今天全国会议定调!2017下半年房价要降?

来源:365淘房 2017-08-09 18:02

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365淘房 张文昊 2017博鳌房地产论坛现场直击 当你在看这篇微信的时候,我正在海边...

 

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没错,就是这样的,2017年博鳌论坛进入第二天议程,我继续在距离海边100米的酒店里为大家带来全国大佬劲爆言论。

 

今天的博鳌论坛,全国楼市大咖对下半年及未来楼市走向进行了分析,并对目前大热的特色小镇进行了专题研讨。

回顾查看昨日博鳌论坛精彩内容>>2017博鳌猛料:最赚钱的还是房地产!租售同权不被看好?

房地产挣钱太舒服 要为潜在经济风险做准备

东方证券总裁助理、首席经济学家邵宇发表《深度城市化:创始人的终极动力》主题演讲。

 

在邵宇看来,中国的富豪大概分两类,一个是科技新贵,一个是地产大亨。之所以有这样的现象,是因为我们经历了一个快速城市化的过程,一般人如果做不了科技新贵,还可以加杠杆做房地产。

邵宇认为,房地产行业挣钱是比较舒服的,因为它既挣到了经济增长的钱,也挣到了印钞机的钱,还能挣到隔壁老王的钱。

什么叫隔壁老王的钱?如股票市场上,大家会感觉到最近的行情是漂亮50的行情,就是龙头50只股票增幅是最大的,但是另外一个群体是倒霉3000,什么叫倒霉3000?也就是中小创为核心的股票表现都不好。如果你的流动性没有额外的增量进入的话,漂亮50赚了,倒霉3000就亏了,这就叫隔壁老王的钱。

邵宇强调,中国有660个城市,2800个县,但真正被限购或者出台政策的城市大概也就30个左右。其他的地方可以做一些另类地产,搞搞农业、生态、旅游,是没有问题的。

在提到未来经济形势时,邵宇并没有表现出乐观的态度:“我们做投资的总是喜欢8,以为8就是发,但是我反倒要给大家提出警告,逢8容易出大事,1998年金融危机,2008年全球金融危机,明年是2018年。”邵宇提到,全球五大主要央行的印钞机都将开始停止印钞,这就意味着金融周期将要达到顶峰。

“尽管我们已经开了金融工作会议,尽管我们强调对外的资产的美元化和负债的人民币化不受决策者的欢迎,所有的这些肉都焖在锅里头,但是我们还是要为即将出现的风险做好准备。”

“我不知道大家从这里面闻到了什么样的味道,我闻到了不安的味道”,邵宇最后说道。

下半年成交量将爆发 价格或走低

融侨集团首席营销执行官、首席品牌执行官张岩在和365淘房对话时表示:下半年楼市成交量会出现爆发状态,甚至超过上半年。

 

一方面上半年很多房企有销售但不能网签,这部分量会释放出来;另一部分,是房企开始抛去对限价政策的放开的幻想,在政策、自身以及融资因素的影响下,加速出货。

而下半年价格不会增长,甚至会略有走低,整体房地产市场势头还是会不错。

张岩透露,融侨持续看好南京市场,今年也报名十余幅地块竞拍,但遗憾未能竞得,未来融侨还将持续观察,在南京择机拿地。

楼市拐点来了!中国房地产告别暴涨时代

国泰君安证券首席经济学家林采宜发表了《中国房地产告别暴涨时代》主题的演讲,她认为,中国房地产市场已经进入拐点,暴涨时代已经结束。

 

林采宜认为,驱动中国房地产市场暴涨的因素有4个。第一是人口,房子是用来住的,所有的刚性需求都是取决于人口的增长,而且这个人口不是老年人口,是婚育人口,这是刚性需求的最根本的根源,也是能支持过去十几年一个长周期的地产增长的最核心的动力。

在目前驱动房地产趋势性上涨的人口因素发生逆转,靠人口增长规模所支撑的房地产需求高速增长时代已经结束。一方面,中国的人口出生率正大量下跌;另外,未来10年,农村流入城市的人口将不断减少;最后最近5年,一二三线城市常住人口增量大幅减少。

第二是收入增长,从2000年到2016年,城镇居民的可支配收入从6200元增加到3.3万元,也就是说居民的可支配收入增加了5.5倍,这意味着每年它的复合增长率是超过10%,大概11%到12%之间。

而目前城镇居民可支配收入高速增长的时代,也已经成为历史。2011年以来,我国城镇居民可支配收入的增长水平持续下降,到了2016年3月,已降至6%以下,目前为5.7%。从发展趋势来看,未来还有可能继续下降。此外,我国居民总负债率在逐年上升,未来,居民在房屋购置方面的支付能力也会相应下降。

第三是宽松的货币条件。2014年我们的M2只有13万亿,但是到了2016年,我们的M2是150万亿。在这样一个环境下,我们的地产是高歌猛进15年,虽然当中有调控的声音,有点波澜起伏,但是总体来说这个环境就是过去15年地产高速增长和房价不断上涨的基本条件。

