,已经成为买房人的共识。那么,南京的一条地铁线对房价究竟会带来多大的影响?

以地铁1号线为例,1号线是南京开通的第一条地铁,也很有代表性。2006年江宁新房均价在3737元/㎡。2007年地铁1号线南延线的开工建设,促进了江宁岔路口、百家湖等各大板块的成交量攀升,新房均价上升到了4800元/㎡左右。

2009年地铁一号线南延线即将竣工的时候,均价破万,同比增长85%。2011年,虽有政策调控房价,但江宁地铁盘房价未跌反而稳步增长。2016年,江宁的整体新房均价已经突破2万元/㎡,相比地铁未开通前涨了4倍

虽然说房价的上涨有诸多因素的影响,但地铁在其中的作用是毋庸置疑的,不仅仅是1号线,每一条线路对南京的影响都可以通过数据进行分析。对于江北来说,地铁3号线、地铁10号线,对于各个站点周边的新房、二手房的价格拉动是非常明显的,有的楼盘价格已经实现了翻番!

对于轨道交通这样的因素来看,以前买房会考虑它是一个选择性,现在变成了一个必需性

今天在现场,胡小武院长还和大家分享了他在美国一年,对于美国都市圈和中国长三角都市圈的一些感想。

胡小武:世界上有六大都市圈,美国有两个:东海岸都市圈和五大湖区都市圈,说明美国是城市化发展最早、最成熟的一个国家。

从都市圈的这种发展轨迹来看,呈现了两种不同的规律,一种规律是美国式,美国都市圈的规律是都市连绵区,长达900公里的东海岸线,都是不同的社区和城市连在一起的,我们叫无边无际的都市圈。

你在高速公路上也好、飞机上也好,永远都是城市,你找不到非城市的地方。都市圈为什么在美国形成呢?就是因为它经历了快速的工业化和城市化之后,市区人口密度太高,美国人不喜欢住在市中心了,他们就想住在更宽阔的、更有独立草地的,更有花园的郊区空间。

随着这样一种居住潮流的发生,在美国六七十年代,特别是七十年代以来,就形成了典型的中心城市往外一圈一圈的拓展。

美国都市圈经过了城市化和郊区化的过程之后,就变成了逆城市化,慢慢有了自己独立发展空间的时候,去吸引了更多的人进来。就像我们在谈到刚刚的话题,乌江新区、汊河、宝华这样的,以南京为中心城市的人口高度集中之后要进行扩散,扩散到都市圈外围,就形成一个一个的卫星城。

随着规划的进驻,开发建设不断地完善,会直接吸引更多的人。刚才提到会有四五十万人口。现在乌江新区没有这么多人口,为什么规划可以提出来四五十万人口这样的提法,就是因为城市发展当中,这些卫星城会有自己的产城一体发展能力,会吸引更多的异乡人,直接把乌江新区作为第一居所。有就业、有产业、有商业、有教育、有医疗,有连接大城市的轨道交通,包括快速通道,这样的话那个区域就是成熟的城市化区域了。

 

从目前的十几万人慢慢增长到更多的人。假设四五十万人口一旦全部居住在乌江新区,你就可以看到南京跟乌江新区,再过去到合肥慢慢也就一体化了,把两边都融合、连接起来。我想中国未来也会跟美国一样,在若干年之后,随着都市化从目前的58.25%到未来的75%到80%之间,还有将近20个点左右的城市化发展空间。

从美国这样的经历,特别是纽约都市区的外溢,对我们有示范效应和借鉴作用。我们对照上海和南京,就知道为什么昆山发展这么好,嘉兴现在也要学昆山对接上海,就是因为大都市中心的周边辐射规律是不可逆转的

今天整场活动,五位嘉宾不仅向网友分享了自己对于乌江新区板块价值的看法,还品尝了当地最有代表性的一些美食,比如有机蔬菜汁、霸王酥、桥林茶干等。

在活动的最后,五位嘉宾分别用一个字概括了今年楼市的动态:

憋:开发商憋:政策限价、限贷、限卖

    买房人憋:摇号摇不到,有钱也买不到房

变:政策基调变了,开发商心态变了,购房者心态也变了

慌:市场方向变了,开发商慌了,买房人也慌了

异:楼市风向的变化,使得买房人的形态变得异常

机:对于刚需来说,现在是下手的最好时机

目前,项目在售高层9号楼,面积90-105㎡,均价7500元/㎡,同时在售合院1、4、5号楼,均价13000元/㎡,面积110-130㎡。感兴趣的网友可以自驾前往实地看房。

 

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