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新华社:警惕楼市“盛宴”变“鸿门宴”

来源:新华社 2007-09-17 15:22 365地产家居网 点击: 评论


    据国家发改委、国家统计局的最新调查数据,2007年8月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%,涨幅比上月高0.7个百分点;环比上涨1.4%,涨幅比上月高0.2个百分点。

  显然,这一轮楼市"盛宴"仍在进行,而正为这种毫不回头的上涨而担心的人越来越多。而正在享受着楼市 "盛宴"的商业银行,也应该对多一些远虑:警惕楼市的盛宴变成"鸿门宴"。

  高位上的高增长能持续多久

  央行上海总部日前发布了最新的上海货币信贷运行情况,再次显示了商业银行房贷的"火热行情":8月份上海中资商业银行个人房贷猛增71.3亿元,比7月份多增加12.6亿元,"创2005年以来单月增量新高"。

  伴随着这一 "新高"同时发布的,是上海二手房指数办公室的最新统计数据。根据这一数据,2007年8月,上海二手房指数为1930点,较7月份大涨110点,涨幅为6.03%,指数涨幅再创2004年以来的新高。由于新建房供应减少,二手房正逐渐成为上海楼市交易的主角。

  由此可见,"房贷新高"是伴随着"房价新高"齐飞的,是高位上的高增长。

  再比较一下央行上海总部此前发布的7月份的数据,就更能深刻认识到这种"新高齐飞"的非同寻常:7月份,上海中资商业银行个人住房贷款"继续大幅增加"58.7亿元,比上月多增13.2亿元,相当于第二季度的全部增量。

  央行上海总部明确指出,7月份,"二手房贷款增加38.6亿元,较上半年多增16亿元,是当月上海个人住房贷款飙升的主要动因。"

  显然,8月份的房贷运行不过延续了7月份的高热度。问题的关键还在于,近年来,商业银行的房贷投放一直处于高位增长中,而上海的房价水平也一直处于高位上。值得反思的是,这种高位上的高增长究竟有没有可持续性?商业银行将如何应对房贷高位回落的局面?

  应冷静对待"房贷新高"

  目前,在楼市存在巨大需求的支撑下,商业银行普遍将房贷作为优良资产来大力发展。一般年份,7月份都是信贷淡季,历年信贷投放都在千亿元之下。但是,根据央行此前发布的数据,今年7月份新增贷款达到2314亿元,远远超出预期。

  上海银监局有关人士提醒,商业银行应冷静对待屡屡创出的 "房贷新高"。"目前,人民币存贷款利率的上升通道已经形成,今年以来央行已连续加息5次。商业银行应该考虑到,未来加息可能导致的房贷偿付风险,不能盲目乐观。"上海银监局一位不愿具名的人士对记者说。

  专家分析指出,在利息上升的通道中,虽然每次幅度都不大,但屡次叠加仍使得贷款成本出现明显上升。据测算,自今年以来,5年期以上房贷户还贷压力已累计增长10%左右。

  建设银行上海普陀支行有关人士则对记者表示,虽然人们对加息已经有了比较好的抗压性。但因利率频繁上调,会让消费者产生对后期的成本明显增加的预期。

  与此同时,在8月份CPI创下11年新高之后,央行又再次宣布加息。在这样的背景下,正如央行上海总部所提醒的,商业银行"应密切关注资产价格波动和利率走势变化对借款人还款能力的影响",增强风险意识和忧患意识,切不可盲目乐观。

  从美国次级债风波吸取教训

  这一轮楼市"盛宴"仍在进行,而正为这种毫不回头的上涨而担心的人越来越多。特别是美国一场未完的次级债风波,值得国内的商业银行以此为鉴。

  据平安证券研究员叶英、刘武合作的一份宏观经济专题研究认为,引起次级债危机的主要原因,一是连续加息及住房市场降温;二是次级债风险溢价的抬高。

  两位研究员分析指出,自2002年以来,央行多次提高存贷款利率,我国房贷利率也随着水涨船高,由于我国绝大部分房贷为浮动利率贷款,利率的频繁调高导致借款人越来越难以预测未来偿付现金支出的变化,况且由于我国资产证券化市场尚未建立,商业银行还无法通过证券化分散房贷风险。

  同时,他们认为,房价持续大幅上涨,住房抵押贷款的风险也随之越来越大。"只不过,我国的商业银行迫于监管的压力仍然要求一定的首付比例,这似乎可以在一定程度上弱化借款者违约的损失。但不容忽视的事实是,随着房地产价格快速上涨,住房抵押贷款的风险不低。"