而刺激房地产投资性需求的宽松货币环境在逐渐改变。“从去年年底开始,利率下行的周期已经结束,现在进入上行,信贷成本增加是必然的。”此前,流动性宽松和相对较低资金成本是推动本轮房价上涨的主要动力,而目前,随着一二季度宏观经增长数据的逐步改善,稳增长的政策目标相对淡化,去杠杆逐渐成为主旋律。林家宜补充道,美联储紧缩政策的溢出效应,人民币利率水平也会相应上移。

第四,导致房地产暴涨的重要因素——土地供给政策将发生变化。2016年4月6日,住建部和国土资源部联合发布通知,要结合本地实际和出让土地的具体情况,灵活确定竞价方式,包括“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等,坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况,严防高价地扰乱市场预期。

林采宜认为,土地会释放出来,重要的是改变预期。“其实很多时候你的需求取决于你的预期,当你觉得会涨的时候,你购房的需求会很强烈,当你预期不会涨甚至会跌的时候,你的很多购房的需求都会分崩瓦解。”

最后,林采宜总结道,政府公布的土地增加供给的政策,调整的不是市场实际的土地供应量,而是大家对未来房价的预期。当预期稳定了,房价也就稳定了。

明年的宏观政策未必对房地产行业很有利

著名经济学家、瑞穗证券亚洲公司董事总经理沈建光发表了《2017年全球与中国经济展望》的主题演讲。

 

2016年房地产进入一个大的转折点,政府进行了多次密集的楼市调控,然而今年三四线城市的异军突起,房地产销售、投资都非常强劲,使得今年的发展形势比预期乐观。

可以看出,房地产业的发展与宏观政策是最密切相关的,明年政策的变化将对房地产的发展产生巨大影响。对此,沈建光泼了一冷瓢水,表示明年宏观政策未必对房地产行业很有利。

中国的经济增速实际远远高于6.9%

目前中国经济已经开始出现U型回升,但是中国的GDP增速还是在U型的下降通道中。

沈建光表示,虽然今年中国的GDP数据不是很好,但是实际的经济数据要远远好于前两年。由于今年的消费、出口、投资三辆“马车”一起发力,特别是基建和房地产投资的回暖。因此,今年中国的经济增速实际是远远高于6.9%的。

房地产格局乐观在于三四线城市销售的火爆

目前,一二线城市的新房销售都在负30-40%左右,而三四线城市的销售增速还在20-30%之间。对此,沈建光认为,这主要是因为今年的调控不同以往。

最大的区别是这一轮调控是因城施策:一二线城市调控,三四线城市鼓励去库存。以致周期拉长,下降的程度放缓。而以往调控之后,房地产的销售同比大幅下降,从50%一下子跌到0。但是这次只用了一年的时间,便从40%降到20%。对此他认为,如果没有三四线城市销售的火爆,很难看到现在房地产格局还这么乐观。

中国经济5年后可能超越美国

10年前中国的国内零售市场只有美国的四分之一,但到了去年,中国用美元计价的零售市场与美国相比只差10%。沈建光预计,两年后,中国的国内零售市场将超过美国,美国也越来越难对中国要实行贸易制裁。

沈建光表示,随着中国经济稳步发展,中国经济5年后可能超越美国。而中国巨大的市场是中国抵御一切风险最大的保证,房地产在这其中也起到了非常重要的作用。

房地产市场蛋糕不会变得更大

新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷发表《从美国看中国住房市场的典型特征与趋势》主题演讲。

 

由于美国的房价太高,导致自持住房比例在下降,租赁住房的比例在上升。这对中国说,意味着三个重要特征。

第一,城镇化已经接近尾声。今年春节期间,全国有三四个城市的成交面积出现了100%、200%,甚至400%的增长。由于去年5月份热点城市的房价高涨,中小城镇的很多人在大城市里购房无望,不得已回乡置业、创业、就业。

然而,这种现象是不可持续的。未来更多的三四线城市会呈现了一个量增价稳的趋势,但就目前来说,大多数的三四线城市还在去库存的路上,因此三四线城市去库存的增速同比下降,趋势也在下降。事实上,三四线城市房地产的量价增长是逐渐乏力的,随着人口不断地流出,刚性需求是不断减少的。

第二,都市圈将成为城市化的新引擎。百万人口以上的大城市数量在不断增长,而且大城市的人口几乎都是在增长的,这意味着人是往大城市去,使得大城市的数量不断地扩张。

第三,租赁住房将主导超大、特大城市的市场。由于房价太高,大多数人支付不起,加上外来人口的难以在这些大城市里“扎根”,使得租赁住房的比例不断上升。

从以上三个特征来看,未来的住房市场改革会从调控房地产的长效机制建立,到进入限制性发展周期的转变过程,即一二线城市限制人口和土地供应,三四线城市限制土地供应,房价限制资产泡沫。

欧阳捷认为,未来的住房市场整个趋势是向下的。销售额增速高于销售面积,意味着房价还有一定的增长空间,但是不会更高。在这种情况下,房地产市场蛋糕不会变得更大,将趋于平稳;同时,这也意味着楼市的白银时代可能被拉长,但对房地产企业未必是一件坏事。

