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消费多元化VS产品简单化:谁的悲哀?

来源:中国经营报 2006-07-02 10:20 365地产家居网 点击: 评论

  本报组织的这场"东富VS西贵"论坛适逢"国六条"、九部委15条出台之后,北京细则尚未公布之前,房地产市场气氛凝重。消费者和开发商们都在等待新政细则,心情复杂。副市长刘志华出事后,一些大开发商接连被要求协助审查,让楼市上空更添迷雾。

  让开发商最紧张的,还是那两个数字构成的两道"高压线":70%和90平方米。这两道"高压线"对豪宅项目尤其具有杀伤力。如果一期开发的是数百万上千万元一套的豪宅,二期改成70%以上90平方米以下的小户型,且不说这些远离市区的土地上开发出的小房子,是否有合适的客户群,单是那些往往身价过亿的一期业主能不能接受和小户型买家比邻而居的现实,就够开发商头疼的了,恐怕到手的钱还会飞走。

  还有一个现实的问题是:专心钻研大户型豪宅的开发商,在小户型住宅开发方面缺乏经验,短时间内很难形成较强的竞争力。豪宅开发商通常被认同为住宅开发领域的"教授",眼下"教授们"都面临着"下课"的窘境了。

  在本次论坛上,主持人作了一个假设性的提问:如果请开发商把现已建成豪宅的地块,重新规划设计成90平方米以下的小户型产品,结果会怎样?开发商给出的回答都是"不可想象"。不是他们缺乏想象力,而是这样做不仅会糟蹋了地段价值,也没有市场--地处偏远、公共交通欠发达地段的小户型,穷人富人都不会买,更算不过来账:可能连土地出让金都收不回来。当然,这是个极端的例子。

  随着国内经济发展突飞猛进,近些年来国民收入水平有较大幅度的提高,住宅梯级消费自然形成,住宅产品也开始多元化。简单地分类,有普通住宅、中档住宅、高档住宅;高档住宅又有公寓和别墅之分;国内的别墅又有所谓独栋、联排之分。此外,还有花园洋房等物业形态。前述两道"高压线",极可能在很大程度上降低产品的丰富性,其结果是消费者多元化的需求将无从释放。

  对已经完成原始积累的开发商而言,最不济的结果可能是转型;但对于消费能力不断提高,居住需求从生存型向舒适型转变的众多消费者而言,简单划一的产品是不对胃口的。

  最早出台的深圳版调控细则,让全国的开发商,尤其是经济发达的京沪等地人士感到很不乐观,也让那些有意购买大房子的人感到很失落。

  在房地产调控问题上,人们呼吁政府有关部门也要掌握科学的尺度,多一些科学精神。也许,当前的政策只是个过渡性的政策,政府在努力补缺,缺口补上了,还会把产品调节权力还给市场。

品调节权力还给市场。

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