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楼市观察:房地产统计数据掩盖市场供求矛盾

来源: 2006-07-07 09:47 365地产家居网 点击: 评论

  建设部近日公布了“2005年城镇房屋概况统计公报”,其中两组数据备受关注。一是人均住宅建筑面积升至26.11平方米,其中北京为32.86平方米;二是住宅私有率高达81.62%,超过西方国家。

    这两组数据的表象,是“显示了我国城镇住房建设持续快速发展,城镇居民居住条件进一步改善”。但是,冷静观察后我们会发现,持续增长的数据背后也隐现出我国房地产市场的结构性供求矛盾。

    多数人都会对我国的住宅私有率产生疑惑。西方国家比我们富裕得多(我国人均收入不到美国的三十分之一),但是,为什么它们的住房私有率却远比我们低?资料显示,美国的住房私有率为68%、英国和加拿大为67%,欧洲其他一些国家长期维持在40%左右。

    我国的住宅私有率是指报告期末,私有住宅的建筑面积占实有住宅建筑面积的比例。这一计算公式得出的我国住宅私有率不是“居者有其屋”的反映,而恰恰凸显了房地产业的结构性问题。

    按照惯例,住房可以简单划分为自有住房、公共出租住房和私人出租住房三种,我国的住宅私有率包含了自有住房和私人出租房两种的比例,而相当比例的城镇居民是租赁私人出租房的。与我们不同的是,欧美国家的住房私有率则相当于“自有”的概念,即居住的房屋为自己所有。

    在贫富差距拉大的背景下,住房所有权向富人集中也就顺理成章了。一个简单的道理是:在平均数之下,高收入人群拥有的住房越多,中低收入人群拥有的住房就越少。而且,高收入人群强烈的购房需求,会进一步挤出更多中低收入人群购房的需求,使房地产市场的供求结构问题更为严重。

    统计方法的差异不仅让我国住宅私有率赶超了西方发达国家,同时,也使得人均住宅建筑面积被高估。

    有专家指出,统计公报中重点给出了各省人均城镇住房面积,但人均指标的计算公式,是以户籍人口作为分母的。而实际上,北京、上海等大城市中聚集了大量来自全国各地和海外的非当地户籍人口。

    以北京为例,2005年1%人口调查中确定的常住外来人口为357.3万人,占北京市常住人口的23.2%。外来人口中90.1%在城镇居住。如果考虑外来人口,则北京城镇常住人口的人均住房面积将至少下降25%,仅有24平方米。低于东部和西部的平均值,仅略高于中部的平均值。而这一数据还没有考虑大量商住房挤占住宅面积以及流动人口的实际居住情况,由此看,北京实际住宅保有量不是过多,而是不足。

有量不是过多,而是不足。

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