 

在和365淘房对话时,欧阳捷针对南京年轻人当前如何买房的问题,给出了自己的两条建议。

第一,工作地方和居住的地方要足够近,把大量的时间省下来学习、成长,这样才能有更好的发展空间;

第二,买不了大房子,就先买小的,买不了新的房子,就先买旧的,只有你买到,才能获得立锥之地,然后才能一步一步扩大。只有买了之后,才能跟随财富增长的步伐。

房地产业是中国经济增长的最大引擎

中国房地产开发集团理事长孟晓苏发表了《中国房地产金融的发展与趋势》的主题演讲。

 

孟晓苏在演讲中分享了他对房地产金融问题的两点看法。第一,房地产发展推动金融创新;第二,金融产品丰富供给侧改革。

房地产发展推动金融创新

1998年7月国务院发布城镇房改文件,启动了轰轰烈烈的全国住房制度改革,从此住房走向商品化,中国老百姓居住得更加舒适、宽敞,生活得更有尊严,房地产市场的发展带动了大批房地产企业的产生,使很多企业在市场的浪潮中成为优秀的房地产企业。

房地产业对国民经济的拉动作用也被充分肯定,房地产的发展也有效推动了多项创新,包括投资方面和消费方面的金融创新。正是因为看到这样的作用,所以国务院在2003年把房地产业写入国民经济的支柱产业。

在房地产发展过程中,房地产金融创新被国家所接受,其中包括1994年引进的股权投资基金,1996年倡导实行住房抵押贷款,1996年同时提出了要推广住房公积金制度,1997年提出设立住房抵押贷款保险。

根据国家统计局的数据,2016年全国居民的人均住房面积达到了40.8平方米,接近高收入国家的水平。孟晓苏表示,房改18年以来,房地产投资增加了37倍,由此拉动了GDP总量增长将近9倍,房地产业拉动经济的作用非常明显,这印证了厉以宁教授所说的,房地产业是维系中国经济增长的最大引擎。正因为如此,国家要求稳定房地产市场,坚持政策稳定性、连续性,加快建立长效机制。

金融产品丰富供给侧改革

现在中央明确要求加强供给侧改革。供给侧改革包括制度创新、产品创新和管理创新。而我们的金融产品创新在其中,不光是产品创新,有些还属于制度创新。

孟晓苏介绍了三种产品在房地产的应用,第一个是股权投资基金,把股权投资基金引到中国来。房地产股权投资基金在房地产投资领域,包括在保障房建设领域发挥了重要的作用。

第二个是反向抵押养老保险试点。去年国务院发文要求把反向抵押养老保险试点扩大到所有的大城市,这个产品已经成功了。

第三个是用REITs实现不动产证券化。用REITs的方式来解决地方债的问题。最近,中国证监会以中国证券行业基金业协会的名义组织了专门委员会,来推动不动产证券化,现在REITs的启动已经进入到渠道,争取让REITs在中国早日落地。

特色小镇应该怎样打造?

改变进行时,从传统开发扩展到产业运营,包括文旅模式在内的产业热浪席卷全行业,小镇模式成为了房地产的新风口。当拿下大片土地之后,文旅地产和特色小镇应该怎样发展?

今天下午《产业破局文旅热浪与特色小镇风口》主题论坛举行,一人一句话献言特色小镇建设:

 

skyline思凯来文旅创新集团董事长、总设计师李涛:抓住文化旅游新兴产业发展的机遇,同时助力新的城镇化升级,我想这是未来我们要专注研究的课题。

富龙控股有限公司集团总裁助理、品牌运营中心及营销管理中心总经理范晓刚:抓住小镇特色,重点考虑运营。

泰禾集团股份有限公司副总裁沈力男:特色小镇看上去很美,少一点概念,少一点情怀,实干兴邦。

星河产业集团副总裁阎镜予:希望出台更多的金融手段,让做产业小镇的人能有信心做下去。

华联发展集团有限公司董事长董炳根:不跟风,不跑偏,努力做出自己的特色。

凤岗天安数码城有限公司总经理余安定:特色小镇更适合的方向是文化和旅游,产业本身在特色小镇的方向上更应该跟大都市的产业相结合。

第一太平戴维斯华南区投资部高级董事吴睿:特色小镇和传统开发的快周转是不一样的,所以要解决经营和快周转之间的矛盾。

隆鑫控股集团有限公司总裁元磊:关注产业,保持匠心,敬畏资本。

世联行首席技术官黎振伟:特色小镇是老革命新问题。做小镇要以终为始,要改变地产思维,千万不能以大跃进的方式来做,更不要造成新的泡沫。

SPDG汉森伯盛国际设计集团董事长、总建筑师盛宇宏:“骨肉相连”、“保持匠心”,希望大家都能投身特色小镇的建设,不仅自己能盈利,为当地创造就业,同时也能让我们的山河更加美丽。返回南京365淘房>>

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