独家专访Savills，这6点将影响2018南京办公走势！

365淘房 柏莉 10月18日，Savills就参与南京国金中心（南京IFC）项目办公楼的联合独家代理，与新鸿基地产举行了盛大的签约仪式。<<<全国第三个国金中心来了!新鸿基地产与Savills正式签约

左：太平戴维斯华东区董事长朱兆荣 右：新鸿基发展（中国）副总经理文志峰

活动当天，南京商业荟主编西贝独家专访了太平戴维斯南京公司总经理孙维，引起了业内不少关注。后台很多粉丝也纷纷留言，表示对国金中心的租赁相关问题非常关心。<<<潘石屹的SOHO 3Q南京选址河西

单位：㎡ 来源：太平戴维斯

楼市限购依旧，南京商办市场日趋火热。然而南京近年来的商办市场发展究竟如何？投资回报率在国内属于一个什么样的水平？是否值得投资？

带着粉丝们最关心的问题，南京商业荟独家专访了太平戴维斯团队，精彩内容往下拉。

一、全球领先房地产服务商 3年服务近20个项目

太平戴维斯成立于1855年，汇通人与地产，是业界领先的房地产服务商。

从营业额看，太平戴维斯是英国排名的房地产顾问，全方位的房地产服务已经遍布全球，在全球主要城市拥有超过700家分公司。

Savills被泰晤士报连续评选为地产咨询行业较佳雇佣者，同时The Centre for Brand Analysis也将Savills列为房地产行业的较佳商业品牌。

自20世纪80年代进入中国，太平戴维斯即建立了其不可动摇的市场领导地位，为客户提供创新的地产方案，满足客户的需求。

20年专业本土经验，服务覆盖中国15个城市。

全中国管理的物业面积高达1.4000，0000平方米，拥有中国建设部颁发的中国内地全国范围内物业管理企业一级资质。 

为满足江苏和安徽地区的经济发展前景和国际及本土客户快速增长的房地产服务需求，太平戴维斯于2014年成立了南京分公司。 

南京分公司的成立，是太平戴维斯在华中区域业务拓展的重要部署。

团队为中国金茂控股集团、江苏康缘集团、苏宁云商集团、五矿集团、华新（南京）置业、中国（南京）软件谷、河西新城资产、东方大唐置业、阳光新地置业等客户提供专业、高质量的地产服务。

商业团队从艾尚天地到金茂汇，参与了环亚凯瑟琳广场，河西金鹰世界及招商1872等一系列知名项目，为南京市场带来了更多国际化品牌，如沃歌斯(Wagas)、蓝蛙(Blue Frog)、新元素(Element Fresh)、苹果旗舰店、特斯拉、维多利亚的秘密等。

与此同时，太平戴维斯个商业经营管理项目有望明年正式落户于江宁。而个合肥全程商业项目也将于明年正式开业。

而办公楼团队将以新鸿基的南京国金中心项目作为新起点，开始新的征程。

二、南京商业荟独家专访 Savills中国区市场研究部负责人简可

左一：太平戴维斯中国区市场研究部负责人 简可

左二：南京商业荟记者 柏莉

右一：太平戴维斯南京公司策略顾问部高级经理 邓亦程

右二：太平戴维斯商业楼宇部助理董事 陆煦嵘

Q = 南京商业荟

A = 太平戴维斯团队

Q 1= 就目前的政策而言长效机制正在路上，李嘉诚、潘石屹都在纷纷抛售地产。许多市场观察家认为中国房地产黄金时代已过，关于这个问题您怎么看？

A = 有人说是黄金时间已过，但我认为整个黄金阶段其实才刚刚开始。因为整个房地产行业，现在有了一个从量到质的转变。

以前大家可能更注重“量”的发展，整个中国建设了大量楼宇，从而导致供应量远远超出需求量。但现在相对于数量而言，人们更注重它后期的管理和运营质量。

包括现在在一些发达国家，他们也并不注重建设非常多的楼宇，更希望的是给项目引入更多资金，打造更好的项目适应整个经济发展水平，从而适应整个市场。

在中国初期的发展阶段内，建了非常多的楼，但这些楼其实按现在水平来说的话，并不能满足市场的需求，但后期还有机会可以改变。

Q2 = 就房产投资而言，除了北上广深以外，新一线城市您比较看好？它的优势主要体现在哪些方面？

A = 最看好南京。

我们Savills对南京是非常重视的，于2014年成立了南京分公司，这是我们在华中区域业务拓展的重要部署。从整个城市的表现来看，我觉得南京是一个综合性很强的城市。

