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城建官员频频落马 揭楼市腐败背后怪象

来源:新华社 2006-12-27 10:01 365地产家居网 点击: 评论

  近期,江苏省纪检系统举办了一个反腐教育展,其中负责城建的官员频频落马引人注目。近年来,苏州市原副市长姜人杰、常州市原副市长张东林、南京市政府原副秘书长魏竹琴等相继被查处,其贪腐行为均与房地产有直接关联。房价畸高畸涨的民情、国忧,抵不过少数地方官员与开发商"合谋"的私利,难怪国家房地产调控频出重手。围绕楼市的腐败警讯,彰显房地产宏观调控仍任重而道远。

  近年来城建官员落马现象突出
  2000年,原宁波市委书记兼市长许运鸿因在房地产和其他方面"滥用职权罪"一审被判有期徒刑10年;
  2001年,杭州市分管城建、规划工作的副市长叶德范被判处有期徒刑6年;
  2002年,深圳市原分管城建和国土的副市长王炬被"双开"并移送司法机关处理;
  2003年,"主宰了温州市10年城建"的原副市长杨秀珠出逃;
  今年6月上旬,被双规前"成功外逃"的原福建省工商局局长周金伙"犯案"的一个重要方面就是在担任福州市副市长和宁德市市长等职期间在房地产及土地批租上的寻租贪污。

  楼市腐败怪象一
  贪财被房产商控制涉案官员: 常州市原副市长张东林 南京市政府原副秘书长魏竹琴
  "常州市原副市长张东林案很典型,其主因是被房产商控制,不能自拔。"江苏省纪检部门一位干部介绍说。近几年张东林在审批房地产开发项目等过程中,被查出索取和收受17名房产商贿赂270余万元,涉及具体楼盘近30个,有的房产商每开发一个楼盘都要行贿。

  为收买张东林,某开发商费尽心机地开了一家酒店,专门应承他的个人宴请,几乎不对外营业。为让张东林与情人"浪漫"幽会,开发商送给他的两个情妇价值54.6万元和25.8万元的住宅各一套,装修奢华,并配有高档家电。某开发商还送给他的儿子38万元购房款,张东林得知后,只若无其事地说了声"我知道了"。

  南京市政府原副秘书长魏竹琴案情与张东林相似。据纪检部门证实,魏在用地协调、规划审批、规费减免、项目立项及承接上,为开发商谋利,收受钱财。其随身携带的他人赠送的各种消费卡就达数十张。

  楼市腐败怪象二
  老子管城建,亲属搞开发 涉案官员:苏州市原副市长姜人杰
  城建官员腐败,还有一个突出特点,即"老子管城建,亲属搞开发"。据苏州市纪委证实,2004年8月被江苏省纪委立案调查的苏州市原副市长姜人杰,利用分管城建的职务之便,不仅大肆受贿,而且伙同其子在变更土地用途过程中,非法敛财,数额特别巨大。

  2004年初,江苏省纪委根据群众来信查明,姜人杰指使苏州某国企老板挪用巨款,充当其子开办私人公司的注册资金。据透露,姜人杰的儿子开公司时,从某大学工商系毕业才一年。

  楼市腐败怪象三
  灰色成本重担最后压向购房者
  开发商为何如此仰赖一个负责城建的官员?因为"谁和张东林的关系铁,谁就会成为主流房地产企业"。受贿后的张东林为开发商提供的服务"细致入微":确保审批项目顺利过关,减免土地出让金,为国有房地产企业核减亏损,为开发商协调各种关系,以审批代替土地招投标等等,权力所及,无所不包。

  苏州一位干部说,姜人杰曾利用职权,将苏州一块工业用地变更为房地产用地,并将这块地交给其子的公司拍卖。

  南京一位大型房地产开发公司经理坦言:"如果权力都在阳光下运行,开发一个房地产项目的成本能降低15%左右!"

  房地产项目的"灰色成本"如何入账?这位开发商透露,虚支招待费、管理费能消化一小部分,再就是摊到建筑安装上,因这一环节税费低。当然,最后都要转嫁给购房者。以常州张东林受贿的270多万元为例,如果要摊到1000套房子上,每户要承担2700元;如果是500套房子,每户要承担5400元。利益共生:官商合谋击穿制度缺陷

  南京大学教授葛扬说,我国对房地产行业宏观调控至今已有两年多,但房价在一些地区依旧快速上涨,住房结构调整在多数城市效果有限。一个重要原因是房地产腐败现象太多,而腐败高发又与房地产领域的制度缺陷有关。

