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青岛新地集团董事长漆洪波:好的标准由客户决定

来源:365地产家居网 2012-05-04 10:53 365地产家居网 点击: 评论

——专访青岛新地集团 董事长 漆洪波

本站消息 中午从青岛飞至苏州,第二天清晨又飞往杭州……奔波于青岛、苏州、南京、上海、沈阳等地,新地集团董事长漆洪波已经习以为常。

晚上8点半,苏州新区香格里拉大酒店41层的一间套房里,漆洪波一身淡色衬衣,虽略显疲意,但平易近人,和我们侃侃而谈。

让他飞来飞去的这几个城市,也正是新地商业理念的足印。作为商业地产的风云人物,漆洪波不想站在一个商人的角度来看待商业地产这件事,“客户的标准即是我们的标准,用对待自己的方式对待客户”是他的换位思考哲学。

谋略河西

相对于万达的高速大规模扩张,新地趋向于精细化拓展,带着青岛这座城市的国际化风情和海的胸怀。

选址,关乎商业项目的成败。新地对选址有自己的理解。“2005年的河西让人想起1997年的上海浦东香格里拉,当时浦东香格里拉刚装修完工,那个时候可以说是浦东黎明前的黑暗,那么河西是不是南京的浦东?什么时候能成为浦东?当时我问过河西需要几年可以成气候,有人说5年,5年以后可以有起色吗?”漆洪波认为,河西的条件比浦东好很多,没有江的阻隔,不需要隧道的支持。

事实上,2005年,“十运会”落幕后,河西板块生活、商业配套的不足渐渐凸显出来,而这也曾让不少人对河西新城的未来心存忧虑。

漆洪波却慧眼独具。他认为那时候,也正是河西新城“黎明前的黑暗”。说到这里,漆洪波的语调中明显闪过一丝兴奋。

“河西的基础设施很完善,地铁、奥体中心、新兴住宅区等,与南京老城区距离很近。另外,河西是一个brandnew的地方,可以有很多创新规划和设计的可能。选择生活在河西新城的也多是城市中的新锐人群。”每次选择一个城市或为一个项目选址的时候,漆洪波会问,为什么进入这里?什么时间进入这里?答案明了了,接下来就是进驻,潜心打造。

“看好河西,是因为看好南京,”漆洪波略显疲倦的双眼不乏睿智,“南京是历史悠久的古都,是民国的首府,也是京沪线的中枢,另外,南京对苏皖地区、长三角地区的辐射力非同小可,而且南京是高校最集聚的城市之一,年轻的新锐势力和新鲜血液充足。”

练就标杆

河西CBD有13个标志性建筑,新地中心项目详情业主社区相册样板户型以当时河西第一高楼的身姿,成为河西CBD的地标商务综合体。2010年9月15日,新地中心项目详情业主社区相册样板户型举行项目落成暨重大企业入驻仪式,汇丰银行、三星电子、华润电力等首批金融企业总部正式在此落户。

截至目前,新地中心一期已吸引70多家企业进驻,且多为世界500强企业,项目一期高区的日租金已达到4.5元/平方米,直逼南京传统商务中心新街口的金鹰、南京国际金融中心,占领河西CBD写字楼租赁市场的高地。新地中心的成功源于什么?

“新地当时也是踩在了好的时间点上,”漆洪波认为,欧洲城、宋都奥体名座项目详情业主社区相册样板户型等写字楼起来之后,河西CBD写字楼市场的氛围有了前期的铺垫,“但是当时的写字楼市场良莠不齐,有些写字楼采用散售的方式,客户很难把控。”

新地中心在选择客户上的心思缜密,不亚于为项目选址。“当时经历了两个阶段,第一个阶段只选客户,不谈价格,保证优质的金融企业入驻;第二个阶段,既选客户,也谈价格,前期好的客户入驻,自然会产生强大的号召力。”

漆洪波认为,看一座写字楼怎么样,就看是什么样的企业在这里办公就一目了然了。

新地标准

能成为河西新城商务写字楼市场的范本,新地中心或许更多的是靠对客户需求的理解。据了解,新地中心二期写字楼将公开出售,预计今年年中上市,二期产品在空间结构、智能系统上都有升级。

“二期产品有调整,单层3000㎡出售,前期积累了一定的客户需求。”漆洪波侃侃而谈,二期产品的品质提升在于4个细节。“首先是电梯系统上,增加电梯数量,提高办公效率;其次,筛选客户,保持客户质量;第三是在节能和空调效果上,增加热交换的新风系统;第四个是采用地板送风的方式,运用热回收循环系统,在节约能源的同时保证舒适度。”

漆洪波认为,一个项目的建设成本包含建筑成本和生命周期成本。生命周期成本指的就是后期维护的成本,“往往最省钱的方法正是最花钱的方法,建筑应该给未来的改造留下空间,看不见的地方一定比看得见的地方重要。”

他举了个例子,德国是和青岛有着历史渊源的国家,在德国,很多古老的建筑里,就连脸盆、把手都有悠久的历史印记,但历久弥新。“但是中国的很多建筑,建了三四十年就拆了,拆了再建,建了再拆,是资源的浪费。”

在他眼里,外在的包装,不如内在的品质。“像苏州新区香格里拉大酒店,已经10年了,但看上去依然很新,这得益于我们前期的合理设计和后期的维护。”漆洪波还举了一个例子,他们酒店的水管,选用的都是铜管材质。”

漆洪波把企业和客户放在同等的位置看待。“我们没有好的标准,最好的客户会把标准定出来,”漆洪波直言,“顶级写字楼的标准也是客户定的,只要用对待自己的方式对待客人,考虑他们的需求,产品自然会受到欢迎。”

现金为王

房地产行业调控持续的今天,商业地产怎么另辟蹊径?“活下去,保证现金流”是漆洪波的回答。

他认为,当前的市场情况下,走得好的企业大多是以销售为主,现金流充足的企业,例如万科、保利。“早期做商业地产的,在市场中很另类,但现在,商业地产是一个方向,”漆洪波的话语,透露出新地做商业地产的坚定信念,“这些年,中国经历了人口红利,快速的城市化进程,但是劳动收入、消费支出占GDP的比重仍然非常低,和国际相比有差距,这说明在消费领域、第三产业还有很大的发展空间。”

漆洪波坦言,新地的未来,仍然会朝着做商业地产的方向走。“我们有一个追求,我们的客户是商人阶层。所以新地做商务酒店、商场、写字楼,理解并研究他们的需求,新地会朝这个方向做。”

新城情结

除了河西CBD地标建筑新地中心,新地和南京的“缘”不止如此。据悉,新地集团在南京仙林还有两处酒店项目,据称其中一家是五星级高级酒店,希尔顿正在接洽入主。

“每个城市的大学区都是最好的,仙林绿化很好,靠近紫金山,环境轻松,那里有最新鲜的血液,是最有活力的地方。”漆洪波直言,仙林板块是他最看好的,但也是最头疼的。看好的是这里的未来,而头疼的则是这里的现状。

“在这儿投入就是在买未来,即使现在仙林商业氛围起不来,但我相信仙林的未来。”

漆洪波更相信南京商业地产的辐射力。“高铁、地铁快速发展,南京商业地产辐射的人群很广泛,从市场规模来看,南京会有很大的辐射能力。”

而对河西,漆洪波预判,河西和新街口等传统商业区,正处于一个此消彼长的过程,十运会到青奥会,河西积累,加速,像一个化学反应,从量变到质变,在某一个时间点,完全“take over”,最终商业重心会倾向河西。青岛新地集团董事长漆洪波:好的标准由客户决定(365地产家居网 李悦)

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