首先，南京的产业发展，尤其是第三产业，像鼓楼区、玄武区的第三产业比例都在90%以上，这说明这个城市活力产业的更新是走在最前沿的。

南京商业荟专访Savills团队

其次，它的经济水平也在逐步提高，提出了很多新兴产业的战略发展。无论任何产业都离不开经济的发展，房地产一样也是。而随着大量知名的企业落户，我相信南京的经济一定会有更好的发展。

同时说到南京更好的表现，也来源于南京的城市底蕴以及党、政、军和科教资源。南京的科教资源是非常瞩目的，全国排名前5，之前有一次还排到过第3名。

南京很好的发展基础会带动整个城市的发展，我们觉得除了核心竞争力，这些也是我们很看好的地方。

Q = 南京经常会被拿来和杭州等周边其他的一些城市做比较。就房产投资而言，这些城市各自的优势或短板体现在哪些地方？

A = 作为全国重要的交通枢纽城市，南京依靠稳固的经济基础和富有竞争力的地方企业为其房地产市场打造了坚实的基础。

①南京VS武汉

现在看城市的发展水平，主要就是看交通、教育还有科技发展水平。 南京和武汉，这是我们以后会比较专注发展的2个城市。

一方面是因为这2个城市的交通都非常好。尤其是南京南站，是现在整个亚洲最大的交通枢纽，武汉的交通建设也非常棒。

另一方面就是教育的问题，南京的很多大学都非常好，比如南京大学、东南大学在全国的排名都比较高。武汉大学也是很好的大学，教育问题和交通问题会使这2个城市比较受关注。

②南京VS杭州

杭州它是因为有像阿里巴巴这样一个非常大的公司主导整个市场，导致电商行业高度聚集的一个地方，相比较而言更关注企业发展。

而南京会更丰富些，很多企业都很好、比较知名，而不止是一个很大的公司。所以，更多样更丰富的资源提高了整个城市的发展水平。

Q 3= 由于政府出台的楼市限制措施以及信贷市场的收紧，市场交易进一步降温，南京房价涨势继续放缓。针对目前的市场环境，限购后您会比较建议投资客购置商铺或写字楼？

A =  商业如果做得好才能卖得好，写字楼投资相比较而言更为稳妥。

现在不单只是南京，所有的城市都面临同样的问题。说到投资这两者，我觉得可以拿商办或商业的整个物业区来说。

①写字楼

办公楼和商业这两者，相对来说外商更愿意做办公项目或大型综合体。

办公楼会占更多，因为有一定的抗风险性，比较容易去投资或管理。打比方来说，办公楼即便你做的不好还有租金回报，商业做的不好就一分钱没有还要贴钱。

②商业

南京或者说更多的中国城市，其实更趋向于回笼现金的销售型物业，希望更多滚动型开发，所以它缺乏对后期一个很好的管理。

必须有一个很好的商业管理公司来持续管理商业，它的租金才能回报的很快、增长得很快，所以商业投资需要更谨慎。

总结：

如果你投资一个商铺，最重要的是如何才能卖掉，否则无法产生回报。商业如果做得好才能卖得好，市场上关注可销售型商业的客户不是很多，所以这部分不是很好做。

而写字楼的输出策略比较多，比较容易去投资。即便没有很好的表现，最稳妥、最起码你还能租得出去。

Q 4= 在中国，太平戴维斯被公认为办公楼市场的领头羊。请问南京的写字楼目前处于什么样的发展阶段？投资回报率在国内属于什么样的水平，您会比较看好哪个板块？

 A = 现在南京市场对优质办公的需求量是大于市场供应量的，特别是销售来讲。

①投资回报率高于上海

目前而言，南京写字楼办公产品回报率可以稳定在4%-5%左右，上海差不多在3.5%-4%，这点是高于上海的，特别是一些比较好的办公楼。

②南京而言，投资更看好河西

新街口的甲级办公大部分还是只租不售为主；而河西将来会有比较多的办公楼买卖市场的供应。

虽然现在河西的租金是低于新街口区域的，但将来河西的租金上涨空间是大于新街口的。办公楼的估值会和租金更直接挂钩，举个例子：办公楼特别是面积大的，去银行贷款，对方也会参考你之前的市场租金水平。

