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楼市新政隆重出台 2006上半年南京楼市经受考验

来源:南京日报 2006-07-01 09:43 365地产家居网 点击: 评论

  南京

  1.3月31日,南京市建工局印发《南京市住宅工程质量分户验收管理办法(试行)》,要求从6月1日起,对新建住宅工程的每一户及单位工程公共部位进行专门验收。

  评析:据此《办法》;要求对住宅工程分户验收,与以前抽检方式相比,覆盖更为全面。但是《办法》规定,分户验收由建设单位组织施工单位质量负责人、项目经理、施工员、质检员和监理单位的总监理工程师、专业监理工程师等进行验收,在一定程度上影响了“分户验收”的实际执行效果。

  2.5月18日,南京市房管局下发《关于加强对房地产开发企业、代理销售企业经营行为监管的意见》,对市场进行规范,俗称“新十条”,自6月1日起实施。“新十条”规定,对未取得商品房预售许可证,发布销售广告;擅自收取定金、预付款或以办理VIP卡等其它形式收取费用的;网上公示的销售价格和销售进度信息与现场公布的销售价格、销售进度信息不一致的;开发企业网上虚拟认购协议或商品房买卖契约,制造虚假信息,炒作房价或有意囤积房源的等常见违规行为进行严肃查处。

  评析:“新十条”在去年原有政策的基础上做了完善,对企业的不规范行为进行了清晰的界定,而且,在6月1日后,房产局确实对多家楼盘进行了明查暗访,并对违规楼盘开出了“禁售”的罚单,引起了社会的广泛关注。

  3.5月30日,南京市房产管理部门宣布将停止办理产权式商铺的预售许可。

  评析:产权式式商铺容易引发社会风险:如条款责任不清、权益不明发、经营风险大、租金无法保证等,叫停产权式商铺将改变商铺分割、销售、经营模式。

  4.6月6日,南京市房管部门规定企业的保留房数量不得超过商品房预售申报总套数的5%,同时保留房必须在办理商品房预售许可证时一次性定义。

  评析:部分开发企业利用“保留房”形式,制造房源紧俏假象,同时,部分企业对房屋保留时间过长,造成楼盘公示信息与实际销售进度的不一致。这一规定实际上是对“新十条”的补充。

  全国

  1.3月20日,国家税务总局发文,对房地产企业预售收入的预计营业利润率做出调整,其中,省会城市和计划单列市的城区和郊区将由日前的15%提高到20%。同时,房地产开发企业不获新办企业税收优惠。

  评析:提高税收,增加房地产开发成本,抑制房地产投资的过快增长。

  2.4月28日,央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点,存款利率不变。

  评析:通过扩大存贷利率差,削减投资回报率,抑制投资需求。

  3.5月17日,“国六条”出台,5月29日,“国六条细则”——九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见)发布,其中四条对楼市影响巨大。

  (1)自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。

  评析:将显著改变住宅供应结构,中小户型供应增加,房价可能走低。

  (2)从2006年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

  评析:二手房流通速度将趋缓,其对新房市场的调节作用可能会受到影响。

  (3)从2006年6月1日起,个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收人群众的住房需求,对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

  评析:对市场的影响并不明显。

  (4)对空置3年以上的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

  评析:空置究竟如何界定将影响这一规定的实际执行效果。
 

 
 

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