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别贪便宜去买集体土地房 购商品房必须验五证

来源:现代快报 2006-07-01 09:05 365地产家居网 点击: 评论


房子买了,两证却办不下来

    顾小姐大学毕业后留在了南京。原先她一直在外租房,可是,几年下来,她实在不堪租金上涨、频繁找房搬家的苦恼。于是,她用尽自己几年的全部积蓄加上父母的赞助,在城南郊区买一套价格较低的房子。几年过去了,顾小姐本打算卖了房子重新买房结婚,可是由于自己的房子始终办不到两证,卖 房的事只能一拖再拖。其间,她多次找开发商交涉,但得到的答复却总是让她再等等。后来顾小姐了解到,她的房子所在的土地为农村集体土地,开发商根本不能对外销售。于是,她准备打官司让开发商替她办证。那么,顾小姐能如愿办到两证吗?

关键词:农民集资建房、集体土地、商品房、国有出让土地

关键词链接

    农民集资建房是指由县、镇人民政府有关部门统一规划农民宅基地的使用范围,统一建造,并由所属村、镇的农民购买的居住用房。

    商品房是指由开发商在城市国有出让土地上开发建设并销售的房屋。

*律师解析

集体土地房不可随意购置

江苏圣典律师事务所 王宏律师

    听了顾小姐的反映,我联想到的第一个概念就是农民集资建房。农民集资建房使用的是农村集体土地中的宅基地,它与必须依托国有土地进行开发建设的商品房是有着很大区别的。根据我国现行房地产政策法规,房屋产权转移的,土地使用权即随之转移。但由于立法明令禁止城镇居民在农村购置和取得宅基地,因此,城镇居民也就不可能在集体土地上取得完全意义的房屋产权。由于农村集体土地的开发建设未经过土地征收和出让流程,省去了征地费用和出让金等相关成本,加之建设规费较之城市偏低,因此,开发出来的房屋价格也比较低。但是对城镇居民来说,这个低价的背后却隐藏着相当大的法律风险,切不可随意购置。

    严格意义上的商品房,其用地性质必须为国有出让土地。从这个意义上讲,包括城镇中的集资建房以及经济适用房都不是严格的商品房,所以,在购买时也需要加以区别对待。

    顾小姐购买的房屋可能属于以下两种情况之一:一是开发商违规销售农民集资建房;二是开发商在农村集体土地上违规开发商品房。但无论属于前者哪一类情形,除开发商重新补办完有关商品房开发的用地、立项变更手续外,顾小姐是无法通过诉讼途径要求开发商办齐两证的。

*特别提示

购买商品房必须查验"五证"

    了解以上商品房的基本概念和知识后我们可以发现,建房用地的性质及其开发属性对于确定房屋的性质有着十分重要的影响。鉴此,我们认为,城镇居民在购买商品房时务须查验以下证件:1、建设用地规划许可证;2、国有土地使用权证(权属类型又分"划拨"和"出让"两种);3、建设工程规划许可证;4、建设工程施工许可证。有了这几个证,购房人可以藉此判断开发项目的性质、房屋所属类型、用地性质以及建设项目施工的合法性。当然,在建设项目正式获得销售许可后,还应当有《商品房销(预)售许可证》,这个证可以说是商品房领取两证之前的一个重要的综合判断因素,买房人务必认真进行查验。购房人在选购时切不可一味贪图便宜,一定要把所购房屋的用地性质、房屋所属类型等关键事项搞搞清楚,以免给自己今后的权益带来重大的消极影响。
 


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