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国内商业地产六大新特征

来源:中国经营报 2006-07-02 09:48 365地产家居网 点击: 评论

  日前,中国城市商业网点建设管理联合会发表《2006中国商业地产发展报告》,总结了当前我国商业地产的六大特征。摘要如下:

  特征一:"订单式开发"理念获得普遍认同以往照搬住宅项目的"先开发、后销售"运营模式被打破,"先定位招商,后投资建设"的订单式开发理念已经得到广泛认同,国内商业地产的运营管理机制正逐渐走向成熟,符合商业地产发展规律和特征的运营理念开始流行。

  特征二:大型企业相继战略性进入商业地产2005年,无论是内资还是外资的开发商、运营商都齐头并进,在各地掀起了一波波商业地产扩张的高潮。由于大开发商的强势进入,中小开发商生存压力加大,一些地区商业物业供大于求的态势明显,后者因资金实力有限而更为被动。

  特征三:融资渠道出现新变化,多元化格局初显2005年进入中国房地产市场的海外投资总额高达23亿美元,其中购买商铺和写字楼的有16亿美元。摩根士丹利等著名海外机构投资者和基金觊觎国内优质商用物业。

  REITs(房地产投资信托基金)作为一种理想的商业地产融资形式被普遍看好,但由于海外上市的条件和门槛较高,REITs的成功在中国还属于"个案"。
  农总行下发《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)》,并放宽对商业地产发放贷款的年限。但受制于国内信用和评估体系的缺陷,这一试点没有全面铺开。

  特征四:投机性开发现象依然存在一是概念炒作,二是销售方式炒作,后者如"返租销售"、"售后包租"等。但其缺陷和危害逐渐暴露,投机性泡沫开始破灭。

  特征五:Shopping Mall(即大型购物中心)前景遭质疑Shopping Mall"究竟处于衰落期还是成长期?合理规模应该多大?该如何选址?"等问题答案不一,其开发热度已有所降温。

  特征六:非正常盈利模式"喧宾夺主"一种是从地价获利,利用地方政府引进外资的迫切心情,利用与外资商企合资等形式,变相从政府低价拿地,实现高额利润;另一种是给主力店非正常的免租期引其进驻,然后以主力店为诱饵,高价销售周边店铺,从而获利;第三种是产权式返租。而以物业销售和租金为主要收益的主流盈利模式,实际上被边缘化了。

,实际上被边缘化了。

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