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叶南客:中心居住圈的理念可能是一个创新

来源: 2006-07-09 18:01 365地产家居网 点击: 评论

    我想从价值要素、支撑要素、引导要素体系几个方面进行填充,我认为现在体系概念提出来了,但是还没有形成体系,还有待大家把这个体系丰富起来。我想补充一些要素,中心居住圈的理念可能是一个创新,但是实际生活中也遇到过。我们现在考虑中国、南京还是作为小康特别是全面小康到后小康时代的变化当中,我们还没有进入真正意义上的现代化社会,还没有进入都市化主义的时代。我们不能够超越目前的经济、交通的制约、目前各种配套设施的制约,所以根据我们多次市场调查,南京老百姓评价最高的还是玄武、鼓楼、白下,包括江宁现在评价还可以,因为目前很多大型商住楼盘也发展起来了,对生活的便捷、舒适、购买市场的基本满足的方面,包括教育、医疗等等这些东西,应该讲还是我们目前购房中比较关注的,当然我们房地产、学者是需要一些概念,但是老百姓买的时候还是考虑到生活方便问题。目前郊区化发展非常快,但是实际上郊区还有很多方面不能满足我们,所以我们还是要把中心生活圈放大。

   南京还是处于后小康时代到现代化时代的过渡之中,我刚才听了黄教授讲了三个结合,在各级上也有CCD的概念,这就是文化消费区域,这实际上是在现代化时代,当人们恩格尔的系数降到了35%以下,也是江苏提出人们的精神消费要占到16%、18%以上,人们的文化消费应该越来越高,所以我认为我们的中央商务区、居住区应该是我们文化最发达的时期,文化市场的供应是最丰富的时期。我们讲清凉门向南这个圈是我们最近鼓楼区、整个南京市、建邺区着力打造文化产业的新的都市圈的地方,这个地方有很多文化产业在入住,一直到奥体新城,向北像时代华纳影城等等应该是南京商业文化或者叫文化市场在逐渐兴起的区域,这个区域对我们将来南京市民的消费将起到引领作用。在这个地区的北部地区已经聚集了一批文化精英了。我在前不久就说,这边应该搞一个文化俱乐部,包括很多文化产业的领军人物、创造性人物都在这里,包括龙凤花园也住了很大一部分、南大、南师大的人士。所以我认为文化消费区域的后小康时代可能将来会引领南京。一个是我们河西的新商圈为重要核心区的向北到我们月光、阳光广场,向南到奥体新城构成了一个文化轴,包括鼓楼区打造的文化产业风光带,这一带都支撑了文化消费,东边是我们仙林文化大学城,这将成为东郊文化的消费圈。

    第三个就是CSD,这主要是讲文化传播,也是一种交通、交往、通讯的时代,也是一个社会互动的时代,CSD是作为现代城市在功能完善、中心向外延伸过程中,作为城市主体有社会交往的需求,在郊区可以满足少量高薪人士的交往,实际上这可能出现像英国人搞的沙龙等等,但是不成为主体,像美国很多文化沙龙都还是在市区中心,因为他需要便利,至少在我们这一带人的20、30年中间,我们文化交往核心可能还是在主城区CBD的中心、外环。南京主城功能逐渐扩大、扩散以后,这个时代应该说是一种现代化社会中的以人为本的时代、以人迹交往为本的时代,是人与自然和谐发展的时代,也是构建和谐社会发展的时代,所谓和谐就必须考虑到社会的互动、交往、连通。像这样的CSD的时代,我觉得他是一种社交中心、社交互动、社会接触为主的区域。我觉得它可以结合中心居住圈的概念。

    中心居住圈应该必须具备一些政策、规划支撑体系。我认为一个是相对疏散的理论出现,根据南京市规划是三个集中一个疏散,主城区还是要向外疏散,这只能是一个个的节点,实际上像凤凰新商圈的相对集中,他也是新街口的相对疏散,包括湖南路的相对疏散,所以我认为这种相对疏散的理念,意味着他所谓的中心是一个亚中心,实际上在现代社会生活中应该有更多的亚中心出现,这种亚中心是中心CBD的延伸。
 
    第二个价值支撑,就是一个城市中心问题,这就是土地整理理论、土地整理的方法,在旧城改造过程中,把土地通过相对梳理,把价值重新整理以后使价值重新开发、升值,这也是城市更新中的价值增值的支撑。 第三个是政策和规划的支撑,南京市城市的决策、管理者、住宅科学、规划科学管理者共同引领城市中心,这个中心包括文化、社会、生态中心的相对转移、相对的合理分布。

    事实上面,我们这个地区,因为自从把河西新城作为我们南京市的新规划,一城三区构成了南京居住、生活的本身规划引领,这是一种规划导向。所以这个地方,我认为已经具备了这样的支撑。下一步就是要做一些价值引导体系,应该讲这个地方的价格还是比鼓楼、玄武的老中心好多了,他具有心理价值导向。 第二个还有交通的支撑,这里有地铁二号线,还有一些其他的区间车、公交线路都在延伸到这里,原来这里的交流就比较便捷。 第三个就是生活配套,生活配套这边,我觉得可能还需要进一步配套,有一些饭店是有的,比较好的小学、医疗、大型医院可能会进来,但是还是要进一步加强配套。

    最后就是生态分析,你给别人做宣传的时候,凤凰新商圈这边的空气质量、污染的指数各方面比,应该讲比夫子庙、湖南路、新街口好很多。所以这里应该有一个生态导向在这里。我认为这些构成了中心居住圈的概念,需要我们不断发觉。 最后我讲一下新湖南路的概念问题,这个需要研究一下,所谓新湖南路应该分为两个意思理解,第一个湖南路的模式是不是要接受它或者进行嫁接、借鉴?还有一个是新,这就是说要创新,新湖南路应该不是一个简单的名词,作为湖南路的模式,我认为鼓楼区的领导在这边,实际上有一个文明问题,湖南路文明在于他的文明一条街,另外他还有文化时尚的文化引领。这里银行、书店、时尚小店最多,湖南路这里的文化比较好。再一个他的诚信,当时提出湖南路诚信一条街,湖南路的模式、经验是不是要借鉴过来。如果要他创新,我认为有更多的东西值得研究。对于湖南路本身的规划、设计问题,湖南路有本身很多自己难以克服的缺陷,我觉得需要我们借鉴。我们可以把新湖南路做的更加大气。新湖南路的展望我们今天是刚破个题,说的不对希望大家批评指正。


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