婚后房产证有必要加名吗?这些你必须要知道

来源:365淘房 2017-07-22 18:56

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365淘房唐欢  最近,电视剧《我的前半生》热播,大家话题不断。剧中陈俊生和罗子君在离婚时的“夺房大战”令人印象深刻,原本在贺涵的鼎力相助下,无论是在孩子、房子和车子的争夺中罗子君都获得了胜利,使得陈俊生净身出户。

然而,但是对于房子,陈俊生始终是不甘的,于是在小三凌玲的教唆下,陈俊生又回来找罗子君,祈求罗子君念念旧情,把大房子让给他们。

迫于现实生活,罗子君还真搬进老房子住下。

网友直呼,在爱情中,对方无论多么有钱有势有权,之于你都是没有实质性用处的,因为这些东西都不属于你,对方想给你的时候就可以给你,不想给你的时候,你就会一无所有,还是房子有安全感,一定要有产权属于自己的房子。

现实中,夫妻间房产证上加名也是热议的话题,加名与否常常成为夫妻间敏感问题,关乎感情也关乎利益,女方要安全感,男方怕万一,最近身为房博士的我,就接到了很多此类问题的咨询。

“婚前老公首付买的房子,婚后有必要加上自己的名字吗?如果离婚,对以后分割房子是否有影响?”

这个问题想必是很多人都会遇到的情况,婚前一方付首付,婚后一同还贷。

根据婚姻法司法解释三:夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。

不能达成协议的,现实中,法院往往这样判决:

1、房子归房屋权属证书上有名字的一方所有,尚未归还的贷款系其个人债务。

2、另一方可以主张婚后支付的贷款本息可为夫妻共同财产,要求平均分割。

3、另一方可以要求分割房屋在婚姻存续期间的增值部分。由于房市的不确定性等因素,这一部分在实际操作中很难得到保障。

这样看来,相对而言,对和樊胜美一样没有写名字的一方是不太有利的。婚后一起还款,若离婚,产权归属于有名字的一方,只能分割共同还贷的部分。

所以,婚前付首付的房子,婚后若共同还贷,还是建议加上另一方的名字。

这时,恐怕一方会有所顾虑了,如果是父母出的首付,登记在两人名下的呢?

这样的话,房屋将被认定为夫妻的共有财产,贷款也认定是夫妻的共同债务。如无“借条”等其他证据,父母的出资也将被认定为赠与夫妻两人,归双方共有,若出现离异,父母也无权索回出资钱款。

若两人最后没结婚分手,如有证据显示父母出资是基于“准夫妻”双方结婚这一目的,父母则有权索回出资的钱款。

另有网友提问“去年父母在婚前全款买了套房子,该不该加女方的名字?自己有点为难,加感觉有风险,不加又显得自己没担当。”

这种情况也很多见,处理不好就会导致感情破裂。根据新婚姻法规定,由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

建议是,谁出钱写谁的名字比较保险。父母出钱买的房子,尤其又是独生子女的情况下,写父母的名字最好,这是最能保障出资人权益的。若不写父母名字,可以只写自己子女的名字。未来夫妻婚姻和睦,共同经营家庭,有更多的财产,可以再考虑加名的事宜。

其实,加名是取决于个人意愿的事情,没有触犯法律违背道德,大家遵从本心就好。

有没有一些基本原则可以遵循,来保障出资方的利益呢?

