虹吸有钱人？7月江宁陷“墅荒” 溧水获益成交暴涨4.2倍

来源：365淘房 2016-08-03 23:00 

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1-7月江宁、溧水、高淳别墅成交对比柱状图制图/365淘房伍海燕

365淘房伍海燕 别墅作为财富“标配”，因保值性能强，备受塔尖人士青睐。2016年，在一系列楼市利好刺激下，作为固定资产中“稳通货”存在的别墅，价格竟也扶摇直上。眼下，“供销大户”江宁，别墅总价已突破550万/套，且“改善”库存不断减少，持续释放的市场需求，只能被溧水等近郊板块“虹吸”。

据网尚研究机构数据显示，5-7月，江宁别墅成交量连续3个月下滑，但溧水却持续走高。7月，溧水别墅共成交98套，环比上涨44%，同比上涨4.2倍；成交总价210万/套，环比上涨25%，同比上涨6%。

单盘销量称霸“前四”，溧水别墅首次赶超江宁

对比1-7月，溧水、高淳别墅成交数据，可以发现两点异常：1-3月，高淳板块逆袭，销量赶超溧水；从3月开始，溧水市场向上，月均成交开始突破50套，向100套冲刺。至7月，溧水已逼近江宁单月116套的成交量，而往年溧水月均成交量仅在20套左右。

点异常，笔者在之前的稿件中已详细阐明，高淳依赖万创青云端、苏宁雅居个盘发力，集中售完后，别墅成交数据回归正常，销量屈居溧水别墅市场之下。

第二点异常，看过溧高区划的人都知道，两个行政区虽然相连，但彼此“独善其身”，多年来楼市客群几乎无“交叠”。溧水与江宁毗邻，从交通时间上算，“1小时生活圈”可触及的板块还有河西、城南、城中、城东。而高淳由于距南京主城较远，辐射的多是其周边城市。

1-7月江宁、溧水、高淳别墅成交总价对比折线图制图/365淘房伍海燕

前7月，与溧水相邻的江宁，虽然别墅推盘量少，却成交了1265套（6月便已赶超2015全年1090套）。加速走量的情况下，江宁已多月陷入“墅荒”，价格猛涨。方山、牛首山从300万跨进400万；小龙湾从350万跨进500万；九龙湖从400万跨进600万；即便是正方新城、湖熟、横溪，别墅总价也涨至300万，且目前仅余十几套在售。>>>7月江宁别墅共成交116套某盘稳做销冠多次“霸庄”

高总价下，江宁可选择的改善、经济型别墅货量却出现“倒挂”，想购买的人群只能外溢至溧水等相邻板块。从上图中，可以明显看出江宁“墅荒”的时间与溧水别墅“崛起”的时间，不谋而合。

7月，溧水南部的创源无想墅、芳草名苑、和春华府及溧水北部的卧龙湖小镇，月均销量都达到20套，成交客群主要来自南京的江宁、河西、城南、城中、城东。>>>1-6月溧高别墅总销496套为2015全年成交量1.6倍

勿触价格“红线”、用好互联网+，溧水市场或再冲新高

在“去库存”政策分类指导下，溧水、高淳独享南京“低首付”红利，辅以区域内部“货币化”安置办法。7月，南京盛行的“限贷”传言，也均未提及溧高板块，可以预知未来这两区域仍有较长期限的“政策庇护”。

但2011-2014年南京“限贷”政策下，溧高楼市历史经验也显示，优待政策并不能起到明显的“救市”效果。反而是南京全面取消“限贷”后，多板块房价上扬，“无房可售”时，溧水、高淳别墅成交量才明显攀升。>>>5月“黑马”抢眼溧高别墅成交创新高同比上涨2.7倍

库存量充足、价格优势，是溧水、高淳别墅突围的关键。依据网尚研究机构的月均别墅成交数据来看，叠加、联排，总价150-250万/套，面积150-250㎡，是溧高别墅去化的主体，这也是眼下江宁稀缺的产品。但倘若，房企预期过高，将产品价格拔高至300-400万，面积段做大至200-300㎡，极有可能再次陷入“瓶颈期”。

近年来，溧水、高淳别墅积极开拓周边游资源，同时也在寻求网络发声、增强自身传播，但总的运营思路仍是零散、孤立的。如何让项目与板块增值潜力融合？如何凸显价值收益？如何塑造“南京南”板块、真“南京墅”的概念？成为溧高等近郊别墅进一步开拓市场的关键。

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