  叶英、刘武还在研究报告中指出:"更严重的是,部分银行为了自身短期效益,采取对住房按揭盲目扩张的态势,不仅违规放宽了个人住房按揭贷款者的市场进入,而且以金融创新为名让这种房价上涨的个人住房按揭贷款无限放大,如转按揭等。"此外,"我国还存在较多的贷款炒房现象,放大信用借贷,造成房地产市场'虚假繁荣',潜在风险及危害程度可能不低。"

  "房价一直在涨,抓紧买一套"

  15日凌晨,武汉市汉口百步亭花园百步雅庭售楼部前,400多名欲购房的市民露宿在人行道上排队取号,等待新楼开盘,不少市民搬来了板凳、躺椅,有的甚至是搬着简易床和帐篷来排队,全家人轮流上阵。

  据了解,昨日是百步雅庭楼盘的认筹日,为了选购到自己中意的房子,从13日下午开始,已有不少市民赶到售楼部门前排队等候。

  【现象】排队两天不离开,吃饭让人送

  15日下午3时30分许,记者在现场看到,人行道上支着10多个帐篷,人们或坐或躺,拿着宣传册研究房型。在人群中,有年轻夫妇,也有白发老者。

  在一个帐篷内,几个人正围在一起吃饭。一位年近六旬的爹爹边吃饭边告诉记者,已经排了两天队了,吃饭都是叫附近的小餐馆送餐,"不敢离开,要是离开久了,位子就没了,号拿不到,那就白等了。"

  家住黄浦路的吴女士说:"买房是一生的大事,再坚持最后一个晚上就胜利了。辛苦也就这几天,要是错过了,不知道又要等多久。"

  她介绍,13日早上8时许,她来到售楼中心时,便有不少市民在此排队。随后她便通知丈夫送来了面包、椅子等物品,加入了排队行列。这几日她与丈夫轮流排队,白天她排,晚上则换成丈夫,上厕所时便让一旁的人帮忙看着位置。

  【原因】市民担心房价持续上涨

  是什么原因促使市民们甘愿风餐露宿通宵排队?记者就此采访了部分排队的市民。

  一对年轻情侣表示,今年以来,物价持续上涨,上个月的CPI又创了新高,"虽然政府一直在控制房价的上涨速度,但是物价不断上涨,房价一定会看涨的。"基于此,这对情侣决定先抢一套房子。
  另一位年轻人说:"像我这样的'寄居人',拥有自己的房子的想法十分急迫,但收入又有限,目前的收入水平还能够承受5000元左右的房价。今年的房价一直在涨,担心以后的房价会让自己无法承担,只好赶紧趁房价还在承受能力范围内时抓紧买一套。"

  据了解,虽然开发商还没有公布房价,但不少市民已经将其圈定在5000元左右。

  【特写】有人卖号,50号前叫价2000元

  记者发现,有几名女子在排队的人群中晃动,不时询问要不要号。一名女子手中拿着2个号码(80号、81号)。她告诉记者,她和亲戚排了几天的队,一人拿了一个号,但现在只想要一套房子,所以决定将后面的一个号以1000元卖掉。

  记者表示价钱太贵,该名女子称,50号之前的号码,喊的价是2000元,已经有人买走了。
  在队伍的后排,也有一名女子在卖号。记者了解到,她卖的号是320号,虽然仅叫价100元,但询问的人比较少。

  排队市民手中拿的号是否有用?百步雅庭售楼部的一名售楼人员对此解释,今日认筹时要重新发号,选房要依照售楼部发的号进行。这些排队的市民等了好几天,吃了不少苦,售楼部届时会考虑这些因素。

  【分析】"排队"将制造楼市炒作空间

  "在房价持续上涨的过程中,大量'冲动型'购房行为也成为助推房价上涨的因素之一,房价越涨,购房者便会越急于买房。"

  市场分析人士表示,"排队"在楼市中是一个"晴雨表",反映了供求的关系变化。而"排队现象"将会带来楼市供不应求的"印象",于是让楼市具有了炒作空间和投资价值。在这种强烈的市场看好预期和从众效应影响下,投资和投机需求急速膨胀。

来楼市供不应求的"印象",于是让楼市具有了炒作空间和投资价值。在这种强烈的市场看好预期和从众效应影响下,投资和投机需求急速膨胀。

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