1、遵循谁出钱写谁的名字原则,这能最大程度保障出资方的利益。

2、尽量留下具体的书面协议。

3、不要现金交易,保留转账记录等。

案例:一方父母出资付的首付,但因为当时是直接拿着50万现金,没有相关转账记录和证据,最后没有得到法院的支持。

4、如果双方感情基础不牢固,不要以共同名义买房。买房具有特殊性,牵涉到不动产交易和产权登记。未免将来产生不必要的尴尬和矛盾,要慎重再慎重。

法律是保护婚前财产的,毕竟房子是许多家庭大半辈子的积蓄所得。要不要加名字,比例多少,每个家庭牵扯的因素很多,还是要家庭内部合理协商。买房结婚支出的费用很多,双方都应该有投入,再谈加名字。

附夫妻间房产证加名流程:

一、夫妻加名,主要分两种情况

第一种情况:有房无贷

(1)带好三证(结婚证、身份证、不动产权证)正本及复印件。

(2)去房地产交易中心,先在预检窗口告知是来办理房产证增加配偶姓名事宜的,窗口工作人员会审核提交的材料, 如果材料齐全就凭号码去相关窗口办理。夫妻间加名免征契税、个税和增值税,仅收取房屋登记费和相关印花税。

第二种情况:有房有贷

(1)先去银行办理抵押变更手续(具体事宜请咨询各银行)【征得银行同意加名】。

由于贷款房都被银行设定了债务抵押,且这种抵押权是整体抵押、不可分解,所以如果是婚前取得的房产及由此承担的债务,新增加的产权人也得相应承担还债责任,也就是说,加了名,分一半房产,也分一半债务。

虽说婚前房产加名的办理手续不复杂,但如果是贷款买房且银行抵押尚未解除,加名双方就要先向银行申请,要求变更借款合同上的名字;银行同意后,三方一起到房产抵押窗口,要求变更债务人,并重新办理房产的他项权证,然后才能对房产证上的名字进行变更。

变更抵押登记可与产权变更登记同时递件进办证窗口,由房产部门内部先办理抵押变更,再办理产权变更。

(2)其他步骤同“有房无贷”。

二、房产证加父母、子女等直系亲属的名字

房产证上加直系亲属的名字即将房屋的部分产权(具体比例双方可约定)转移给直系亲属,双方可约定具体的转移方式:赠与或买卖。

房屋赠与:

直系亲属之间无偿赠与房产,免征增值税和个税,只需交3%契税。

房屋买卖:

按照正常的房屋买卖税费标准。

三、兄弟姐妹加名,多数考虑买卖

虽然非直系亲属间房产加名也可以考虑赠与过户方式,但是由于税费比较高,同时限购未取消之前也要考虑购房资格,一般买卖方式比较合适。

买卖流程:双方或三方(中介)协商清楚后签订购房合同,之后在网上进行网签备案,去房管局办理购房资格审查,通过后,打印购房合同,办理过户手续;需携带双方身份证明、婚姻状况证明、不动产权证等资料。

①房屋赠与:

非直系亲属直接赠与房产,契税为计税价格*3%,个税为计税价格*20%,增值税同买卖过户标准。

②房屋买卖:

按照二手房买卖流程进行,并交纳相关的个人所得税、增值税和契税等。

房产证上减去名字

原理同加名一致,如果是夫妻之间除名免征契税,其他直系亲属(孩子和父母)除名时按产权份额缴纳税费,接受产权的一方要交纳对方所占有产权比例的税费。而非直系亲属除名还需缴纳营业税和个税等。

常见问答

Q1:现在实行3年限卖,请问这期间能加名吗?加名后取得新的不动产证,房子是不是3年后才能卖?

房博士解答:是可以的,加名后的是根据购房时间界定的,若您的房子是在今年5月14日之前购买,则不受3年限卖影响。

Q2:您好,老公婚前贷款买了房,未办房产证。婚后共同还贷,办理房产证上可以只写老婆的名字吗?

房博士解答:(这是来秀恩爱的嘛!)购房合同上是老公的名字,而且老公是主贷人,不动产证登记是要写老公名字的。

Q3:我女朋友婚前买了一套房子,纯商贷,并且已经还款半年啦! 现在我们已经领证,我的公积金可以帮她还贷吗?(房子上没有我的名字)

房博士解答:已经领取结婚证,所以是以家庭为单位,是可以用你的公积金还这套房子的商业贷款的。

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