那我现在以一个比较低的价格入市，将来如果租金涨到了一个比较好的层面，这样对整个资产增值也是有帮助的。

Q 5= 同样在河西，南京国金中心相比新地中心等目前南京市场认知度比较高的甲写会有怎样的颠覆？如果客户意向入驻，需要满足哪些资质上的要求？

A = 这个问题可以多个方面来解答：

①物业品质

相比较新地中心而言，它的硬件标准有一个升级。新地中心作为河西栋甲级办公，主要是因为它的外立面、大堂、电梯、公共区域及办公区域的交付标准这些基本因素符合传统甲级办公楼的评定标准。

但随着越来越多跨国企业入驻南京，这些传统硬件标准显然不足以满足租户的需求，新投入市场的写字楼项目比如国金中心会在许多细节上正在寻求改进，力争与国际接轨，以增加入驻公司的体验。

南京 IFC 完全按照国际前沿的甲级办公标准打造。

针对各个公司的办公需求所提供的一些特色服务也在不停的提升市场对甲级办公楼的定义，比如总裁专用客梯的设置，加长中央空调统一供应时间等等。

②租赁管理

在租赁管理上，新鸿基作为业主方会比南京现有很多甲级办公楼更专业。比如说引进一家比较大的公司，会在他相邻楼层或单元预留一部分的办公空间让他将来业务获得更好发展后有扩充的地方。

公司只要生意做得好，就会不停在招人。现在很多楼租满以后，一些比较好的公司搬走主要就是因为没有地方扩充了。如果很重视这个租户，就会给他预留空间保护好他在一个发展范围，维持住较高的租金水平。

这种理念在南京其他很多现有的项目里不多，但只是一个方面，未来新鸿基还会在很多细节上更好的照顾优质企业，让他留下来。

③物业管理

从物业管理经验上来说，新鸿基会有很多亮点和服务。将用他们在香港及上海的专业服务理念为入驻企业服务，堪称行业内最顶级服务配置。

④商务配套

新鸿基将打造河西最高配置的酒店和商场为国金中心的入驻客户服务。这个商场的级别甚至可以改变新街口、河西的地位。

现在很多人逛街会去新街口，因为目前河西没有很成熟的商业体系金额很好的商务氛围。

但将来新鸿基投入市场以后，商业上会改变很多人的想法，买大牌可以直接去新鸿基消费。他的人气会帮他拉拢很多主城区内的优质客户，

Q = 据我了解新鸿基是100%自持，那么首批意向入驻的客户，需要满足哪些资质上的要求？ 

A = 业主方最注重的是租户给写字楼带来的形象，主要分为公司企业品牌的形象还有员工的形象。员工的层次也是业主比较考量的方面，所以P2P公司大家都不是很喜欢。

首先最受欢迎的肯定是外资金融类企业，因为租金承受能力最高，形象最好，也非常稳定。其次是行业内比较出名的外资企业和内资企业。

南京商业荟专访Savills团队

Q 6= 太平戴维斯深耕南京已经有三年了，近期除了国金中心还有什么大动作可以透露一些吗？

A = 我们个商业经营管理项目有望明年正式落户于江宁。而个合肥全程商业项目也将于明年正式开业。

今年年初，我们正式进入合肥，合作了中侨中心项目的商业策划、招商，目前也在谈开业后的经营管理。

这个项目的业主是广东珠江实业集团，项目总体量25万方，包含两栋写字楼、一栋酒店（美国奥克伍德）、4万方的商业街区。预计商业试营业是明年4月份，本月底将举报招商大会。

 南京是我们的主战场，未来会继续把南京市场抓好。明年的话，会大力发展合肥区域的业务。未来我们会把我们先进的商业理念和成熟的招商营运经验带给合肥更多的项目。

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