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高地价推高房价 信贷新规能否遏制“圈地运动”

来源:新华社 2007-10-05 08:20 365地产家居网 点击: 评论

  ■地价、房价、房地产股价相互作用、竞相攀升,“地股拉扯”,以高地价为纽带,楼市、股市中可能存在的泡沫便结合在了一起,并双向循环。最直观的结果是高地价直接推高了房价,透支未来增长空间。
  
    ■不能将抑制房地产企业“圈地冲动”的希望仅仅寄托于信贷政策。各地政府严格、雷厉风行的土地监控措施才是真正有效的“药方”。
  ——专家观点

  央行、银监会日前发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,再度收紧房地产企业贷款阀门。文件要求,商业银行不得对囤地、囤房企业发放贷款,对房地产开发企业发放贷款只能通过房地产开发贷款科目发放。

  文件对房地产开发企业表现了前所未有的严厉姿态,体现了有关部门宏观调控和预防房贷风险的决心。但在目前的房地产市场格局下,文件能否有效抑制“圈地运动”现象的蔓延呢?

  房地产公司掀起上市热潮

  “不是已经上市,就是走在上市的路上。”业内人士如此描述眼下的房地产企业。上市、增发狂潮正在改变国内房地产企业的生存状态和房地产市场的格局。

  国务院发展研究中心、建设部政策研究中心、全国工商联房地产商会及中国经济年鉴社9月16日共同发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》称,我国最大的“地主”碧桂园储地量达到了惊人的4500万平方米,万科、富力、新世界、合生创展等行业领先企业的储地量均在1500万平方米以上。

  数据显示,今年以来上市房地产公司通过增发、配股等方式,已合计融资逾1100亿元。江苏华泰证券行业研究员张驰飞说,沪深股市成立以来,还从来没有哪个行业像房地产这样,在如此短的时间内融得如此多的资金。

  “房企频频通过上市、增发等途径融资成为近来‘圈地运动’强大推手。这说明,国内房地产格局已经发生深刻变化。强者恒强的垄断化趋势正在逐渐显露。”房地产评论人士顾海波说。

  巨额融资影响信贷调控效果

  “面对日益收紧的房地产开发贷款,众多小型房企将举步维艰。但这并不足以动摇当前‘圈地运动’的根本。”华东师范大学教授沈玉芳说。
  他认为,包括上市、风投在内的海内外直接融资渠道的打通已经令众多大、中房地产企业具备了抵御信贷调控的能力。

  “一块土地动辄拍出十几亿、几十亿元,如果依靠银行贷款,不仅会受到严格限制,信贷成本也会很高。”建设银行上海分行的一位信贷经理说,而从股市融资成本相对较低,风险却由众多投资者分担。“地产商动辄一掷亿金也就毫不奇怪了。”

  业内人士担心,在这一现实面前,央行、银监会的房企贷款紧缩政策对目前“圈地运动”的制约效用有限。

  严格控地:不得不开的“良药”

  房企大肆圈地、圈钱看似合乎市场规则,是经济理性驱使下的商业行为,但专家认为,地价、房价、房地产股价相互作用、竞相攀升,“地股拉扯”,以高地价为纽带,楼市、股市中可能存在的泡沫便结合在了一起,并双向循环。

  最直观的结果是高地价直接推高了房价,透支未来增长空间。

  专家们认为,不能将抑制房地产企业“圈地冲动”的希望仅仅寄托于信贷政策。各地政府严格、雷厉风行的土地监控措施才是真正有效的“药方”。

  1994年公布的《城市房地产管理法》就规定,出让的土地逾期一年未动工开发的,可征20%的闲置费,逾期两年则可无偿收回。1999年国土资源部颁布的《闲置土地处置办法》、2005年出台的“国八条”均重申了相关规定。2006年的国务院转发的九部委意见更要求“加大对闲置土地的处置力度”,“按期动工但开发面积不足1/3或已投资额不足1/4,且未经批准中止建设连续满1年的,按闲置土地处置。”

  但现在,众多房地产公司公开声称土地储备足够开发三四年,显然是置国家相关法律法规政策于不顾。

  “撇开行业风险被分散、转嫁到地产股投资者身上不说,地产公司利用直接融资大面积囤地也是在给政府出难题。”顾海波说,“对闲置土地不处置,囤地之风会更盛,开发商直接从囤地中坐享增值,影响住宅供给;严格执行的话,土地储备的价值会削减,投资地产股的股民难免受损。总而言之,圈钱、囤地对楼市调控都大不利。”

而言之,圈钱、囤地对楼市调控都大不利。”

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