重磅信号!南京地价打5折、回到6年前!房价......

来源:365淘房 2018-06-23 12:15

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365淘房 季娜 昨天晚上,高新区新盘弘阳燕澜七缙拿到首批房源的销许,精装价近28000元/㎡,项目的楼面地价为16056元/㎡。

据了解, 作为弘阳地产“燕澜系”的首发产品,弘阳燕澜七缙是按照3万+/㎡的价格测算成本的,此次销许近28000元/㎡的价格,远低于开发商超30000元/平的心理预期,不知道心里何种滋味。

此外,昨天南京5幅地块成交,江浦楼面地价17922元/㎡与区域前期最高地价相比,低了5000元/㎡。

昨天这两件事后,高价地的内心活动可能是这样的:

高价地内心

高价地内心

或者是这样的:

高价地内心

高价地内心

先让我们用一张图来回顾一下昨天的土拍

南京5幅地块情况

南京5幅地块情况

来把重点挑出来:

1、江浦G21地中粮地产楼面地价17922元/㎡拿下,未达到最高限价,无需现房销售 较区域最高地价23235元/平,直降5000元/平。

2、仙林G23地块被复地以地价8486元/㎡的楼面地价拿下,地块未达到最高限价,无需现房销售。与之临近的朗诗保利麓院,2012年的楼面地价为8680元/㎡,地价回到6年前?

江浦地价直降5000元/平米!仙林地价回到6年前!昨天的土拍结果,与前两年相比,可以说是非常冷静了,不仅没有达到最高限价,而且还不需要现房销售。

除了江浦和仙林的昨天成交的两幅地块之外,南京近期还有地价降幅特别明显的区域。

1、城北新玄武G16地块经,被深圳星河以40.8亿元的底价拿下,综合楼面地价12789元/㎡,区域最高楼面地价,为30006元/㎡的星河天赋。

2、西善桥G18地块被电建地产以28.2亿元拿下,楼面地价17919元/㎡同区域内的最高楼面地价是21745元/㎡的绿城云栖玫瑰园。

3、青龙地铁小镇招商正荣东望府,楼面价10174元/㎡。与区域内楼面地价为20069元/㎡的新城G60地块相比,地价几乎打了五折。

4、青龙山G72地块,被深业以13980元/㎡的楼面地价拿下,区域内最高楼面地价为融侨观澜,19476元/㎡。

是土地市场回归冷静,还是这些区域的地价回归正常?

来让我一一分析分析。

江浦不值2万多的地价,1万多才正常?

有一位网友昨天在评论区留言:江北就不值现在的价格,房价25000元/㎡最多,地价最多1万多。

江浦目前的最高楼面地价是金辉白马云著,楼面地价为23235元/㎡。整个江浦共计有8幅2万+的地块。

昨天G21地块以17922元/㎡的楼面地价成交,其实并不是一件非常让人惊讶的事,因为它的地价已经被严格限制在20000元/㎡之内,注定是不能突破2万/㎡的。

一年前地价全面破2万的场景,注定只是特殊情况下的特殊产物

目前区域周边的新房三金鑫宁府,价格约25000-26000元/㎡。前期融创臻园收官价格在23102-23390元/㎡。

最近比较活跃的纯新盘是保利云禧,预计将在6月底7月初首开,推出1、2、8、9、12、13#6栋,共135套叠墅房源。预计首开均价2.5-4万/㎡,总价450-680万左右。

如果按照目前区域内新房近26000元/㎡的价格,江浦G21地块17922元/㎡的楼面地价,还是相对合理的。

但是,从后期即将上市的新盘情况来看,这个区域的房价,很可能迈入3万/㎡的大关。

仙林地价回到6年前?

与昨天江浦G21地块一起成交的还有仙林G23地块,楼面地价为8486元/㎡。

朗诗保利麓院,2012年的楼面地价为8680元/㎡,仙林地价回到6年前。

仙林G23地块

仙林G23地块

在拍卖的时候,这幅地块并不如江北G21的关注度看,但是G23的整体素质是非常优秀的,出让面积近10万㎡,综合容积率1.1, 适合打造低密度的高端产品。

目前仙林最高的楼面地价是24957元/㎡。但是按照仙林湖前期30000元/㎡左右的新房价格来看,这幅2万+地块的上市的压力不小。

 

城北新玄武 地价从“3字头”降到“1字头”

2017年2月,城北新玄武星河天赋经过摇号,被星河地产拿下,楼面地价为30006元/㎡。

城北G16和G17地块

城北G16和G17地块

5月30日,同区域内的G16和G17地块成交,楼面地价分别为12789元/㎡和13730元/㎡。

区域楼面地价从“3”字体到“1字头”,可是说很劲爆了。但是同时要考虑到,G16和G17地块定制条件众多,包括商业、产业园等,很考验拿地房企的实力。

新玄武区域目前并没有新房在售,中海玄武公馆2017年6月的精装收官价为38500元/㎡,已经超过了河西南目前35000元/㎡的限价。

从楼面地价上看,星河天赋30006元/㎡的价格只比前期价格低了8500元/㎡,上市难度也很大,但是星河地产新入手的G16地块,可以在一定程度上平衡压力。

地价为什么降了?

关于这个问题,个人认为主要有以下原因:

1、是当前的土地市场真的冷静了。

在当前限购、限售、限价等综合压力下,开发商也相对冷静了不少。尤其是在限价的压力下,不少高价地也因为定价的问题迟迟无法上市,资金压力大的很。

南京2万+地块

据统计,2015年以来,南京已经出现了36幅2万+的地块,其中只有保利天悦中海桃源里京奥港未来墅北辰旭辉铂悦金陵4个项目已经开盘,其中京奥港未来墅还因资金链问题被蓝光接手。还剩下32幅等待着上市。

2不少地块条件众多,挡住了不少开发商的报名门槛,“想拿地也不符合条件”

以星河地产G16地块为例,足足有12条出让条件,包括“在国务院批准的超大城市或特大城市开发(含正在开发)的单个产业园项目总建筑面积不少于50万平方米“等严苛的条件。

地价打5折,房价呢?

“房价就是地价炒上来的。”

“地价已经降啦。”

“其实地价与房价没有必然联系的。”

“这……我不同意。”

“现在连农村80岁的老奶奶都说,买房好,赚钱……还能疯狂多久……”

…………

昨天的土拍,引起了网友的议论和关注,有的人认为这一波地价的下降,或许会引起房价的下跌。

“地价打5折,那房价呢?”

我个人认为,这种可能非常小,甚至是不存在的。河西南3.5万/㎡、燕子矶3万/㎡、江北核心区3万/㎡、翠屏城1.2万/㎡……这些“被限价”的区域和楼盘,是被大家抢出来的“限价盘”,购房者也是深知“卖一套少一套”的道理。

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