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北京住宅禁商:商住楼“最受伤” 写字楼大利好

来源:中国经营报 2006-07-02 10:17 365地产家居网 点击: 评论

  长期悬而未决的公司进驻居民楼扰民问题,终于有望解决了。不久前,根据北京市工商局第14号文件规定,一些工商登记场所贴出告示:即日起暂停替登记地址为民用住宅的企业办理营业执照。

  尽管这是一条针对注册企业的规定,但其影响却会波及向企业出租物业的业主,其中包括那些以高于同档次住宅价格购买了商住楼的投资者,此外还有正在开发此类物业的开发商。

  目前北京市场尚未出售或交付使用的商住楼为数不多,大量已出售物业在租,短期内冲击面有限,市场对此反应尚不算太强烈。有关项目开发商称还没有业主为此上门"讨伐",不过,已售出单位尚未交房以及有期房未出售的项目,均对新政策可能造成问题的表示担忧。

  "住宅禁商"秋后算账?

  业内人士分析,新规的杀伤力主要会投射到那些"只商不住"的商住楼上。这类房产以住宅立项,却按照纯粹的办公物业来设计,多数不敷设厨房管道,未具备完善的居住功能。中国SOHO建筑潮流代表人物潘石屹,曾经是商住楼开发的先行者,现代城、建外SOHO等都有大量商住物业形态。该物业形态被另一地产名人任志强强烈指责为"挂羊头卖狗肉",也引起写字楼开发商对其不公平竞争手法的不满。

  但"商住楼现象"存在的问题,一直未引起行业主管部门的重视,也没有被强行限制,而市场对其追捧热度又不断高涨,陆续有更多开发商参与进来,共打"擦边球"。其中也包括任志强领导的华远地产。不过,据闻SOHO中国后来反而不再开发这类物业。

  一位二手房经纪公司的负责人认为,"住宅禁商"对商住楼项目有点秋后算账的味道,政府在项目开发前期不予干涉,居然还验收通过,后期到市场流通环节又加强管理,结果风险大多由购买了此类房产的小业主承担,损害的仍是多数人的利益,特别是小投资者"哑巴吃黄连"了。

  专业人士透露,不同性质的土地其土地出让金价格不一样,一般是住宅用地较便宜,商业用地较贵。在建筑规范上,住宅与商用物业也有差别,后者工程验收标准更高些。这是开发商对商住楼趋之若鹜的主要原因所在。

  可能引发连锁反应

  记者从工商部门了解到,如果有业主想改变房产用途,可以申请变更补办相关手续。但相比之下,追缴土地出让金相对简单,关键是建筑标准需要严格验收,建筑安全隐患是最可怕的。

  不过,记者在采访中发现,在追缴土地出让金问题上,业主和开发商之间存在争端。业主认为自己是用高于住宅的价格买商业用途的房子,这笔钱被开发商省了,自然应由开发商补交。开发商则认为,交易已经完成,房产"变性"是业主个人的事,当然是业主自己承担相关费用。

  "住宅禁商"虽然是个小举措,但它在帮助居民维护居住品质的同时,也会间接推动房地产市场运作的规范化,并对市场带来连锁反应。

  不过,历来是"上有政策,下有对策"。记者听到有新开办的公司打算采取的"对策"是:在正规的写字楼注册后,选择租金便宜的居民楼办公。所以,如果想把新措施落实到底,工商部门看来还需设立相应的监督检查机制。

  利好写字楼市场

  据工商登记机构反映,目前公司注册非常踊跃,且超过半数的注册地点在居民楼中。今年前三个月,仅朝阳区注册的公司就有60%以上办公地点在居民楼。"住宅禁商"之后,大量的办公需求有望带热写字楼的租务。

  著名顾问机构高力国际的统计报告显示,今年二季度北京市场的新写字楼放量将超过100万平方米,占全年供应量一半左右,放量高峰可谓不期而至。

  新供应主要来自两大片区:位于朝阳区的CBD及周边区域,位于西城区的金融街及周边区域。在CBD一带,将有通用国际中心写字楼、万通中心及东方梅地亚中心等写字楼达到入驻条件,金融街周边则有新盛大厦、长安兴融中心、中证大厦等入市。年内落成的金融街中心广场,包括5A级写字楼及会议、酒店、商业等配套设施在内,总建面积达100万平方米,也将带来可观的供应量。

  新供应首先会以品质优势挤压存量写字楼的市场空间,存量写字楼竞争将更加激烈。而在上述新供应片区CBD一带,就存在普遍的"住宅商用"问题,"住宅禁商"后,部分客户需求转向写字楼,必然会为存量市场起到减压作用。

  开发了大量办公物业的北京住总集团一专业人士反映,北京写字楼市场的梯次消费已经形成,跨国公司基本会选择租赁成熟商圈的超5A写字楼,如国贸中心、嘉程广场等作为办公场所,大中型中资机构和基金则倾向于购买类似住总集团在朝阳门商圈开发的金域中心、万通在CBD核心区开发的万通中心这样体量适中的独栋大厦做总部,中小型私营企业则以购买商住楼或租用乙级写字楼为主。

  由此可知,"住宅禁商"后,对北京大量乙级写字楼的消化应该会很有帮助。

  链接香港及海外的"商住楼"

  香港在上世纪80年代也曾经有过"商住楼热",但在几起商住楼失火事件后便偃旗息鼓。为了制止"商住两用"现象的产生,香港政府在印制好的住宅租赁合同上标明"出租房屋纯做住宅用途"。如果有人要在一层开底商,那么需到政府相关部门去备案审批,并补交土地出让金。

  新加坡对此管理也非常严格,住宅项目如果出现了商业内容的宣传,有关机构将立即采取制止和惩罚措施。美国一些城市虽然有"商住两用楼",但仅限于两层楼,上层作为居住用房,下层作为办公用房。

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