  开发一个房地产项目,要办齐"五证",盖好20多个公章,这些环节除了涉及规划、国土、建设等主流部门,还需经过房管、工商、税收、建设、交通、环保、卫生防疫、消防、地质勘探、园林、人防等众多机构的审批或备案。

  江苏一位开发商坦言:"部门林立,表面上环环相扣,但却很不透明、很不规范。如果我们不一个个上门去烧香,当官的就会拖,楼盘开发哪个环节都拖不起啊。"

  苏州大学一位教授说:"像工业用地转为商业用地,价格会直线飙升。而土地用途变更的权力掌握在土地规划领导小组手中,但实际决定权在分管副市长和副秘书长手中。其中的制度监管缺陷,很容易成为开发商集中攻关、负责城建的官员权力寻租的环节。"

  "近两年房地产市场中的权力寻租色彩并没有被稀释,在一些地方反而越来越浓。有的开发商拿到的土地容积率远远高于周边地块,一个中等项目容积率提高零点几个百分点会增加数千万的销售额。而在土地出让环节,虽然在2003年实行了招拍挂制度,但'围标''陪标'现象并不少见,这说明土地在拍卖前已内定了买家。"一位开发商忧虑地说。

  中国城郊经济理事会理事长包永江分析说,在开发商和城建官员之间,客观上存在一种"共生"的寻租现象。开发商一方面是城建官员的"政绩推动者",同时又很容易把城建官员拉下马,成为诱导官员腐败的"麻烦制造者"。从经济层面上分析,双方在"攻关"和"寻租"上一拍即合,容易结成"利益集团"。

  2006年2月,国务院首次界定的商业贿赂重灾区中,与房地产市场密切相关的工程建设和土地出让,首当其冲。事实证明,在这两个环节中,一些城建官员与开发商形成了一明一暗、化公为私的谋利模式,急需重点查处。
  

  楼市腐败:房价调控政策大打折扣
  一系列城建高官腐败案显示,房地产能够满足地方官员两方面的需求,一方面,房价快速上涨带来的是税收增长,房地产能提升城市形象;另一方面,一些地方官员也通过权力寻租满足了私欲。这条隐藏的铁律不打破,房价调控效果将大打折扣。

  长三角地区一位市领导坦言:"时下地方官员主导房地产发展的冲动依然非常明显。因为在与房地产相关的税收中,有75%归地方所有。在我们市,土地出让金的30%直接划入地方财政。而土地出让价格的高低与房价密切相关,房价越高,当地土地拍卖价也越高。"

  他说,一个重要例证是,"到目前为止,还没有听说过有哪个城市的房产局长公开表示要让房价降下来,否则局长的位子恐怕也不稳了"。

  房地产市场的矛盾,反映了调控与反调控的博弈。清华大学社会学系教授孙立平说,这是"目前中国涉及利益面最广、博弈技巧最纯熟、悬念最多、结局也最扑朔迷离的一场博弈"。 

  检视两年来的楼市调控过程,一些专家回顾说,在新政启动前,听到风声的一些地方领导就坚称当地的房价"在合理区间";调控开始后,一些地方领导暗中鼓动开发商,力挺房价;棋到中盘时,又有一些城市急忙打时间差,很快公布某时段房价下跌的数据信息,力图让调控"见好就收";见调控连连出招,一些利益集团便不断释出"房价下跌会导致国民经济灾难性后果"等威胁,借以瞒天过海,扰乱决策。

  有关专家说,作为官商合谋的副产品之一,楼市"灰色成本"也许并非房价高企的决定因素,但它无疑助长了房地产领域的寻租行为,如果每个公章都成了腐败的机会,那么"落实"调控政策本身也可能成为下一个"腐败的机会"。真正可怕的是每个环节都出现官商合谋的"复制效应"。

  目前高房价、住房难,已成为广大市民的沉重负担,超出了经济发展阶段和社会心理承受能力。有关专家说,目前的楼市调控着力点主要是拧紧土地供应和商品房信贷闸门,提高税率,控制住房供应结构。下一步的楼市调控,应考虑梳理或再造房地产项目审批和监管流程,弥补相关的制度缺陷,让每一个环节都"阳光运行"。

  有关专家还建议,在明年的房价调控政策中,应考虑明确设置楼市反腐败议题。近两年来,因房价调控掺入了行政性手段,一直饱受一些开发商诟病。但城建官员腐败高发显示,用行政和法律手段反击房地产腐败也许最有效。因为官商合谋的利益集团一旦暗中形成,楼市调控的效力就很容易被消解。
 

官商合谋的利益集团一旦暗中形成,楼市调控的效力就很容易被消解。
 

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