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松江——上海楼市的艰难样本

来源:中国经营报 2006-07-02 10:20 365地产家居网 点击: 评论

  恐怕国内没有一个大城市的郊区的房地产市场像上海的松江这样,引起那么多的关注和争论。

  今年新一轮的调控刚开始,就有上海业内人士断言,松江楼市又要先吃苦头了。果不其然,从上海国土房管局的官方网站上可以发现,松江好多楼盘,整个6月份都没卖出几套,一个名叫玉龙苑的项目,6月9日开盘,截至28日,一套都没有卖出。

  事实上,松江的新盘供应量一直很大,目前已公布在售项目总建筑面积达207万平方米。有业内人士告诉记者,当地达到预售标准的新盘还有很多,只是政府不希望市场压力太大,才极力控制预售审批进度而已。据估计,今明两年松江一手住宅总供应量将达到600万平方米,而引人瞩目的杭州楼市,今年全部住宅供应量不到500万平方米。

  松江有今天,很大程度上是拜"城市运营"所赐。2001年前后,上海提出"一城九镇"战略,松江便是其中的"一城",地位格外突出。当它被政府定位为"大学城"后,大批知名开发商,如合生、复地、招商等蜂拥而入,争相圈地。据统计,2003~2005年间,松江共出让土地91幅,合计超过1100万平方米,其中住宅74幅,约1000万平方米,占总供应量近90%!

  从2005年起,松江新盘集中上市,预计到2007年,总共将有1025万平方米的市场供应量,其中住宅就占了880万平方米。有统计显示,2005年一年市场消化了其中的200万平方米,如今至少还有600万平方米的现货待售。

  但是,定位为"大学城"的松江,缺少多层次的产业配套和就业机会,区域内购买力严重不足,交通配套也不完善,难以吸引和留住外来置业人士。市场形势看好时,大量投资客进入,推动房价上涨,一旦调控来临,市况转差,投资客即慌忙撤出,诸多问题迅速暴露。这也就是为什么松江楼市走势,屡屡会成为圈内话柄。

  让人稍感安慰的是,近来松江政府已注意到这一问题,着手进行产业和区域定位的重新调整,大力发展科技园,吸引了台积电等一些IT企业入驻。而去年当地极力推进"总部经济"概念,吸引江浙民营企业进入,还特别支持星月集团开发了一个占地1800亩、总建筑60余万平方米的"大业领地"项目,为进驻企业提供合适的办公物业。

  早些时候浙江省中小企业局发布的调研报告显示,2005年前后有近3000家在沪浙企出于节省租金成本等考虑,"逃离"上海市中心,在上海周边郊区落脚,在抢夺此类企业资源方面,松江走在了其他区域竞争对手的前面,这也有助于提升区内人气和住房消费能力。此外,松江到市中心徐家汇的地铁线路,正在加速建设,预计一期工程将提前至明年通车。

  磨难多多的松江房地产市场,至此算是看到了一线曙光,但要根本扭转颓势,应该尚需时日。

  更重要的是,曾经作为上海新城建设样本的松江,如今成了艰难地寻找楼市出路的样本。其中的种种因由和教训,或许可以为国内仍在此起彼伏地进行的新城新区建设,提供一个前车之鉴吧。

区建设,提供一个前车之鉴吧。

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